主页 / 领域 > 安居 > 正文

房产商计提税务局坐等 土地增值税应为谁生息?

2013-12-31 15:25:05   来源:腾讯财经   评论:0   [收藏]   [评论]
导读:小编按:任志强们又在欠缴上抠字眼,这就是身兼公知与房产商两个角色后的选择。关键是,已经含在房款中而且企业已经计提的土地增值税,该不该缴,税务部门该不该收?任志强知道漏洞,却不说漏洞该不该补怎么补,你不是专家吗?
  
\

 

  2013年的倒数第二天,中国中央电视台(下称:央视)发起了“反击”。它直指中国最大的房地产公司万科企业股份有限公司欠缴土地增值税超40亿元。

  一个月前,央视在一则报道中指出,中国多家知名房地产公司“欠缴3.8万亿元巨额土地增值税”,随后遭致以华远地产股份有限公司董事长任志强抨击,这位以“能言敢言”著称的地产商直言央视“愚蠢无知”。

  央视、万科各执一词

  时隔一个月,央视发起第二次质疑。12月30日晚,央视《东方时空》报道称,万科在全国开发的包括吉林万科城、广州金域蓝湾、广州柏悦湾、广州金域华庭在内等30多个项目,预售比例已经达到85%,符合清缴土地增值税的条件,但万科并未主动申报,而当地税务主管部门并未要求企业清缴。万科2012年年报显示,万科已计提但未缴纳的土地增值税达 44.34亿元。央视称,由于房地产企业不会主动及时申报是否已界缴税条件,如果税务部门没有催缴,这些款项以应付而未付长期挂在账上。

  面对央视的第二次质疑,万科隔夜后即发布公告称:截至2012年12月31日,公司计提土地增值税清算准备金人民币44.35亿元,此为公司按照会计准则要求,对未来可能产生的土地增值税进行的计提,不存在应缴未缴的土地增值税。

  万科在公告里回应称,根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知》(国税发[2006]187号文,下文称《通知》)及《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号文,下文称:《规程》)的规定,房地产开发项目全部竣工、完成销售的才进行土地增值税的清算。

  经万科核实,央视报道涉及的四个项目,均不属于“应进行土地增值税清算”的情况。其中,广州金域华庭项目,目前销售比例仅为49%,远未达到土地增值税清算条件;吉林万科城项目,根据经审计的实际成本及收入测算,目前项目毛利率仅为16%,预计清算后实际应缴纳的土地增值税少于预缴金额,属于应退税项目;广州金域蓝湾项目、柏悦湾项目,均未全部完成销售,最近交付时间均为2013年12月。虽然均未达到应清算条件,但项目公司已经在整理相关材料,为清算工作做准备。万科不存在应缴未缴的土地增值税。

  与央视报道中采访的专家口径有别的是,财务专家景小勇向腾讯财经表示,土地增值税的清缴的条件,一般以交房结算的比例为准,央视以预售为统计口径并不对。此外,一般项目结算,是以整个项目为单位来计算销售比例,而非某一期项目为单位。

  景小勇认为房地产商执行的都是上述的清缴方法,是合法合理的。一般而言,项目公司需定期报税,而且税务机关有专管员,房产公司上缴存在一两个月的松动期是可能,但长时间拖欠不可能。同时,目前房地产项目执行按预售价预缴增值税,1%~2%不等,若项目销售不好,政府还需给企业退税。

  今早,任志强再度在微博上发声,力挺万科,继续抨击央视。任志强表示,不知道万科是否欠税,但从央视的报道中看不出万科欠税。任志强称央视没证明已具备纳税条件的楼盘未结算增值税,也未证明未交增值税的余额与这些应结算项目的关系。

  而对于央视的采访,任志强质疑说:“为啥不采访会计师?为啥不采访证监会和交易所?为啥不把欠税3.8万亿中的计算错误等造谣问题先向公众检讨!”

  有趣的是,任志强却没有发问,为什么相关税务部门不出来回应,以正视听?

  还差一个主角

  围绕是否“欠税”,一家媒体公司正在“舌战”房地产商。令人好奇的是,税务部门冬眠了么? 是否欠税,在一个主权国家,不应该是再清楚不过的问题么?就如你应该知道你是否吃过饭!换言之,这场欠税风波中,我们少了一个主角的声音。

  央视新闻中心一知情人士告诉腾讯财经,在上个月房企欠税报道被炮轰后,央视记者努力与国税总局沟通,希望其能明确指出央视报道的错误所在,拿出实际依据。但国税总局一直推脱,将央视挡在门外,央视也觉得感到无奈。

  腾讯财经今天通过国税总局总机电话联系,总机接线员表示需要实名制转接。当腾讯财经根据其网站公开信息先后报出其总审计师、副局长、办公室领导的姓名后,接线员查询良久,表示这些人不在联络名单内,并称如是领导,其电话都是对外加密的,总机前台无法转接。当腾讯财经表明采访意图后,对方表示“无此需求”,即挂断电话。

  地产商是否欠税,这并非取决于掐架双方的嗓门音量。在一个拥有庞大税务架构的法治国家,一个影响国家经济发展的支柱性行业的纳税行为是否合规,照理说,应该是无需争议的问题。面对媒体的质疑,税务部门是否可以以更开放的姿态及时沟通、释疑,满足公众的知情权?

  另一方面,争论既起,不妨思考下现行的土地增值税缴纳规定。目前中国土地增值税的缴纳规定,是否需要与时俱进做出调整?

  依据上文提及的《通知》和《规程》,应进行土地增值税清算的,为以下三种情况:1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3、直接转让土地使用权的。

  鉴于房地产项目的销售模式及其对国家税收的重要性,目前中国土地增值税的缴纳规定,是否需要与时俱进做出调整?房地产项目多为预售模式,因此,土地增值税的清算缴纳条件,是否需要等到一个房地产项目交房结算比例达到80%? 这些问题或许有待税法专家、经济学家们进一步讨论。

  (腾讯财经 卢肖红 黄媛 发自深圳 北京)

分享到:
责任编辑:admin

网友评论

全站最新