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房价恐慌性上涨引高层关注 更多城市将收紧政策

2016-09-30 00:11:47   来源:科技生活在线   评论:0   [收藏]   [评论]
导读:小编按:目前,一线城市中仅有北京尚未公布调控政策,前期二线城市中房价涨幅居前的四个城市均已公布了调控政策。由于之前的政策效果不明显,近期多个地政府继续加大调控力度。
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  近期部分二线城市房价大涨,异地炒房团有再度活跃的迹象。济南的沈先生是山东某股份制银行高层,近期他不时接到北京朋友的电话,询问济南楼市情况和优质楼盘,不少人考虑来济南买房投资。毕竟与北京相比,济南房价仍算是“白菜价”。

  中国证券报记者了解到,部分地区楼市恐慌性上涨已经引起高层关注。业内人士认为,对于短期供需矛盾无法缓解的城市来说,控房价、控地价、收信贷和限购令等调控措施仍是主要手段。同时,房价上涨背后还折射出“资产荒”问题。如何引导资金进入实体,合理管理公众对楼市的预期同样不容忽视。

  更多城市料收紧政策

  在本轮房地产调控中,地方政府成为了各地调控政策发布的主体。中原地产首席分析师张大伟表示,从目前政策动向来看,各地调控政策仍以约束信贷和购房资格为主,“边走边看”、小幅渐进加码的趋势明显。

  目前,一线城市中仅有北京尚未公布调控政策,前期二线城市中房价涨幅居前的四个城市均已公布了调控政策。由于之前的政策效果不明显,近期多个地政府继续加大调控力度。

  8月9日,合肥市限贷政策加码,规定:市区有2套及以上住房,有1次及以上贷款记录,1次或1次以上未结清的;市区有1套房或无房,但有2次及以上贷款记录,1次或1次以上未结清的,均停止贷款。其中,查贷包括外地贷款记录。而按照此前的规定,房产有两套房,贷款有一笔没结清,可按照60%的首付比例贷款。不过,合肥尚未实施限购。

  9月18日杭州宣布限购后两天,杭州三宗冷门地块仍以高溢价成交,溢价率分别高达323%、325%和150%。这使得杭州调控压力陡增。9月27日,杭州升级调控政策,自9月28日起,同步上调公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例、暂停购房入户。根据公告,二套房公积金贷款和商业贷款的首付比例将不低于50%。

  昆山市28日也发布房地产调控政策,在苏州市调控文件的基础上,将二套房公积金贷款的比例上调至30%。

  机构人士表示,部分二线楼市高烧,未来还有多个城市可能升级调控政策,这些城市都是最近房价涨幅较高、较快的城市。郑州、无锡、福州、石家庄、天津、济南等城市出台或加码楼市调控的可能性较大。

  除了调控政策加码外,监管机构对违规机构的惩罚力度也在加大。9月26日,深圳6平方米的“蚁房”被通报涉嫌违法违规,相关部门已经责令“蚁房”所在的侨城尚寓项目整改。此外,上海银监局要求银行立即终止与违规房地产中介的合作。

  张大伟表示,随着部分二线城市调控加码,未来政策开始“托底盖帽”。相对宽松的趋势已经出现变化,在市场分化的情况下,调控政策也有区别。在这种情况下,房价上涨较快的城市,包括部分一二线城市及辐射区出现了约束性政策。未来一些城市房价涨幅过快的话,还会出台进一步的政策。

  房价上涨存“三推手”

  业内人士表示,资金潮叠加资产荒,以及部分购房者在这一轮房价上涨中获利带来的财富示范效应,是楼市开始高烧的主要原因。

  央行日前发布的8月金融统计数据报告显示,当月人民币贷款增加9487亿元,同比多增1391亿元。分部门看,住户部门贷款增加6755亿元,其中,短期贷款增加1469亿元,中长期贷款增加5286亿元。分析人士指出,个人贷款的中长期贷款,多数是住房按揭贷款。8月个人贷款当中的5286亿元中长期贷款,占当月人民币总贷款的55.71%,且8月这一数字较7月的4773亿元又多增了513亿元。

  张大伟表示,数据显示,过去十几年的房地产波动历史与货币政策完全吻合,外部宏观因素是主要原因。不论是经济大环境的变化,还是各项调控政策出台,都是造成市场下行的主要原因。由于信贷刺激,本该降温的房价再现爆发。

  杠杆与库存水平的错配也是本轮房价大涨的原因之一。其中,供求关系紧张、房价较高的北京和上海却是目前贷款利率折扣力度最大的地区。记者了解到,目前北京首套房商贷折扣有所降低,从原先的83折略有上升,但仍然处于85折的较低水平。济南、武汉等省会城市,首套房商贷折扣大约在9折到9.5折。而在去库存压力最大的三四线城市,首套房商贷基本处于不打折的水平。若考虑到北京、上海流行的消费贷和房抵贷中可能有相当部分进入了楼市,京沪楼市的实际杠杆要高得多。

  今年以来,流动性总体趋于宽松,债券、信托等金融产品收益率下滑,加之实体经济回报率下行,高收益产品刚性兑付逐步被打破,资金对低风险高收益资产需求得不到满足,“资产荒”随之出现。房地产尤其是一二线城市的房地产成为大量资金追逐的标的。

  此外,先入市者的财富效应也吸引了更多的后来者。在一些供应有限的地区,供需关系失衡,导致房价上涨。

  熨平情绪期待组合拳

  在房价上涨的背景下,看空的声音越来越小,惜售现象层出不穷,这又进一步推高了房价。

  郑州作为本轮房价上涨的城市之一,出现了一手房和二手房房源同步枯竭的怪现象。记者了解到,目前郑州新盘最火的区域当属郑东新区,热门楼盘往往一出即是“日光”。新房市场情绪也传递到了二手房市场,热门地区二手房房源紧缺。郑州本地人杨先生对记者表示,近期本来打算购买一套二手房用来自住,可是小区里竟然一套二手房都没有供应。“并不是没房可卖,而是卖家认为房子还要涨价,捂盘惜售的心态严重。这加剧了买家的恐慌性情绪。”杨先生说。

  北京的数据也显示市场情绪有逐渐陷入恐慌的迹象。云房数据市场分析师对记者表示,北京月度房价环比数据显示,今年以来房价大幅上涨并非是线性上涨,而是经历了多个阶段,其中市场预期对房价走势作用十分明显。这位分析师表示,今年1-3月是北京房价的加速上涨期,当时在深圳、上海房价大涨以及各种利好因素的带动下,北京出现恐慌性购房,卖方纷纷上调挂牌价格,房价快速上涨。进入4月,随着深圳、上海先后出台严格的调控政策,购房者逐渐趋于理性,房价涨幅收窄,这一趋势维持到了7月。但进入8月,受投资性需求带动,购房者追涨情绪加剧,市场再度升温,价格明显回升。

  中介的感受则更加直观。链家地产经纪人对记者表示,在市场上行的趋势下,买家买涨不买跌的心态严重。小区内只要有一套房涨价并顺利成交,后续房源的价格只会比之前的价格高,涨价也就顺理成章。整个小区乃至相关区域的房价就上去了。

  张大伟认为,解决当前部分城市楼市高烧的问题要从三个角度来着手:降低资金潮;增加优质资产;化解购房者恐慌情绪。这三个方面都需要政策发力。信贷不能只投到房地产中,应引导其进入实体;房地产去库存也不能只去一二线的库存,银行对三四线城市应加大优惠力度。同时,还应当增加重点城市的土地供应。“必须要给市场一个平稳的预期,从而有助于为市场降温。”张大伟表示。

  “在正常的市场中,看多和看空的差距大致相等,即使这样,其微小差异的长期积累也会导致市场波动,从而形成周期。从目前的房地产市场看,尽管总体风险仍然可控,但多空差异在日益扩大,整体看多的趋势越来越强烈。这种现象值得警惕。一旦看多力量呈现压倒性优势,市场的泡沫会急剧放大。”中国建设银行高级研修院刘旌表示。(中国证券报)

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  最近讨论房价的文章很多。看到一些人还在以租售比、房价收入比、按揭贷款增量来研究房价增长的趋势,不禁觉得好笑。大环境变了,研究方法也要跟着变。刻舟求剑是小学课文,现在都忘了?你能在球面上用欧式几何吗?这个时候,应该主要用金融行为学和心理学进行研究。要研究理性个体和非理性群体行为之间的关联性。

  理性个体和非理性群体行为之间有什么关系呢?我们结合最近的几个心理模式特点来研究下:

  (1) 集体思考(group thinking)

  当市场上所有的参与主体的预期同时发生改变时,即心理学所谓的“集体思考”,人们的投资行为容易陷入“领头羊”式的盲从模式。

  2015年之前,根据银行、开发商的经验,许多投资者判断,一线城市是唯一的避风港,二线也只有个别城市,其他地方都很危险。这个思路基本形成了行业共识。但是,2016年上半年二线城市的集体上涨,改变了行业内的一致预期,几乎向相反的方向发展了。这个时候,很多银行和开发商会想自己之前是不是想错了,于是会“盲目”地跟随,所以你看到在南京、杭州、苏州甚至合肥、武汉等城市,一些开发商都抑制不住地抢夺地王。一线跟不上节奏,二线不能再错过了。

  对于购房者而言,本来预计的房价下跌没有出现,反而在2016年出现了一波全国范围内的上涨,严重打破了预期。之前观望等待的投资者,首先就冲进去了。这批人在购房者中有足够的影响力,属于“领头羊”的地位,其他人本来也没什么想法,随大流一直是群众觉得最安全的办法。

  (2) 合成谬误(fallacy of composition)

  在一个连续过程的不同阶段,人们对市场的看法可能发生变化,大多数投资者一开始是理性的,然后逐步不顾现实情况。从理性到非理性的过渡过程开始比较慢,后来会越来越快。

  你们有没有这个感觉。本来说好的预算,被中介带着看了几遍房子之后,莫名其妙就提高了一百多万。心理的预期,到了售楼处一摇号,人声鼎沸中,考虑的就不是价格问题了,考虑的是能不能买到的问题。

  购房的行为说到底就是一个决策,在这个决策的过程中,有很多因素影响。对于卖家而言,你说,看到房价一天一个样,你能不提价?你还想卖?难道不想等等?对买家而言,从个人的精力、能力的限制上来看,能看中合适的标的屈指可数,实际上没有多少选择的空间。在房价剧烈上涨的社会舆论下,你能等?这一来一去,对决策的影响是压倒性的。

  合成谬误表示,即便每一个参与者的行为都是理性的,各个阶段的投资或内外部投资者的投机仍可能导致资产价格产生巨大泡沫。

  每个人都是理性的,理性的决策并不是以合理的价格买卖房产。理性的决策是,无论价格多少,总是先于他人买入又先于他人卖出。

  资产泡沫产生的财富,是在时间和空间中产生的,如上面做可以凭空产生财富,它既来自于未来,亦可能来自于其他人。这些产生的财富变现后是实实在在的钞票,它绝不虚假。因此最理性的行为就是在泡沫中不停攫取财富,并提现。

  提现后,你的行为依然由这个理性主导。所以我们看到,很多已经离场的人,又反复回来。在股市中这不鲜见。去年股灾之后,双降之日,冲进去的精英投资家不在少数。

  个体的理性之和不等于群体的理性。在上面的个体理性条件下,群体面貌反映出来的就是狂热。因为下跌总是比上涨来得更快更猛烈,强度根本不是一个数量级,所以最后也只有少数人赚了大多数人的钱——这也是必然的,因为财富不可能凭空产生,也不可能凭空消失。

  (3) 纸上财富(paper money)

  中国的房地产市场通过接近二十年的大牛市,让几乎每一个参与其中都获得了财富的增值。这个时候我们要问,这么多财富,是怎么产生的呢?它能凭空产生吗?

  显然不能。

  财富要么来自于劳动创造,要么来自于分配。房地产只是钱物的交易,它本身除了租金以外没有生产什么。2%的租金回报率根本没有办法解释高达20%的价格涨幅。因此,这些财富,主要来自于分配。

  有人会问,大家都赚钱了,分配的是谁的钱呢?这里要说明一下的是。资本市场,或者说资产市场,往往可以起到把财富在不同的时间和空间中腾挪转移的功能。

  也就是说,大家从房地产市场中赚的钱,应该来自于未来某个时间段其他某些人的财富——就是未来那些高位接盘的人持续还贷产生的现金流。

  既然是纸上财富,对持有资产的人而言,只要没有变现,他们的心理状态也是不稳定的。房地产作为一种纸上财富,对于一些投资者而言,如果不能变现的话,价值几乎要归零。这种状态让人焦虑。纸上财富不能变现,现金流的支出却是现实存在的。大家都是在以持续支出的现金流在玩一个俄罗斯轮盘赌的游戏,你说刺激不刺激?

  就目前的状况而言,个人认为,中国楼市已经走过了理性增长的高级阶段,进入了非理性增长的初级阶段。这里面出现了很多非理性群体行为的特点。英国著名物理学家牛顿说过这样一句话:“我可以测算出天体的运动规律,但无法估计人类的疯狂。”对于中国房地产市场而言,在非理性阶段,我们无法预估其最高能涨到什么程度。在股市3000点之上,任何预测都显得有些空白无力。唯一能够送给大家的一句话就是:

  要鬼捉不到,抢在人前逃。( 作者:向小田)

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