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北京推限购新政 二套豪宅首付比例提至7成

2016-10-01 03:55:03   来源:科技生活在线   评论:0   [收藏]   [评论]
导读:小编按:新政要求,将施行差别化住房信贷政策。购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通商品住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。
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  受货币政策宽松、供给紧张等因素影响,去年年底以来,作为一线城市的北京房价出现明显上涨,一时间人们言必谈房,交易中更是出现二手房业主惜售、新楼盘报价节节走高现象。而国庆前夕的9月30日傍晚,北京楼市的那盆“冷水”来了。

  在杭州、南京等房价上涨较快的热门二线城市相继出台限购政策的背景下,北京楼市调控终在这个业内戏称的“930政策日”落靴。最新出台楼市调控新政,要求购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。该规定意味着,北京市场的大户型及豪宅将承担高达7成首付,这也是新政的重点之一。

  大户型及豪宅受影响大

  此次北京的调控新政中,最大的变化是关于首付比例的规定。新政要求,将施行差别化住房信贷政策。购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通商品住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。

  目前,北京对于首套房的首付比例,统一都为30%,不分普通住房还是非普通住房。上述新规意味着,如果贷款购买一套400万元的住房,最低首付将从120万元提高至140万元。非普宅受到的影响更大,如贷款购买总价为1000万元的住房,最低首付则为400万元。如果购买的是二手房,还涉及契税、个税以及中介费,目前北京较为常见的中介费标准为总房款的2%~2.7%。

  “普通刚需家庭购买的大都是普通住房,其首付提高的较少,仅有5个百分点,而大户型的非普通住房,则提高到了40%。自住房、两限房这些政策房的首付则还是30%,这就让住房贷款的支持更加优先刚需家庭。”对于上述首付比例新政,北京市房协秘书长陈志分析,此次北京政策的调整,体现了国家要求的分类调控,以及优先满足刚性、自住性需求的原则。

  实际上,北京早前已有提高大户型非普通住房成交成本的政策倾向。今年7月,北京市住建委网站曾发布《北京住房和城乡建设发展白皮书(2016)》,称北京市将按照“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市场有调控”的总体思路, 进一步完善符合首都实际的基本住房制度。该白皮书称,在房地产市场调控方面,北京将根据住宅和非住宅市场不同情况,采取区别化调控措施,促进房地产市场平衡发展;着眼于首都功能定位,加强通州及周边区域市场研究,坚决遏制投机投资性购房需求;继续严格执行限购和差别化的信贷、税收等政策,适度提高第二套非普通商品住房的首付款比例。

  “我估计我所购买的房子价格会调整,如果之前没有买,在政策出台之后买会更好。”本月中旬,在北京国贸区域上班的汪宁(化名)卖掉了自己的小两居,买入了一套面积较大二手三居室,是北京当下市场上较为典型的改善性换房人群。他30日晚间接受第一财经记者采访时称,他发现自己看好的二手房8月开始明显上涨,几次遇到刚看完房业主坐地涨价的局面,自己在9月“出手”时,所购房源的业主也没有给出任何议价空间。

  由于购买的是非普宅,而房子尚未过户、正在走交易流程,汪宁最终付出的首付成本也将更高。他对记者坦言,首付提高会给自己和家人带来更大的压力,且未来北京的房价会进入调整期,在心理上也会购房人提出一些挑战。“不过好在是换房,受到的心理干扰相对不那么大。”汪宁说道。

  二套房认定更严

  此次北京楼市新政中,关于二套房的认定也是购房者关注焦点。新政规定,对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%,购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

  “无论有无贷款记录”是其中的关键词。此前,按照国家的相关规定,二套房的认定为“认贷不认房”,对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买商品房,执行首套房贷款政策。也就是说,如果已有一套住房,但没有贷款,购买二套住房时可以享受首套房贷款政策。但依照今日的新规,执行标准类似“认房又认贷”,即只要该家庭名下有房,再次购房时无论是否还有贷款,执行的都是二套房的首付比例。

  对此,陈志表示,此举是更加明确差异化的信贷政策。他说,家庭已经拥有一套住房的,再次购房或为改善或为投资,而无房家庭购买住房,相比之下则更需要贷款支持,应该有一个先后保障的次序。在他看来,此项新政背后反映了这样的思路,贷款优先支持无房家庭购买住房,然后才是改善型需求,而投资投机的需求则坚决要抑制。

  目前中国的楼市调控政策,主要是针对购买资格的限购及针对贷款的金融调控两个方面。以前,市场有预期,本轮北京调控新政可能从贷款利率下手。第一财经记者日前走访二手房交易中心了解到,此前低至83折的首套房贷款利率已经难觅踪迹。9月28日,在中介机构的面签大厅,一位国有银行告诉本报记者,目前首套房贷款已经基本做不到83折最低优惠,各大银行普遍给出的最低折扣是85折。

  购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%,这也意味着二套豪宅房产将会承担更高的首付比例,这也将给豪宅市场交易带来不小的压力。

  规范开发商销售行为

  此次的北京新政中,还强调了加强对房地产开发企业及其销售行为的管理。新政规定,对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目,属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。

  事实上,在新房和二手房销售火爆的北京,不仅仅是二手房业主抬价或惜售,开发商的新房也不乏提价、惜售的现象。北京南五环外一住宅项目原计划9月初开盘,但排卡蓄客之后,至今仍未开盘。一名王姓置业顾问告诉第一财经记者,该项目不到100套房源,排卡人数超过200人,目前开发商正在申请预售证,预计10月份开盘。置业顾问给出的该楼盘预计销售价格为5万元/平方米,而一年前该区域的同等品质新房,价格多在3万元/平方米左右。

  此次的新政对于开发商的“捂盘”行为也进行了约束。新政要求,对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源。商品住房项目在销售中,要继续严格执行明码标价、一房一价规定,实际销售价格不得高于申报价格。开发企业应在交易场所醒目位置明确标示所有可售房源及其价格等信息,不得把明码标价变成口头告知,不得采取拖延开盘时间或控制房源等手段捂盘惜售,故意制造房源紧张气氛;不得标示虚假信息或使用欺骗性、模糊性的语言误导消费者,侵害消费者知情权、选择权和公平交易权。

  对于此次北京的楼市新政的影响,一供职于闽企的开发商人士评价称:“信贷政策对目前的北京市场来说影响应该比较有限,更关注后续’控地价、限房价’具体动作。”在他看来,北京楼市目前的核心问题仍在供应量不足上。

  北京房价拐点到来?

  近两年的9月30日,被业内称为楼市的“政策日”。央行曾于2014年9月30日在官网上公布通知,明确规定调整房贷政策,二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”。而2015年的9月30日,央行则与银监会联合公布通知,将非限购城市首套房首付款比例,从此前的不低于30%调整为不低于25%,即在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。

  “现在房价爆发的原因是资金潮下的资产荒,导致购房者出现了恐慌,那么要解决这个问题只能从三方面着手,要么是降低资金潮,要么是增加优质资产,或者降低购房者恐慌。”针对今年“930”政策出台的原因,中原地产首席分析师张大伟分析,以上三方面都需要加码政策,信贷不能只能投入到房地产,要有政策约束信贷进入实体,房地产去库存也不能只去一二线,银行对三四线应该增加利率优惠,而政策恐慌也必须降低,给市场以平稳的预期,并且要增加土地供应。

  关于此次新政的影响,易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经记者分析,北京在10月1日前出台政策,信号意义大于政策本身调控的意义,北京政策模板将成为第四季度各大城市尤其是一二线城市调控楼市的模板。

  “北京新政出台,意味着2014年开始松绑的中国楼市政策再次步入拐点,即政策拐点已经在今年第四季度正式开启。”严跃进预计,近期土地市场和房屋销售市场的价格管理力度会加大,而35%首付比例等政策规定,会使得购房的首付成本提高,所以一定程度上会使得近期购房的资金压力上升,对于在目前已经认购房屋的群体来说,应该说可以缓一口气,而对于没有购房的群体来说,短期内置业计划将被打乱。

  购房者更关心的是价格变化。对此,张大伟预计,北京房价将快速降温,今年四季度涨幅将明显放缓,在自住房大量供应后,部分区域的价格很可能出现调整。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也对记者表示,对于北京房地产市场而言,本次新政对稳定预期、消除恐慌、平抑房价会起到立竿见影的作用,同时对于全国的房地产调控也会起到积极的示范作用。(一财网)

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  地方政府要想土地出让金有保障,重要前提就是当地房价保持在一定的高位。从这个意义看,当前各地积极实施的限购和限贷政策,将需求平稳化,居民置业需求后移可以让房价飞得更高和平稳一些,从而保障在土地出让市场有一个好收成。

  2016年国内房价一直在上涨,汹涌澎湃的中国楼市,推动北京、上海、深圳等城市住宅价格已经超过了日本东京,直逼香港和新加坡。如目前在售的东京住宅价格在6.5-7万人民币/平米(相当于北京二环路内的次新房),而北京同等区域的次新房售价已超过10万/平米,更令人惶恐的是,偏远的门头沟区域已经出现了售罄的5万/平米楼盘,不由得发出天问,中国房地产价格会涨到何种程度?

  高房价受益了谁?

  如传统行业难以摆脱被互联网“加”的宿命,而只要在地球上发展,任何产业都逃脱不了房地产的影响。只不过互联网带给传统行业的是颠覆性革命和正面提升,而房地产价格上涨则是对实体经济形成负面冲击。

  高房价下,有受益者。第一位收益人是地方政府。近年来,国内地方政府陷入债务危机,审计署曾经公布数据,在2013年6月,地方政府债务余额17.9万亿元,而瑞穗证券估算,中国地方政府债务规模已达到25万亿元,超过德国经济总量。当前,大中城市房价轮动上涨,作为城市土地的唯一所有者,表上资产暴增,随之收益也将大有保障,七八月份各地“地王”毗邻产生,已经让地方政府赚的盆满钵满。由此,经过这轮房价暴涨,地方政府成功实现了债务解套,转嫁给购房人群。统计显示,目前中国按揭贷款还款负担率为39%,而按目前增速计算2016 年还款负担率将接近40%,而2015年仅为28%,2011年、2012年都在20%以下。2015年底的中国居民房贷收入比高达0.46,这已经超过日本地产泡沫经济时期的水平,而美国次贷危机时期这一数字为0.5。

  当然,具体城市有差别,但房价上涨的是大多数。国家统计局发布2016年8月份70个大中城市新建商品住宅价格变动情况,上涨城市达到62个。一言概之,东部地区和部分中西部地区,城市地价的上涨已经足够覆盖债务,而地价没有上涨的地区,主要东北三省和山西省。

  第二位受益人是持有多套房和大量商业地产的群体。尤其在房价暴涨的大中城市,成功购买几套房产,就实现了财富翻倍,而杠杆效应撬动多倍放大,此时如果再抛售一二套房产,很轻松实现了人生财务自由。君不见每一轮房价大涨后,在伦敦、温哥华等华人生活圈的房产交易量就会暴增,现在人民币国际化加深,兑换渠道顺畅,这轮房价上涨后将引起新一波华人海外置业潮。

  高房价伤害了谁?

  在当前政府所得份额占房价70%的背景下,讨论房地产就要分析房地产中的政府行为。从根源上讲,土地垄断供应形式和税制结构不合理为房地产价格高企提供了支撑,以土地出让金形式存在的地方财政收入,房屋在持有环节没有额外支出,这就形成了鼓励持有房产政策氛围。

  一个比较清晰的事实是,以土地出让金形式出让土地,本质是一届政府征收了后续七十年的税收,而地方政府要想土地出让金有保障,重要前提就是当地房价保持在一定的高位。从这个意义看,当前各地积极实施的限购和限贷政策,将需求平稳化,居民置业需求后移可以让房价飞得更高和平稳一些,从而保障在土地出让市场有一个好收成。

  高房价的直接承受人是买入者,大量中青年裹挟父辈本金购进大中城市房产,背负高额负债。而高房价最终戕害实体经济,导致经济脱实入虚。一是抬高了制造业成本。中国作为制造大国,全世界产品制造基地,源源不断向全球输出消费品,但目前中国制造成本直逼美国,导致产业空心化加剧,将动摇制造业的立国之本。比如,东南地区诸市“腾笼换鸟”产业升级,培育先进制造业,但地价在一年之内就翻番,接续产业进入直面高房价挑战;而近期成都、西安等西部地区房价上涨,将阻碍东部产业向西部梯度转移。

  二是提高了服务业成本。人们衣食住行的生活成本直线上升,城市商业被高端化和奢侈化。比如因BBC报道走红的上海“阿大葱油饼”,老板阿大直言,再小的铺子也要两三万一个月,房租太贵根本无法经营。

  房地产税是压倒房价的稻草?

  房价脱离实体经济上涨,不知道它会飞多远,但知道终有落下来的一天。目前,政府已经意识到了土地出让金的集中征缴方式,属于杀鸡取卵的短期行为,收益是建立在房价维持高位基础之上,不利于整个国家经济发展,而随着房地产税法正式纳入到人大立法规划,政府也在试图转变,用保有环节税收来取代土地出让金。

  近期,各地“地王”频出,可以看到,土地出让金依然是地方政府较为轻松的财政收入获取方式,但随着城市新增用地不断减少,大中城市存量房交易量开始超过一手房,进入城市更新阶段,地方政府增加持有环节税收,采用房地产税形式,可以为政府运营提供接续资金。目前大中城市中,在2010年前后,北京、上海和深圳等一线城市的存量房交易量已经超过一手房交易量,有报告显示,目前一线城市的存量房交易量是一手房交易量的4倍左右,进入2016年,宁波、东莞和重庆等二线城市的存量房交易量开始超过一手房。

  未来征收房地产税会以什么样的形式出现?在房屋所有权归个人、而地权归地方政府的背景下,未来房地产税将继续以地权的展期为核心。

  现在,在房地产市场比较混乱,一手市场和二手市场交易共存,各种不同年限和不同土地类型的二手房产交易共存,如北京老旧城区的住宅并没有因为其土地证的年限不同而体现出明显的价格差异。而以地权为核心开征房地产税,将房地产税和土地出让期限(一般产权50-70年)相互联系起来,针对不同使用类型的土地使用权的展期,制定出一套系统方案,按照一定标准计征房地产税。

  当然,长期存在的土地出让金问题,会让房地产税显得复杂。政府会采取“贿赂”大多数人的办法,甄别征税,如对房产需要续期的每个人和每个家庭,享有一定的免税面积,将足以覆盖大多数的首套房,从而有效缓解了大部分人的征税阻力,其核心是对二套房以上房产征收5‰-2%的房地产持有税。

  由此,房地产税已在政府计划之内,将打击囤房人,推动其抛售房产,从而改变中国地产格局,相信那时候国内房地产市场合理性会向国际靠拢,房价将回归正常。(文/赫荣亮 赛迪智库副研究员)

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