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全国房价收入地图出炉 北上深厦三亚列为一线

2017-11-01 02:06:27   来源:科技生活在线   评论:0   [收藏]   [评论]
导读:小编按:从购房难度上看,北上深厦三亚都属于宇宙级的存在。高达30以上的房价收入比,不仅让普通居民望之却步,就是中产群体也只能望房兴叹。这五个城市的房价,早已经与普通居民没有多大关系,而沦为投资者与投机者的狂欢。

  中国居,大不易。

  说起买房之难,从北上广深到宁杭成渝,从一线城市到三四线城市,大江南北,960多万平方公里上,大抵都有同等感慨。

  当然,最令人感慨的还不是房价持续高企,而是收入增长越来越落后于房价涨幅,以至于房价越来越脱离基本面,越来越与普通居民无关,越来越成为少数人的投机游戏。

  不过,在中国买房究竟有多难?我们还需要数据说话。

  全国房价地图:仅有10城房价不过万

  经过2016年这一轮的暴涨,大多数一二线城市房价实现翻倍。

  以全国36个主要城市(省会城市+计划单列市)作为观察对象。这36个城市里,房价不过万的只有10个城市,基本都属于东北、西北城市,如沈阳、哈尔滨、兰州、银川。

  而在2015年,房价过万的城市还属于少数,只有北上广深和厦门、杭州、天津等寥寥10个城市,最近大热的武汉、郑州、合肥、重庆、成都、长沙都还未过万。

  进入2017年,北上深房价突破6万元,厦门、广州跟随其后,共同进入均价3万元俱乐部,而三亚、杭州、南京、福州、天津则突破2万元。

  请注意,这还只是全城均价,如果只看中心城区,这一数字往往还要翻上2倍左右。如北上深中心城区均价早已超过8万元,而厦门、广州中心城区也在5万元以上,二线城市如武汉天津福州也都在3万元以上。(可参阅《全国中心城区房价排行:北上深破8万,二线城市普遍超3万》)

  不过,单看绝对值,二线城市与一线城市之间,的确还存在较大的差距。但如果结合房价涨幅,二线城市已经基本赶上一线城市。

  全国收入地图:区域悬殊有多大

  关于收入主要有两个指标,一个是城镇居民人均可支配收入,另一个是城镇在岗职工平均工资。前一个是以家庭为统计单位,覆盖到所有居民,统计的是可自由支配的收入;后一个是以单位为统计单位,个体就业者和自由劳动者不在其列。

  这两个指标各有优势,就评价购房难度而言,覆盖到所有居民的城镇居民人均可支配收入更有现实意义。

  我们可以发现几个很有意思的现象:

  其一,从整体上看,北上广深宁杭处于第一阵营,而房价涨幅较为突出的郑州、合肥、武汉处于中游,西部城市基本处于垫底位置。从数字上看,北京上海的收入水平,是二线城市郑州、合肥、西安的1.6倍左右,是处于垫底位置的贵阳和西宁的两倍有余。

  其二,一般而言,经济越发达的地区,收入水平也相对较高,但也存在例外。比如天津和重庆,这两地的GDP总量仅次于广州深圳,但收入水平却排在全国中下游,重庆甚至还处于倒数位置,仅有北京和上海的一半多一点,甚至还不如长沙、济南、福州等普通二线城市。

  城市富而民众收入一般,天津主要是由经济结构决定的,天津以国有大工业企业为主,覆盖的就业人群有限,难以惠及普通民众。

  重庆是一个很容易被总量光环吸引的城市,却忽略了光环之下,这是一个典型的西部城市。3000万人口的量级,很容易拉大总量,但也会产生均摊效应,毕竟在主城区之外,还有大量并不富裕的地区。

  房价收入比排行:哪里买房最难?

  所谓房价收入比,顾名思义就是房价与收入之比,通过这一指标,可以粗略评估普通居民家庭购房的难度。换句话说,房价收入比,衡量的就是一个家庭不吃不喝要多少年才能够买得起一套房。

  结合房价地图、收入地图以及房价收入比数据,我们可以得出以下几个要点:

  1、从国际标准来看,房价收入比的合理水平是3-7。在36个主要城市里,只有长沙、西宁、乌鲁木齐、沈阳、呼和浩特和银川等6个城市处于合理水平。

  当然,其他超出合理水平的30个城市,并不意味着全都存在泡沫,原因在于,房价收入比衡量的是全体居民的购房难度,但实际上购房群体一般都以中高收入者为主,越富裕的城市、人口流入越大的城市,房价收入比自然会更高。一个城市房价有没有泡沫,还需要更多数据进行分析,这不在本文讨论之列。

  2、从整体上看,房价收入比与房价排序基本一致,呈现一线、二线到三线的阶梯式分布。

  从数字上看,在36个城市里,房价收入比超过30的只有北上深厦四个城市,与房价排序一致。而超过20的也只有7个城市,除了北上深厦,还有三亚、福州和天津,而同为一线城市的广州则只有18.7。而超过10的则有22个城市。

  从区域上看,从东部到中部再到西部,房价收入比也形成阶梯式分布。东部沿海城市普遍超过15,中部城市在10-15之间,西部和东北城市基本都在10以下。

  3、套用城市分级模式,以房价收入比来衡量,深圳上海北京厦门三亚属于一线城市,至于广州,只能跟福州、天津、南京、杭州、石家庄、海口、武汉、郑州等位列二线城市,至于大连、西安、长沙则只能类同于三线城市。

  4、作为这一轮房价暴涨周期的领涨城市,深圳的房价收入比当仁不让,位居首位。2015年,深圳房价收入比为27,到了2017年底,这一数字攀升到40。这意味着,一个普通深圳家庭,连续40年不吃不喝积攒的收入才能供得起一套房。即便是两倍于平均收入的中产群体,买一套房也要耗费20年的家庭收入。这说明,深圳的楼市早已与普通人无关,北京上海也是如此。

  5、广州、宁波、长沙这三个城市比较有意思,房收比与房价之间构成一定程度的背离。原因在于,这三个城市收入都相对较高,而房价却又不如同等收入级别的城市,虽然这并不代表这三个城市房价更合理,但至少意味着相对较高的安全边际。

  几个结论

  其一,从购房难度上看,北上深厦三亚都属于宇宙级的存在。高达30以上的房价收入比,不仅让普通居民望之却步,就是中产群体也只能望房兴叹。这五个城市的房价,早已经与普通居民没有多大关系,而沦为投资者与投机者的狂欢。

  其二,这几年,逃离北上广深的声音不绝于耳,主要理由就是一线城市房价太高。的确,一线城市房价太高而收入却不够高,但二线城市也不是康乐园。经过这一轮暴涨,二线城市的房价收入比普遍攀升到10-20之间,依然超过大多数人的承受能力。

  其三,既然房价收入比已经高到如此离谱的地步,为什么楼市还是一片兴旺?从中短期看,房价更多受货币、土地和人口等因素的影响,从长期看,任何房价上涨如果没有经济增长和收入增长的支撑,都会蕴藏着巨大的风险。

  所以,中国楼市的未来又会如何?(微信公众号“房屋屋” 文|凯风)
 

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  银行房贷额度吃紧 京城多家银行称全年额度用完

  距离去年“9·30新政”已经超过一年,多项调控政策让楼市渐回理性。目前,北京地区首套房贷款利率上浮5%-10%仍为主流,同时个别银行调整为最低执行基准利率上浮20%的利率政策。不过,《证券日报》记者近日走访调查发现,京城多家银行面临“有价无钱”的现状,多家银行的个贷专员在告知目前银行首套房执行的利率标准后,都会补充道:“目前没有额度。”

  同时,有部分银行工作人员表示,现在额度都是由北京分行统一调配,非常吃紧,最后两个月有可能出现贷款利率继续上涨的情况。

  京城首套房贷款利率多在5%-10%

  根据融360监测数据显示,截至10月25日,北京地区房贷利率稍有上升,目前平均利率约为5.28%,较9月份利率水平有所上浮,但仍处于上浮5%-10%水平,未呈现暴涨。银行房贷出现上浮的原因可能源自额度紧张的压力,以及政策监管的强度,当然不排除出于自身盈利的考虑。

  近日,《证券日报》记者走访调查了北京地区包括光大银行、广发银行、浦发银行、工商银行、建设银行、北京银行、交通银行、中国银行、天津银行、华夏银行、民生银行、在内的11家银行的多个网点。其中,6家银行的个贷经理表示首套房贷款利率最低上浮5%,4家银行表示最低上浮10%,1家银行表示最低上浮20%。

  不过,有个别银行不同网点的工作人员对于首套房贷款利率是否上浮说法并不完全一致,以某国有大行为例,《证券日报》记者分别调查了该行的两家网点,北京市东城区某网点的个贷专员表示首套房执行基准利率,而该银行在北京市朝阳区的另一家网点,个贷专员则表示首套房按照基准利率上浮5%执行。

  除此之外,各银行对贷款人资质要求也并不一致。以某股份制银行为例,除了征信良好,月收入覆盖月还款额的2倍外,还要求贷款人具有本科及以上学历。在另一家股份制银行则要求贷款人年龄在60岁以下,最好是公务员、事业单位或国企员工。同时,在走访过程中,《证券日报》记者注意到,与以往各家银行要求收入证明和工资流水缺一不可并且完全匹配不同,近日,有个别银行贷款200万元以下不再需要提交工资流水这一证明材料,仅提供收入证明即可。

  多位信贷人员表示:目前没额度

  根据融360监测显示,超过90%以上银行表示目前均面临额度不充裕问题,放款时间由以往的15天-60天延长到60天-180天不等,部分银行房贷业务受额度影响已进入排队等候办理状态,少数银行分支行暂停新增房贷业务受理。

  《证券日报》记者走访调查的情况与上述情况基本一致。本报记者通过某股份制银行的客服电话联系上北京市丰台区某支行的工作人员,其表示,“不接受新的房贷了,因为没有额度,新的额度要等分行通知”。该行朝阳区某网点的个贷专员则表示,“目前首套房和二套房的贷款利率均执行基准利率上浮20%的标准,不过“3·17新政”后,我们基本就没有房贷额度了,几乎暂停房贷业务。”

  在另一家股份制银行,工作人员则表示,下半年以来很少批按揭贷款了,目前仍有6月份已经批贷的贷款人还没有放款,建议咨询其他网点。

  《证券日报》记者分别走访和致电咨询了某国有大行位于北京市东城区和朝阳区的两家网点。其中,朝阳区某网点的工作人员明确表示:“今年没有额度,即使现在已经批贷完成过户,年内也不可能放款了。”该行东城区某网点的工作人员则表示:“目前额度紧张需要排队,过户后大概4个月左右放款。”

  某城商行的情况则更加严峻,据北京市朝阳区某网点的个贷经理介绍,“目前没有额度,其他支行也没有,建议咨询其他银行”,同时,他补充道,“已经批贷等待放款的排队客户中,等待时间最长的已经等了8个月了。”

  不过,并不是所有的银行都没有额度,在《证券日报》记者走访咨询的11家银行中,有一家城商行和一家股份制银行表示额度充足,可以申请,一般两周内批贷,过户后做完抵押登记就可以放款,即使现在开始申请,年内放款问题也不大。

  另有一家股份制银行表示,目前个人申请放款速度很慢,银行优先处理批量业务,建议通过房产中介申请。

  针对放贷慢的问题,多位房产经纪人也告诉《证券日报》记者:“目前各家银行的放款时间都说不准,主要看银行单子积压的多少,顺利的话一个多月放款。”

  某大型房产中介的经纪人告诉本报记者:“目前多数情况审批放款时间不确定。我的一个客户,5月30日拿到房产证,当天抵押给银行,现在还没有放款。还有一个客户7月5日过户,目前也没有放款,客户自己去咨询贷款银行被告知,刚放款到4月份。我们也只能告诉客户耐心等待。不过,目前的成交量很低,只要银行有了额度,很快就会放款了。”

  同时,令人欣喜的是,多家中介公司人员表示,目前的房价已经回落至一年前的水平,二手房市场由之前的卖方市场变成了现在的买方市场,购房者的议价空间也在加大,购房成本有所降低。(证券日报)

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