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国土部严打囤地生财 苏州被单独点名

2017-11-12 03:26:26   来源:科技生活在线   评论:0   [收藏]   [评论]
导读:小编按:国土资源部明确指出,此次检查目的是促进已供应住宅用地尽快形成住房有效供给。通过检查督促加快住宅用地开发建设,有助于改善住房供求关系,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。

  土地市场再掀整顿风暴。国土资源部官网信息显示,日前,国土资源部部署开展了住宅用地出让合同执行情况检查。检查范围包括70个大中城市和热点城市苏州市。检查内容为2013年1月1日以来住宅用地出让合同执行情况,重点是按时开工、竣工情况和出让价款缴纳情况。按照工作部署,各省级国土资源主管部门将于今年11月30日前完成检查、提交报告。

  值得注意的是,本次国土资源部的大规模整顿风暴,剑指70个大中热点城市,并单独点名了苏州市。近日,《中国经营报》记者实地走访苏州了解到,此前搁置多年未开发,一度陷入囤地疑云的雅戈尔地王项目正陆续完成建设和销售。同时,十年前恒基兆业地产有限公司(以下简称“恒基兆业”)在苏州相城区竞得的665.18亩土地,目前仍有部分闲置地块暂无动工迹象。

  针对整个地块的规划以及开发等问题,记者致函恒基兆业方面,截至发稿未获回应。而在苏州当地的阳光便民官网上,有多条关于恒基相城地块涉嫌囤地的消息。苏州市相城区国土分局在公开致市民的回复函中表示,恒基地块已办理收回手续,未来将有计划地推进上市。

  开发缓慢恒基相城地块被回收

  作为房地产市场最重要的原材料,土地供应的多寡无疑是影响未来房价预期的一个重要因素。不过,倘若楼市存在囤地的顽疾,即便有大量土地供应,能否及时形成有效的房源供应也成了未知数。

  据介绍,开发商一般通过部分开发、先开工再改规划等种种方式实现囤地。近日,记者走访苏州了解到,恒基兆业位于苏州市相城区的地块因开发进展缓慢,多次陷入囤地风波。

  时间回溯到2007年,恒基兆业首进苏州,一举挺进相城区活力岛中心商贸城区域。根据《现代快报》报道,恒基兆业拿地时备受瞩目,彼时它三度出手,通过公开竞拍购得位于人民路北延、相城区活力岛中心商贸城区域共计面积为665.18亩的国有建设用地使用权,土地用途为居住、商业用地。

  不过,自2012年起,在苏州当地的阳光便民官网上,多次出现关于恒基兆业地产囤地的消息。近日,记者探访恒基兆业苏州相城地块发现,处于商贸城核心区域的恒基地块上,仍有部分地块芦苇飘荡、荒草丛生,附近居民将铁皮围墙圈起来的土地开垦成菜园,种上了各种青菜,与周边陆续交房入住的高层住宅楼格格不入。

  上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者:“部分开发商拿地后久不开工,或进展缓慢,通过囤地来获取更多利润。”延迟开工竣工的地块,一旦闲置数年,就会导致按时入市的商品住宅项目相对减少,进一步加剧热点城市楼市供不应求的状况,即便土地市场加大供应力度,但若囤地投机行为不遏制,这些土地也难以及时形成有效的房源供应。

  针对市民对恒基地块囤地的质疑,苏州市相城区国土分局回应称,恒基地块已办理了收回手续,其中春申湖路北地块已重新挂牌出让,其余地块将根据相关条件、市场形势等因素,有计划地推进上市(供地)。

  同时,记者采访中了解到,2016年9月,旭辉与恒基兆业地产达成协议,合作开发恒基旗下苏州水漾花城2期、苏州水漾花城3期、苏州相城区G3项目等。近日,记者走访水漾花城售楼处看到,水漾花城花苑清盘在即,仅剩少量123~144平方米房源在售。

  对此,业界分析人士认为,盘活闲置土地,是比单纯增加土地供应更重要的一项工作。在近日的住宅用地出让合同执行情况检查中,国土资源部也明确指出,此次检查目的是促进已供应住宅用地尽快形成住房有效供给。通过检查督促加快住宅用地开发建设,有助于改善住房供求关系,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。

  监管从严捂地拖延大为改善

  根据2012年修订的《闲置土地处置办法》,开发商原因造成的闲置土地,未动工开发满一年的,按土地价款的20%征缴土地闲置费;未动工开发满两年的,无偿收回国有建设用地使用权。

  不过,业界分析人士提出,近年来,由于我国房地产市场时常出现波动,实际执行中,开发商推迟项目开工、竣工等囤地现象一直存在,住宅用地出让合同执行力度不足。

  此前,本报报道雅戈尔苏州相城区“地王”项目,因被搁置七年未开发而陷入“囤地”疑云。11月7日,记者以购房者身份探访该地块发现,项目已被命名为雅戈尔紫金花园,由别墅、高层,以及沿街商业等业态构成。根据销售人员介绍,目前大部分房源已售出,剩余部分88平方米和90平方米的小户型现房在售。

  值得一提的是,记者采访中发现,2016年5月雅戈尔再进相城,以11.60亿元的成交总价斩获苏地2016-WG-34号地块,成交楼面价14717元/平方米,溢价率99.96%。该项目被命名为雅戈尔织金华庭。

  近日,记者探访位于春申湖西路与织锦路交汇处的雅戈尔织金华庭看到,地块被贴有项目广告语的围墙遮挡,抬头向上,高高耸立的住宅楼包裹着绿色的防护网,吊塔在一旁忙碌地作业。销售人员介绍称,项目包括一栋酒店和7栋高层住宅,其中,住宅规划有500余户,主要面向改善型客户,近期刚刚开盘,精装交付,销售均价在27000~28000元/平方米左右。

  “目前,土地市场拿地成本较高,且对开工时间、竣工时间等都有较为明确的规定,因此房企的囤地现象大大减少。”长三角一位市场观察人士对记者提到,苏州虽然不在70个大中城市之列,但作为环上海的热点城市,土地市场异常火爆,部分房企在上海土拍难有斩获的情况下,转而进军苏州、杭州等热点二线城市拿地补仓。

  2016年以来,随着苏州土地市场供应增加,品牌房企扎堆入驻。记者在采访中了解到,开发企业2016年竞得的高价地项目东原千浔、国瑞熙墅、恒大悦珑湾等项目,均在今年入市开盘,当前处于正常销售中。

  据了解,截至2017年三季度末,苏州市已累计处置闲置用地148宗、总面积7728亩,处置率为77.4%。

  而对于打击囤地投机行为,国土资源部其实早有打算。今年两会期间,国土资源部部长姜大明表示,根据“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,国土部提出“住宅用地是保障住有所居的,不能拿来炒作囤积”,将进一步规范土地市场秩序,遏制炒作土地的投机行为。

  这一次,国土资源部部署对70城市住宅用地出让合同执行情况展开检查的同时再次强调,住宅用地是保障住有所居的,不能拿来炒作囤积。并明确了三个检查工作环节,包括城市开展自查,省级国土资源主管部门指导、现场抽查核实和督导,以及国土资源部调研、督导。

  “自今年二季度以来,苏州市房价已经从快速增长转为稳定发展。随着炒房行为的减少,供给侧的改善,苏州市房地产市场趋于均衡。捂地、拖延、惜售等行为在目前来看,已经大为改善。”中国城市发展研究院投资部主任刘澄对记者表示,国土资源部检查程序进入收尾总结阶段,从土地出让合同的执行到开工竣工情况都有涉及,对目前存量土地开发、项目入市起到显著的规范作用。结合目前的房地产形势看,供给侧的规范是我国房地产市场进入良性发展的重要保障机制。

  针对住宅用地出让合同执行情况检查的进展以及苏州市近年来闲置土地的开发利用等问题,《中国经营报》记者致电苏州市国土资源局办公室相关负责人,其回复称:“该项工作由省国土资源厅统一部署,目前正在执行中,不方便接受媒体采访。”(中国经营报)
 

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  马光远:中国究竟有多少土地闲置?

  最近,国土部为促进已供应住宅用地尽快形成住房有效供给,9月下旬开始部署开展住宅用地出让合同执行情况检查,检查范围包括70个大中城市和热点城市苏州市。国土资源部表示,此次检查意在督促加快住宅用地开发建设,有助于改善住房供求关系,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。

  可以说,这是在中国房地产调控进入各方角力的关键时刻又一重大举措。然而,这事并不新鲜。自我研究房地产市场以来,每次调控周期,都会对闲置土地进行督查。记得最清楚的是2010年的时候,《中国证券报》有一个报道,说国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会,银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。而这份《有关房地产开发企业土地闲置情况表》中,详细列出了省市、项目名称、闲置土地的受让人、合同编号、合同签订时间和约定的开竣工时间等内容。因为内容太详细,让人无法对这个名单的真实性怀疑,然而,对于这么一份名单,国土资源部有关人士当时在接受采访时却表示,国土资源部并没有发出这样一份黑名单,也不存在所谓的“黑名单”。后来,《第一财经日报》对这份所谓的不存在的黑名单进行了跟踪核实调查。事实证明名单上所列的闲置土地是存在的。

  后来的情况有点喜剧,国土资源部在后来召开的新闻发布会上,当时的土地利用管理司司长廖永林称,截至(2010年)5月底,全国共上报的土地闲置高达2815宗,远远高于此前媒体披露的1457宗,面积达16.95万亩,这些闲置土地相当于三个澳门的面积。

  如果有兴趣,你会发现,而关于土地闲置的情况也没有多大的改观。比如,国家审计署2015年发布的审计报告称,截至2015年6月底,北京、天津、河北、安徽、江西、湖北和福建7个省闲置土地总面积3.6万公顷,其中安徽省闲置土地面积最大,为1.66万公顷。

  国土部2015年发布的《2014年国家土地督察公告》显示,截至2014年9月30日,近五年内,全国批而未供土地1300.99万亩,闲置土地105.27万亩。

  2015年9月19日,华商报报道陕西土地闲置情况,称“审计和督察发现,我省有闲置土地277宗、1714.11公顷,闲置时间最长18年,少则1年多。而到8月底,针对闲置土地的处置完毕率仅为5.03%,在全国排名靠后。”

  另外,2015年7月,国务院办公厅专门发出《关于对全国第二次大督查发现问题进行整改的通知》,要求有关地区和部门认真纠正,严肃整改,限期处理解决好存在的问题。整改通知要求整改的事项共有26项,首当其冲的就是闲置土地问题。国务院督查发现,多地存在建设用地大量闲置的问题。有的地方2009年到2013年已供应的建设用地中,闲置土地总量占当期年平均供应量的30%以上。

  据国土资源部介绍,截至2015年6月底,全国已处置闲置土地24.24万亩,占专项督查发现闲置土地总量的23%,其中动工建设12.96万亩、收回10.28万亩、置换1万亩。

  2015年1月,全国国土资源工作会议透露,自国土资源部启动节约集约用地专项督察以来,共清理出批而未供和闲置土地上千万亩,相当于过去两年新增用地供应指标的总和。

  《中国国土资源报》2016年发表谭永忠等人的文章《对我国闲置土地若干问题的研究与思考》,文章中有一段数字可谓触目惊心,摘录如下:“2009年全国第二次土地调查汇总数据显示,我国城镇空闲地面积为40.90万公顷(2013年已经降为31.81万公顷),占全国城镇土地总面积的5.63%,相当于全国城镇仓储用地面积的2.4倍、商服用地面积的90%、约为全国城镇工业用地面积的1/4。尽管这里所指的空闲地的内涵与闲置土地的内涵不完全一致,但从一个侧面表明,我国城镇闲置土地的规模相当可观。

  城镇空闲地的规模超过除山东、广东、江苏三省以外,全国其他任一省份城镇土地的总面积;甚至超出河南省城镇土地总面积5%,是上海和北京城镇土地总面积之和的1.2倍。如果以人均城镇建设用地100平方米计算,则可满足超过4000万城镇人口的建设用地需要,或者可以建设100万人口的特大城市40座,或者50万人口的大城市81座。

  我国城市的空闲地面积为17.18万公顷,建制镇的空闲地面积为23.72万公顷,两者基本上为“四六开”。城市空闲地面积占全国城市土地总面积的4.86%,比上海和北京城市土地总面积之和还多1万公顷。建制镇空闲地面积占全国建制镇土地总面积的6.36%,与四川和重庆建制镇的土地总面积相当。

  列出这么多枯燥的数字,是想告诉大家,土地闲置问题绝非一个非常新鲜的话题,从中国房地产市场化以来,这个问题就一直存在,而且,几乎每隔一段时间总会听到有关部门掀起了治理土地闲置或者囤地的风暴,然而,风暴之后,土地闲置依旧。并没有取得多大的成效。以至于中国土地市场形成了一个无法自圆其说的困境:一方面是土地资源稀缺,土地无法满足居住需求,另一方面,大量供应的土地却白白闲置。

  土地闲置问题,历经多年的执法风暴,依然成为中国土地市场的痼疾,想来问题绝对没有开发商囤地炒地牟取暴利那么简单。根据相关政策规定,土地出让后原则上开发时间最长不得超过三年。土地闲置满一年不满两年的,应依法缴纳土地闲置费;土地闲置满两年且未开工建设的,出让人有权无偿收回国有建设用地使用权。但事实上,这个规定很少真正执行,因为很多土地没有开发闲置,责任可能根本不在开发商,而在地方政府。

  国土部部长姜大明曾经表示,根据“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,国土部提出“住宅用地是保障住有所居的,不能拿来炒作囤积”,将进一步规范土地市场秩序,遏制炒作土地的投机行为。但是,从过去土地闲置的情况看,因“毛地”出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成闲置的几乎占到了闲置土地的六成以上。在政府存在责任的情况下,执法难度之大,可以想象。如果说仅仅是开发商的原因,那倒好办。

  如果不能从土地市场的源头入手,查清各种责任,理顺利益关系,让地方政府之手不要在土地市场伸得过长,只是把囤地的责任推给企业,推给开发商,是难以解决这个问题的。必须清醒地认识到,在当下,真正囤地牟利的未见得是企业,很多情况下是一种政府行为。(新浪)

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