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京奥港未来墅停工 南京地王项目折戟

2017-12-17 02:14:52   来源:科技生活在线   评论:0   [收藏]   [评论]
导读:小编按:工地门口,白纸黑字贴着三张封条,上书“工程暂停、大门封闭”。工地门口的公示牌还在昭告该地块不菲的出身:价值47.6亿元,楼面价2.2万元/平方米,创下当地当时出让价格纪录。

  往年“地王”频出的场景依然历历在目,那时就有许多人疑问,用近乎疯狂的价格拿地,开发商真的能赚回来?如今,南京“京奥港未来墅”停工的事实摆在眼前,画风突变剧情直转,地产界出人意料地打响今年来地王“崩盘”的第一枪。

  这只是近两年来“地王”们命运的一个缩影。2016年全国各地诞生340宗楼面价和总价“地王”,但2017年来全国各地也实行了近乎严苛的调控政策。身陷调控风暴中的地王们,如今开发现状如何呢?

  南京地王项目折戟

  南京麒麟板块“京奥港未来墅”曾是响当当的天价项目。眼下项目现场却无工人施工,只剩塔吊孤零零地立在工地上。工地门口,白纸黑字贴着三张封条,上书“工程暂停、大门封闭”。工地门口的公示牌还在昭告该地块不菲的出身:价值47.6亿元,楼面价2.2万元/平方米,创下当地当时出让价格纪录。

  “停工缘于拖欠施工方工程款数千万元,此外,该项目一笔逾30亿元的融资即将到期。”一位不愿具名的知情人士向中国证券报记者透露,开发商为了回笼资金,每个项目的开发周期一般控制在3年内,如碧桂园、万科等成熟开发商,从拿地到预售最快半年。但“京奥港未来墅”从2016年4月拿地至今,资金链一直偏紧,其正在施工的A地块仅有几栋楼形似封顶,但项目整体距离完工还相去甚远。“其实11月25日就停工了,工程欠款已累积数月。”该人士表示。

  “南京的案例并非极端个案,而是行业性现象的开始。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,过去两年地王频出,当限购、限价、限制流通等政策密集出台后,开发商回笼资金的周期会拉长,一旦资金链断裂,项目就陷入停罢的泥潭。

  克而瑞研究中心的统计数据显示,2016年诞生的340宗总价和楼面价“地王”中,有50宗属于典型案例,截至目前,其中14宗处于未开工状态,整体开发进度较为缓慢,有相当一部分项目选择延迟入市。

  中国证券报记者对近年来北京“地王”项目实地调研后发现,这些项目如今命运颇为坎坷。

  在车水马龙的北京南三环西路上,比邻丽泽桥金融商圈,两栋新楼矗立在老旧小区中显得格外显眼。该项目即为2013年拍出的丰台区夏家胡同“地王”项目。有意思的是,四年多过去了,该项目的围挡并没有挂出该项目的宣传海报,而是开发商的另一个项目。该项目销售人员告诉中国证券报记者,他是另一个项目的销售,该项目开盘时间未知,连售楼处都没建。一般情况下,从拿地到预售最快在半年左右。

  在朝阳区常营乡,2015年拍出的一块“地王”项目上,卡车进进出出,施工机械繁忙运转。中国证券报记者从高处俯瞰时,该地块只开工了一部分,另一部分仍是荒地。该项目开发商系首开股份(9.620, -0.27, -2.73%)和保利地产(12.150, -0.52, -4.10%),“项目开工的部分是配套保障房,商品房还在等公司的规划。”该项目负责人透露。首开股份董秘王怡就这一现象接受中国证券报记者采访时表示,其对此并不知情。

  中原地产首席分析师张大伟认为,当前调控环境下,高价地块项目入市难度高,这些地块拿地时对市场过度乐观,特别是从2016年下半年集中出现的部分高价地,恰好分布在调控最严格的15个核心热点城市。整体来看,高价地面临市场与政策双风险。

  政策高压资金趋紧

  不顺的销售回款和即将到期的债务,是悬在开发商头上的两把利剑,对公司的资金链是严重考验。随着时间推移,越来越高的资金成本使得“地王”项目越来越难盈利。

  例如2013年的丰台夏家胡同项目,土地转让资料显示,夏家胡同地块总价17.7亿元,规划建筑面积76630平米,配建3.8万平米公租房,剔除保障房后,楼面价高达45819元/平方米。业内人士预计,夏家胡同地块打造的产品售价可能达到9万元/平方米以上。从今年来北京的新房价格控制来看,该项目若想获得这一理想售价颇具难度,但如果不能尽快销售,企业面临着更大的资金成本。

  该项目开发商在2015年10月下旬将该项目土地及现房抵押给长城资产,后又于2016年将项目公司全部股权质押给长城资产。

  一边是步步惊心的财务成本,一边是融资渠道越来越难。今年来,房企融资难度较往年大增。在此境况下,海外融资、资产证券化、联合金融机构设立并购基金等方式成为房企融资新途径。2016年11月以来,多家房企的公司债发行处于“冰冻”状态。从证监会给各公司的反馈文件看,证监会关注的焦点在于企业的融资用途,比如是否用于重点调控城市的土地竞拍。

  同策咨询监测显示,房地产行业在银行融资渠道连续4个月的融资额降低;境内公司债渠道10月份仅发行两笔,这两笔公司债均为2016年度获批的额度。

  张大伟认为,整体来看,不管是境内,还是境外,房企的融资难度越来越大。前期放杠杆拿地的企业,如今资金成本会剧增,下一步将影响销售安排。

  联合开发分摊风险

  “开发商以近乎疯狂的价格拿地,遇到这一年多来的政策高压,若自身专业能力不够,资金储备不足,应对风险能力欠缺,那么短线资金就会在严苛的调控之中遭受巨大压力。”一上市房企副董事长告诉中国证券报记者,在严格调控面前,房企往往相互抱团、联合开发来解燃眉之急。

  以绿城为例,它是曾经受天价拿地影响最大的企业。2009年,这也是一波地王降临的年代,此后国家陆续出台调控政策,在2014年尤甚,这一年,受累于持续的资金压力,绿城连续两次被整合。

  中原地产统计数据显示,2015年来住宅类单宗地块成交金额超过65亿元地块约50宗,因涉及的资金体量大,其中32宗地块产权在拿地后出现了变动,占比达64%。因此,引入更多的资金分担压力与风险成主流。这样的“联合体”分布在北京、上海、深圳、武汉等“地王”频现的区域。

  “除了联合操盘,政策高压之下,行业集中度也会进一步提升,大鱼吃小鱼的行业并购整合现象将增多。”严跃进认为。

  今年以来,阳光城(6.890, -0.12, -1.71%)因拿地规模较大而出现短期负债上升的情况。阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁吴建斌表示,阳光城的土地大多集中在一、二线城市。这些地方随时可以找到合作伙伴,“需要的话,明天拿出来卖就可能卖掉,换成现金。”

  多位接受中国证券报采访的房企高管对后市的预判认为,长期看好一、二线城市的房地产市场,开发进程跟随市场节奏灵活调整也很正常,大公司抗风险能力比较强,因此会出现强者恒强的局面。但对于中小房企来说,就没那么轻松了。项目少、资金紧,意味着腾挪空间就小,一旦项目无法及时销售回笼资金,现金流一断裂,就只能待价而沽或破产。(中证网)
 

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  南京地王崩盘会给我们带来啥启示?

  南京地王已经崩盘!据地方媒体披露,南京2016年地王项目京奥港未来墅因拖欠施工方工程款而被封停。原因是开发商拖欠了好几个月,高达2000万工程款尚未支付,京奥港未来墅也随即于11月25号停止了施工作业。

  “京奥港未来墅”这个项目自打一出世就注定命运多舛。2016年4月15日,经过61轮竞拍,京港澳集团以47.6亿元摘得南京麒麟G09宅地,楼面价22353元/㎡,成为当时区域地王,溢价率超100%。京港澳集团之所以要开发这个地王项目主要是想打造户型面积在107-180㎡不等的改善型家居。

  当时,京奥港以楼面价22353元/㎡拿下这块地时候,被当地媒体广泛报导。因为周边的楼盘——中南世纪雅苑,精装成交价仅仅2万多元/㎡。而面粉价格高于面包价格也引发各界对该楼面开盘后定价的争论。

  而今年8月份,地王楼盘的价格终于出炉,首开的154套房源,1号楼共100套房源,均价25993.31元/㎡;2号楼共54套房源,销许均价25715.51元/㎡。剩下的因长期拖欠施工方工程款而被勒令停止出售。

  可能有人会担心,南京麒麟G09地王拿地的楼面价2.23万元/㎡,现在却只售2.57万元/㎡,差价只有3000元/㎡,那地王开发商擅自高价拿地,不仅无利可图,还可能会出现亏死。

  实际上,南京麒麟G09地王这次是被“限价令”给限死的。由于去年南京房价猛涨,地方政府出台了一系列政策措施。措施明确要求:“采取有力措施,严格落实控地价、控房价“双控”要求,促进房地产市场平稳健康发展。”正是这一纸限价令,导致南京热点区域的房价被严格控制住了。

  应该说,京奥港未来墅项目也可通过豪华装修的形式,将精装的房价推至4万。也就是说,如果京奥港未来墅是买的精装修模式,其应该还是有利可图的。但南京政府规定精装修的房价应控制在3.5万/㎡,如果按此价格精装后出售,京奥港未来墅项目肯定会出现亏损`,所以该房企业只能放弃精装计划,改用毛坯2.5万/㎡,这便是价格被限制之下地王的崩盘悲剧。

  其实,南京地王崩盘事件并非个案,未来肯定会有更多地王被封事件发生。整个2016年,中国一共产生了超过340宗单、总价地王。当时,房企一窝蜂高价抢地争当地王。

  特别是位于长三角的上海、南京、杭州、苏州等热点城市地王频现,引发社会各界震惊。但是,之前很多城市房地产火爆是因地王烘托出来的,而这样的虚假繁荣会迅速走完之前数年才能完成的发展进度。

  那么,此次南京地王崩溃事件给房企带来啥启示呢?首先,房企拿地要更加谨慎小心,不要盲目抢地,争当地王。未来房企若是还不计血本拿地,争当地王,那损失会更严重。现如今一些高价拿地的房企正陷入两难境地,即若开发就亏钱,不开发则长期被套也不是办法,资金面受到影响。

  在最近的一篇研究分析中,我们选取了热门城市的50个典型地王项目展开分析,结果显示50个地王项目只有7个已开盘,有29个已开工未开盘,仍有14个尚未开工,房企集体患上了拖延综合症。房地产投资风险已经开始出现,闭着眼睛抢地王的时代已经过去。

  再者,房企在拿地时,要对该地块的未来投资风险做一个合理的评估。就拿这次南京地王崩盘来说,当时京港澳以楼面价22353元/㎡拿下这块地,而周边的商品房价也才只有2万多一点。面粉价与面包价几乎一致,如果房价不涨或发生其他原因,那么开发商的风险系数就会急骤上升。

  此外,房企应对当地土地价格走势进行预判。京奥港22353元元/㎡拿下麒麟G09地块之后,珠海华发拿下了麒麟G35地块,将配建保障房面积万1.1万㎡,现房销售,楼面价17887元/㎡;之后正荣拿下了麒麟G36地块,楼面价9538元/㎡。显然,土地价格已呈下降趋势,并出现了一定幅度的调整。并没有如京奥港集团估计的那样没有投资风险,只涨不跌。

  再次,多数房企承受不了争夺地王被套后所面对的损失,未来会有一批房企业倒下。近期各地纷纷出台严厉的房产新政,房地产市场已开始急剧降温,地王风险迅速上升。

  在这个时候,那些财大气粗的,比如说央企、前20名,还可以隐忍掩盖损失。然而那些底子薄弱者,且有冒险精神的中小房企麻烦就大了。对于很多中小民营房企,拿错一块高价地,基本就是葬送了整个企业的未来。

  最后,房企在背后疯狂争当地王,国内的金融机构却为此提供了资金支持。一旦房企的地王项目被封禁,受到拖累的还是我国的银行业,不良贷款率将明显回升。而在我国目前倡导“降杠杆,控风险”的背景之下,未来房企高价拿地的动力也会衰竭。已经成为地王,却尚未真正开发的房企的日子会越来越难过。(平说财经)

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