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专家解读雄安规划奥秘 将凸显中国面孔

2018-05-09 01:29:58   来源:科技生活在线   评论:0   [收藏]   [评论]
导读:小编按:起步区城市风貌将基于城市建设特征、自然禀赋等,重点打造“一方城、两轴线、五组团、十景苑、百花田、千年林、万顷波”的特色空间。

  日前公布的《河北雄安新区规划纲要》提出,塑造中华风范、淀泊风光、创新风尚的城市风貌。这意味着雄安城将有鲜明的“中国面孔”、自然的“水乡气息”和时尚的“创新范儿”。这些面孔和气质将如何体现?未来雄安究竟长什么样?新华社记者专访了参与规划纲要编制的中国城市规划设计研究院总规划师朱子瑜。

  记者:雄安规划纲要专门有一章内容是“塑造新时代城市风貌”,为什么要对城市风貌作出专门规定?

  朱子瑜:城市风貌,表达一个城市的价值取向和文化追求,是城市的“面孔”和“气质”,由自然禀赋、形态格局、设计风格等构成。社会上形象地称之为“一看树、二看路、三看建筑”。

  塑造城市风貌,是新时代文化彰显和新发展理念的体现,也是未来我国城市高质量发展的重要内涵之一。雄安要贯彻落实好中央对于新区设立的定位和要求,坚持生态优先、绿色发展,突出“绿色、生态、宜居”发展方向,促进人与自然和谐共生。

  记者:“中华风范”体现在哪些方面?

  朱子瑜:“中华风范”体现在多个方面:

  “方城”——传承中华传统营城理念,构建一个布局规制对称、街坊尺度宜人的“方城”。在我国数千年营城实践中,“方城”形制一直是平原城市的主要形式,是中国城市在世界城市文明中的代表形制。

  中轴对称——以中轴线为核心建立对称均衡的空间格局,体现山川定位、天人合一的中华营城理念。城市格局秩序严谨,空间层次主次分明,具有丰富文化内涵。南北中轴线展示历史文化生态特色,以规划和建筑的语言体现华夏文明、民族复兴、中华腾飞。东西轴线结合轨道廊道串联城市组团,集聚公共交通、公共活动、城市功能等。

  苑囿景观——将城市视作一个大园林,以大尺度造园手法,形成“北城、中苑、南淀”格局。起步区“北城”布局城市组团,营造城中有园、园中有城的现代化园林城市;“中苑”利用中部低洼地带,恢复历史上的大溵古淀;“南淀”,严控临淀建设,利用白洋淀生态资源和燕南长城遗址文化资源,塑造传承文化特色、展现生态景观、保障防洪安全的白洋淀滨水岸线。

  平原建城——“平原建城,理水为先”。新区科学利用场地,灵活建设“台地”,“台地”之间留作蓝绿空间。结合雨洪通道、淀边湿地构建生态湿地网络,组团内部通过滨水空间串联景观水体,形成城水相依、城淀共生共荣的特色景观。

  城市形态和格局方面,遵循对称、天人合一、街坊等中华营城理念,形成轮廓舒展、韵律起伏的城市天际线。原则上不建高楼大厦,充分体现城市与自然环境最高境界的协调。

  记者:塑造“淀泊风光”,要开展哪些方面工作?

  朱子瑜:塑造“淀泊风光”,要开展以下几方面工作:

  加强白洋淀生态修复,充分发挥其生态景观优势——实施退耕还淀,淀区逐步恢复至360平方公里左右,重现“碧波万顷,荷塘苇海”景观。开展全方位生态治理和修复,优化白洋淀生态系统结构,使其成为华北地区最具特色的魅力地区之一。

  塑造与淀区相得益彰的城市特色景观——起步区城市环境景观、特色风貌要和白洋淀的自然景观相互映衬、共生共荣。我们希望在白洋淀边描绘这样一幅和谐的城市画卷:树梢下、森林中,灵动舒朗;淀泊旁、蓝绿间,清新明亮;街巷边、庭院里,亲切宜人。

  加强对城市建设的管控——严格杜绝城市建设对淀泊生态环境的不良影响,以“禁入淀、慎临淀、宜望淀”为原则,妥善处理白洋淀与城市的关系。

  记者:“创新风尚”如何体现?

  朱子瑜:“创新风尚”体现在以下几个方面:

  尺度适宜的组团式布局——以组团式布局解决城市“摊大饼”问题。起步区北部布局5个功能混合、职住平衡的组团,人口密度合理。打造规模合理、层次清晰、互联互通、高度一体化的城市轨道交通体系,支撑组团式空间布局。

  宜居宜业的城市现代空间——建设优美、安全、舒适、共享的城市公共空间。城市外部的环起步区绿化带、湿地景观、郊野公园与城市内部的特色公园、街头绿地、城市绿道以及特色街道串联一体;注重公共空间景观环境的艺术化处理;提高公共空间舒适性、可达性和安全性,全龄友好。按照邻里概念设计社区尺度和规模,社区服务便捷完备。

  蓝绿环绕的公园城市——建设清风通道,将白洋淀凉爽空气输送到城市中心。构建大型郊野生态公园、大型综合公园及社区公园组成的宜人便民公园体系,实现森林环城、湿地入城,3公里进森林,1公里进林带,300米进公园,街道100%林荫化,绿化覆盖率达到50%。

  中西合璧、以中为主、古今交融的建筑风格——严谨细致做好单体建筑设计和管控。既体现地域特色,又吸收国外精华;既有古典神韵,又具现代气息,展示多元包容、传承文化、面向未来的创新风尚。

  总之,起步区城市风貌将基于城市建设特征、自然禀赋等,重点打造“一方城、两轴线、五组团、十景苑、百花田、千年林、万顷波”的特色空间。(新华网)
 

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  “房住不炒”时代来了?两轮选房后,北京昌平2328套共有产权房竟还剩150套……

  “买到就是赚到。”对于保障性住房,这句话曾经是“定律”。从十多年前,北京市推出的经适房(即经济适用房)开始,到后来的两限房(即限房价、限套型普通商品住房)、自住房(即自住型商品住房)……各版本保障性住房无不是抢手货,而且往往是几百人抢一套房,原因很简单:价格远低于市场价。对于买不起商品房的市民,自然需求强烈;对于投资客,也是再合适不过——一转手,几十万甚至数百万元就能进账。因此,有人说,买到保障性住房就能一次性改变阶层。

  今年,“定律”似乎被推翻了。变化,来自共有产权房这个新事物。

  共有产权房是最新的一类保障性住房。即买房人与政府共有房屋产权,以此降低买房人的购房成本。然而,北京首批共有产权房并没有像此前的保障性住房一样火起来。4月,北京昌平区推出3个项目总计2328套共有产权房。两轮选房后,还剩余了150套房屋。媒体、公众号报道中不断出现“遇冷”“弃购”等词汇。甚至有人预测,部分共有产权房项目将卖不动。

  七八成家庭缺席绿海家园递补选房

  30出头的北京青年刘峥感受到了冷热之变。他说:“公租房、两限房、自住房,每推出一种,我就申请,但一直没排上。”和大多数稀缺资源一样,保障性住房需要摇号决定租购资格。但在过去十多年里,刘峥从没交上这好运气。

  今年,他照例参加了共有产权房摇号。共有产权房是保障性住房的最新尝试,全国首批试点城市有6个,分别是北京、上海、深圳、成都、黄石以及淮安。其中,北京市的共有产权房在2017年9月正式推出。北京市住房和城乡建设委员会相关负责人表示,从2017年到2021年,北京市将提供25万套共有产权房。

  购房者在昌平朋博体育馆选房现场查看剩余房源。

  符合限购条件的北京家庭、30岁单身以及没有户口但在北京稳定工作的“新北京人”,只要名下无房,均可以参与共有产权房申购。最终由摇号决定选房资格和顺序。

  刘峥看中的是位于昌平区的绿海家园。在3个项目2328套房源中,这个项目房源最多,共1677套房源,而且其中除了1012套房源面向昌平本区外,另有665套面向东城区和西城区符合条件的购房者。

  户籍在西城区的刘峥摇到的选房顺序号是第3501号。也就是说,有3500户家庭先于刘峥挑选这665套房,若挑完仍有剩余,才轮到他。他根据以往经验判断,这次又没戏。3500户,665套房,哪里还轮得到排在第3501号的他?

  一家人在选房现场研究剩余房源。

  不过,这次他竟轮上了。4月中旬,刘峥接到电话,通知他4月27日参加递补选房,因首轮选房结束,665套还余了161套。这意味着,排在他前面的家庭里,有2000多户放弃了选房机会。这让他想到了网上所传弃选率70%甚至85%的说法。他在选房现场看到的情形似乎也印证了这个传言。4月27日,在昌平朋博体育馆选房现场,组织者每次叫100个号同时出列。刘峥留心数了数,每100个号中,都只有十多个号在。

  也就是说,七八成排上号的家庭根本没有来现场选房。

  弃选率70%,“事实”还是“不实”?

  在刘峥参加选房的4月27日,绿海家园的665套面向东西城家庭的可售房源最终售罄。但本轮2328套共有产权房中,面向昌平家庭的1663套房源,在经历了8696个家庭选房后,仍然剩余了房源150套。5月3日,昌平区住建委发布公告,称这150套房源将面向符合条件的非京籍家庭安排申购。昌平区住建委强调,这些房源不会卖不掉。

  面对自媒体指出的高弃选率,昌平区住建委驳斥“严重不实”:所谓弃选率并没有意义,而是要看到共有产权房100%的销售率。北京当地媒体也认为,“弃选率概念并不明确,这个数字能不能反映出实际选房情况也值得商榷。”北京市住房保障一位专家说:一些项目房源即使有弃选也很难剩下。对于真正有所剩余的房源,也都有递补选房等安排。

  但一些民间分析者并不这么看。微信公众号“北京大房子”号主田涛说,弃选率指“有多少人有机会买但没买”,虽然概念本身未必严谨,但它能反映项目是不是抢手。他说:“特别值的房子弃选率就低。前几个共有产权房项目算是比较火的,但弃选率高也是事实,尤其是绿海家园。”就刘峥摇到的绿海家园而言,即使所有1677套房源最终销售一空,也不能掩盖大量家庭摇上号却放弃购买的事实。

  申购人数的巨幅下降也同样饱受关注,成为了“遇冷”最有力的证据。昌平区住建委信息显示,本次的2328套共有产权房,购房资格初步审核通过的共15841户。折算下来,6.8户居民申请一套共有产权房。而以自住房朝阳锦都家园项目为例,427套房源引来16万户家庭申购,按最后审核通过的12万户计算,申购家庭和房源比例大约为281:1。

  申购人数下降,弃选率高,背后究竟发生了什么?

  购房者“弃选”,房型是主因

  北京居民刘四新研究生毕业留京,已经52岁,单身一人,户口在西城,租住在昌平,名下无房,满足保障性住房的申购条件。他没有放弃任何一次申购的机会,是不折不扣的“刚需”人群。他说,“拿到了保障性住房,我肯定是要一直住下去的”。可即便如此,在他看来,昌平此次推出的共有产权房有些“不理想”,他“看不上”。

  刘四新也申购了绿海家园项目,排序第4345号,比刘峥还靠后。和刘峥一样,4月中旬,他也接到了选房电话。4月20日,现场咨询了解房源信息后,刘四新的希望化为泡影:665套房中,两居不到一半;而第一轮剩下的161套房源中,基本都是一居室。70平方米的房子,公摊面积20多平方米。“我是打算和母亲一起住的,需要的是80平方米以上的两居室,一室户太尴尬了”,机会只有一次,得留给更大的房源。衡量再三,4月27日的选房日,刘思选择呆在家里看书,“还是再等下一次申购吧。”

  4月27日,刘铮在选房现场一遍遍筛查房源列表,确信剩下的都是一室户。犹豫许久,他选择了放弃。尽管他租住在南四环,上班在北五环,上下班开车单程一个半小时,迫切需要在北京北面买房,但绿海家园的房子对于已经结婚成家的他来说无法满足需求。“过两年我们就打算要孩子了。如果有好的两居房型,我一定当场拿下。可剩下的都是一居,一家人实在没法住。”他说。

  不仅如此,绿海家园位于昌平旧县村北六环开外,距离市中心60公里,“也着实远了一点”。再算一算,均价1.8万每平方米,只有50%的产权,折算下来相当于3.6万一平方米,“比同区域商品房便宜了也有限”……种种理由,都让绿海家园的共有产权房缺乏吸引力。

  根源在于投机属性剥离

  “更核心的问题在于,共有产权房不能提供未来撬动商品房的可能性。”田涛说。

  在关注北京房地产市场的公众号“北京大房子”的读者们组建的微信群里,共有产权房是最近的热点话题。除了讨论共有产权房项目的优劣外,大家最关心的是“共有产权房之后怎么交易”。田涛认为,共有产权房的“遇冷”,项目缺乏吸引力固然是一大原因,但根本原因在于共有产权房的交易限制,使得共有产权房的投机、投资属性被剥离。“否则像以前的保障性住房那样,与市场价存在巨大的价差,买到了出手就能赚上百万,房型再差都有人要。”

  那么,共有产权房在交易时有着怎样的限制呢?2017年9月30日正式开始执行的《北京共有产权住房管理暂行办法》(下称《办法》)与“意见稿”相比,删去了最重要的第三条——房主5年后可以以市场价回购剩余产权,使其转为商品房,回到市场公开流通。

  根据目前的《办法》,共有产权房取得产权证满5年需转让的,可按市场价格,但代持机构拥有优先购买权,代持机构放弃的,转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。也就是说,共有产权房只能在共有产权房体系内交易。

  “交易不能卖给所有人,只能卖给和你一个圈子的人。而这个圈子相对封闭,市场小,人群购买力不强,决定了价格涨幅有限,无法与真正的商品房市场价相提并论。”田涛分析说,一旦选择了共有产权房,意味着购房者未来无法从共有产权房的销售中获得大幅增值,也就失去了卖房再购买更大的商品房的换房预期。

  田涛直言不讳:从投资角度看,共有产权房已经毫无价值。挤出了炒房客后,自住者才会真正从居住的角度去关心、衡量项目本身的优劣,从而作出理性的选择。

  “遇冷”、“弃选”并非坏事

  采访中,田涛将绿海家园项目称为“第一个卖不动的共有产权房项目”。不过,这并不能说明北京共有产权房的政策失误,相反他认为,共有产权房是截至目前最接近“房子是用来住的,不是用来炒的”这一目标的政策。

  回顾北京出售类保障性住房政策的沿革,从最早的经适房(天通苑)、到面向相对低收入人群的两限房、再到自住房,尽管有销售的限制条件,如自住房销售时必须将差价的30%返还给政府,但巨大的套利空间始终存在,甚至越来越大。以北京大兴黄村自住型商品房项目“海珀云翡”为例,同一开发商开发的商品房价格是7.3万元/平方米,自住房是1.75万元/平方米,自住房价格只有商品房的两折。据业主们估计,海珀云翡虽然质量与商品房有差距,但市场上怎么也能卖五万多元。一套房扣除要交给政府的30%差价,仍能获利约200万元。

  巨大的套利空间影响下,只要符合资格的人,不管有没有需求都会去申请。“有点摇上号就中大奖的意味”,这显然偏离了保障性住房的初衷。田涛认为,共有产权房是对过去保障性住房政策的“纠偏”。与过去的保障性住房相比,共有产权房能满足更多的无房家庭住房刚需。从这个角度看,共有产权房相比自住型商品房整体“遇冷”,是正常且合理的。

  无房可买,刘峥早早离开绿海家园选房现场。出门时,一家网站房产频道的记者拦住他,问“买了吗?”他摇摇头,径直向停车场走去。他说,要赶紧回去,看看有没有新的共有产权房项目开出来,继续报名摇号,刚需毕竟是刚需。(学习大国)

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