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北京拍卖12宗地块 单日揽金316亿元

2018-11-28 01:41:45   来源:科技生活在线   评论:0   [收藏]   [评论]
导读:小编按:北京年内最大规模的土地拍卖登场,共计13宗地块出让,合计起价高达295.19亿元。除顺义区北小营镇1宗共有产权住房地块暂停交易外,其余12宗地块全部成交,总成交额316.46亿元,也创下了年内北京土地拍卖市场成交纪录。

  11月26日,北京年内最大规模的土地拍卖登场,共计13宗地块出让,合计起价高达295.19亿元。除顺义区北小营镇1宗共有产权住房地块暂停交易外,其余12宗地块全部成交,总成交额316.46亿元,也创下了年内北京土地拍卖市场成交纪录。

  单日总成交316亿元

  北京市规划和自然资源委员会(简称北京市规土委)消息,26日,北京土地交易市场共有12宗经营性用地成交,创下单日成交地块数量的新纪录。土地总面积约69公顷,其中居住用地11宗、约66公顷,商服用地1宗、约3公顷;总建筑规模约134万平方米,其中居住约127万平方米,商服约7万平方米,总成交价款约316.46亿元。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,此次供地规模比较大,体现了政府年底通过积极供地来完成土地供应目标,这使得成交量有所上升。

  “当前企业拿地心态有所调整,过去业内有看空情绪,企业拿地较少,到年底资金预算比较足,拿地意愿也比较高”。严跃进表示,同时这与政府鼓励拿地也有关系,尤其是国企、教育企业等,跟北京城市发展匹配的企业。而此次土拍中采用的“共有保证金”创新也使得企业拿地成本进一步减少。

  据悉,12宗地块中仅1宗商业用地,地块位于昌平沙河,要求竞得人100%自持20年,且入驻企业须符合昌平区和未来科学城的产业发展方向,持有期满后如须转让或分割出售,须征得昌平区政府同意后方可办理相关手续,最终由更名为“好未来”的教育机构学而思以底价摘得。

  其余11宗地块中还有2宗为共有产权住房用地,分别位于顺义区的后沙峪镇及顺义新城13街区,可建设20.4万平方米,约2300套共有产权住房。剩余的9宗商品住宅用地均为“限竞房”地块。

  四至五环位置共推出两宗地块,地块均位于丰台区白盆窑。需要注意的是,这两宗地块曾规划为共有产权用地推出,并于今年年初双双流拍。

  合硕机构首席分析师郭毅分析,此次规土委将地块的产品性质修改为限竞房再次推出,限售价格由此前的43000元/平方米提高至均价67702元/平方米,最高不超过71087元/平方米,而起始楼面价仅由31000元/平方米提高至35000元/平方米,为房企预留了一定的利润空间,且相比共有产权房,限竞房虽然售价大幅提升,但对购房者资质要求较为宽松,产品局限性也更小,且产品和定价与四环的城市地段更为匹配,因此市场定位相对清晰,去化压力较小,加之利润合理,

  因此得以顺利出让。

  集中推地稳定市场预期

  此次北京规土委在年末集中推地,并特别实施了“共有保证金”的出让新规,其主要目的是为了加快供地计划的完成,同时稳定市场预期。

  共有保证金机制,相当于同样的保证金本来只够报名一宗地的企业,现在可以同时申报两宗或三宗地。这种新规降低了开发企业的资金门槛,使更多的企业参与到土地竞拍市场,有利于活跃土地市场,促进土地市场的交易。

  合硕机构首席分析师郭毅分析,今年北京计划供应住宅用地1000公顷,其中商品住宅650公顷(含单列共有产权住房用地200公顷),但截至目前,实际供应的商品住宅用地仅224.69公顷,供地计划完成率为35%。为最大限度地完成当年的供地计划,规土委年末集中推地已成惯例。

  此外,郭毅认为,规土委此举也为了减少土地流拍流标,稳定市场预期。自去年开始,北京已有11宗地块流拍流标,显示在调控高压背景下,房企背负着巨大的库存去化压力,同时面临融资难度加大,财务成本上升的难题,资金流入的两条通路均被堵塞,导致再投资拿地的意愿降至谷底。

  此次北京市规土委及时对供地作出调整,拿出地段条件优越的优质地块,同时适当减少地块配建,地块开发难度减小、市场前景乐观,因此重新调动起了房企积极性。

  “共有保证金”的出让新规同样出于这一诉求,不仅在一定程度上缓解了房企的现金流压力,同时还可实现不同资质地块的打包出让。

  郭毅分析,房企一反去年底的消极心态,开始积极应对,从另一个层面反映出市场的趋势变化,房企的信心也开始企稳,而房企信心的复苏源自货币信贷政策和房地产调控政策出现了同步宽松的迹象。

  “年内三次降准释放3.2万亿元资金,全国多个一二线城市房贷利率出现下调,企业融资渠道的打通、财务成本的降低可以预期,加大投资成为必然。”郭毅说,此外,虽然12宗地块均顺利出让,但从拿地房企来看,出现了明显的分化局面。房企分化局面的出现,源自TOP10房企去年在土地市场斩获颇丰,但同时也背负了沉重的库存压力,而今年地市转冷,让中小房企赢得了难能可贵的布局北京的机会。

  业内人士分析,此次北京出让土地呈现出新的特征:土地竞得者多为国企,且优质地块竞争仍然十分激烈。此外,今年前10个月,北京市土地成交总价、平均楼面价及地块平均溢价率同比均下降,房地产市场趋于理性,这是房地产调控效果逐步显现的结果,同样,房企在土地竞买阶段也表现得比之前更加理性。(中国经济时报)
 

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  一二线城市土地市场进入年底冲刺 北京12地块一日揽金316亿

  11月26日,北京市一次性出让13宗地块。最终,除一宗流拍以外,其余12宗地块均成功出让,创下单日成交地块数量新纪录,一日内获得土地出让金合计316.46亿元。

  时值年末,一二线城市土地市场普遍进入密集供应及成交时段。虽然多个城市的地块单价或总价在近期被刷新,但业内人士指出,在当前房地产调控背景下,开发商资金面整体面临不小的压力,对土地市场的投资态度也回归理性。

  北京12地块一日揽金316亿

  北京市当日推出的13宗地块分别位于顺义、大兴、昌平等8个城区,包含1宗商办用地和12宗住宅用地。总出让面积为79.40万平方米,总起价295.19亿元。

  当日土地拍卖会上,这些地块共吸引了绿城、富力、中交、中铁置业等近50家企业参与竞拍,其中几家企业参与了多宗地块的竞价。最终,两宗最大的地块分别被中铁置业和中铁诺德获得。

  顺利出让的12宗地块中,唯一的1宗商业用地位于昌平沙河;2宗为共有产权住房用地;剩余的9宗商品住宅用地均为“限竞房”地块。

  此次土拍中,北京市规土委对保证金的缴纳方式进行了创新,采用共享保证金的方式。在以往的土拍活动中,一般情况下参与一宗土地的拍卖就要交一次保证金。而在此次土拍中,竞买人只要交纳规定金额的共用保证金即可参与组内所有地块竞拍活动。

  合硕机构首席分析师郭毅表示,北京规土委在年末集中推地,并特别实施了“共有保证金”的出让新规,一方面是为了加快供地计划的完成,另一方面是为了减少土地流拍流标,稳定市场预期。

  据悉,今年北京计划供应住宅用地1000公顷,其中商品住宅650公顷(含单列共有产权住房用地200公顷),截至目前实际供应的商品住宅用地仅224.69公顷,供地计划完成率为35%。

  与此同时,北京年内已有11宗地块流拍。在调控背景下,房企背负着库存去化压力,同时面临融资难度加大、财务成本提升的难题,资金流入的两条通路均被堵塞,因此,房企再投资拿地的意愿降至谷底。

  郭毅认为,北京规土委及时对供地策略做出调整,拿出地段条件优越的优质地块,同时适当减少地块配建,地块开发难度减小,市场前景乐观,房企的积极性得以调动。

  一二线城市年末土地供应井喷

  不仅仅是北京,一二线城市年末土地供应井喷。其中,一线城市11月供应土地合计高达90宗,刷新了最近几年历史纪录。而二线城市供应量也有所上涨,11月合计供应土地达到1400宗,也有望创下年内最高纪录。

  26日,几乎和北京土地拍卖同时,上海奉贤南桥新城两宗宅地成功出让,总成交价25.42亿元。同一日,浙江杭州拱墅区出让三宗地块,总面积为10.62万平方米,最终成交总价为52.32亿元。

  23日,南京发布今年第五批土地出让预公告,包含7宗土地总出让面积47.6万平方米。11月9日,南京第四批预公告信息显示,其曾经一次推出5宗土地,总出让面积17.3万平方米。

  不仅如此,11月份以来,成都、武汉、广州等城市也陆续有地块密集推出或成功出让。而且,自今年四季度开始,受一二线土地供应增加影响,高单价地块完全被一线城市包揽。

  中国指数研究院近日数据显示,今年10月份,成交单价前10名的地块中,上海和北京两个城市各自有5宗地块上榜。当月成交单价最高的地块来自上海普陀区,成交楼板价高达52040元/平方米,环比增加19%,是上海今年楼面价格最高的地块。

  综合今年以来的土地市场,各类城市分化现象持续,尽管一二线城市低溢价率、流拍现象也在持续。不过,由于供应量增加,整体土地出让金仍然居于高位。

  “从城市排行榜来看,一二线城市仍是房企的拿地重点。”中指院相关负责人指出,今年1-10月,杭州以2315亿元的成交总价居于全国土地成交金额榜单首位,同比增长22%;上海和北京分别以1533亿元和1094亿元的成交总额占据榜单第二、三位。

  房企土地投资回归理性

  上述中指院人士认为,限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等将逐渐成为热点城市推地的重要要求。对于企业来说,这些限制条件对项目盈利和周转带来一定压力,且对企业资金实力提出了更高的要求。

  这种现象在北京当日的土地拍卖会上也可见一斑。郭毅指出,虽然北京一日内有12宗地块顺利出让,但从拿地房企来看,出现了明显的分化局面。“全国前十大房企中,融创、保利、中海、龙湖、绿地缺席此次土地盛宴;华润以联合体方式参与白盆窑地块;万科参与北七家地块最终颗粒无收”。

  “北京楼市供给将持续处于饱和状态,如果调控政策未显宽松,微观市场面的去化压力将长期存在。”郭毅认为,房地产市场开发投资受到市场和政策上双重抑制,导致了土地成交冷清。房企对土地市场的投资态度正在逐步回归理性。

  中原地产首席分析师张大伟也认为,从当日的土地溢价率来看,土地市场价格依然处于平稳区间。“12宗低地块平均溢价率在20%左右,与2018年平均土地溢价率12.8%相比稍有上行。主要原因是这些住宅土地属性相对较好,以纯住宅地块为主”。

  张大伟进一步指出,资金成本的优势将是土地市场最大的优势。在他看来,目前房地产企业资金压力明显比前两年更加紧张,而且调控政策继续从严将是大趋势,这种局面下,具备资金实力的企业才能在土地市场获得竞争优势。(经济参考报)

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