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30家上市房企销售5万亿 楼市被指无寒冬

2019-02-02 05:38:37   来源:科技生活在线   评论:0   [收藏]   [评论]
导读:小编按:从全年来看,已公布数据的37家地产公司合计实现销售额则达到了54687.53亿元,同比增长达29.28%。其中,排名前30的上市房企,合计实现销售额突破5万亿。

  尽管上市房企年报要在春节过后才正式公布,但从近期各公司所披露的月度销售数据来分析,2018年的楼市“寒冬”,上市房企们非但能“活下去”,而且赚得会更多。

  根据Wind整理的数据,已公布12月经营数据的地产公司共有37家。从单月来看,2018年12月份,这37家地产公司的销售金额合计超过5500亿元,同比增长达22.94%。

  从全年来看,已公布数据的37家地产公司合计实现销售额则达到了54687.53亿元,同比增长达29.28%。其中,排名前30的上市房企,合计实现销售额突破5万亿。正因为如此,香港内房股普遍大涨,而如融创中国(01918-HK)更是迎来一波七连涨。

  内房股数据表现抢眼,获投行“买入”评级

  截至2月1日9时37分,绿城中国(03900-HK)升2.15%领涨内房股,融创中国涨超1.29%,而中国奥园(03883-HK),佳兆业(01638-HK),世茂房地产(00813-HK)均呈现高开走势,不同程度上涨。

  其中,融创中国现报31.40港元(2月1日9时37分),上涨1.29%,总市值1384.68亿港元;该股加上今日涨幅已是连续7个交易日上涨,累计涨幅超20%。

  融创中国股指上涨与公司超额完成2018年销售目标是分不开的。

  2018年全年,融创中国实现合约销售金额人民币4649.5亿元(其中,合同销售金额为人民币4608.3亿元,预订销售金额为人民币41.2亿元),同比增长27%,合约销售面积约3056.2万平方米,合约销售均价约人民币1.52万元/平方米。

  值得一提的是,融创中国2018全年的销售目标为4500亿元,已超额完成全年目标。

  而近期,德意志银行发表报告指,维持融创中国的“买入”投资评级,并将目标价由41.22元调升为41.71元(港币)。

  德银报告认为,融创在疲弱楼市情况下,销售及夺得土地备储能力可跑赢同业,因集团执行及收购能力强,估计今年收入增长可升15%。在今明两年,融创每股的盈利可达3.45至5.5元人民币。

  同时,另一家投行高盛表示,将维持对旭辉(00884-HK)、世茂房地产 、中国海外(00688-HK)、华润置地(01109-HK) 、远洋集团(03377-HK)、新城发展(01030-HK)的内房股的“买入”评级。

  据悉,高盛将重新调整对内房股的估值。调整估值后,内房股板块估值相当于已预测2019年现金盈利(Cash profit)市盈率的4.8倍。

  2019年,或是新一轮楼市上升周期的开始?

  内房股如此抢眼的数据,与内地楼市的“持续向好”密切相关。

  1月21日,国家统计局发布2018年全年的房地产开发投资和销售情况:

  2018年,全国商品房销售额149973亿元,增长12.2%。2018年1-12月,全国房地产开发投资120264亿元,比上年增长9.5%。

  数据显示,2018年全年全国商品房销售均价为8737元,同比增长10.7%(2017年商品房均价为7892元/平),创2010年以来的最大增幅。

  此外,2018年12月份起,不少人已经嗅到房地产政策微调的变化。

  先是菏泽市率先宣布“取消楼市住房限售”。紧接着,广州、杭州、珠海以及佛山先后出台了楼市调控新政策,释放“放松限售,放松限购”的信号。

  步入2019年,“一城一策”逐渐成为各省市楼市调控的关键词。1月24日,长沙公开表示开展“一城一策”试点,而调整或有意调整楼市调控政策的地区已经达到11个。

  2019年,全国可能出现一轮30城以上房地产调控政策的微调潮,未来多个城市的很多微调宽松政策将密集出现。

  尤其是在某些二三线城市,除了信贷政策,最近其他政策都有可能调整。

  从楼市调控以往经验来看,楼市调控后出现楼市松绑的现象也曾经出现过。

  最近的一次发生在2014年,当时楼市调控已持续一段时间,而商品房库存量也有不同程度的增加。之后为了去库存楼市出现一定程度的松绑,而2016年-2017年“棚改”政策的实施则助推了房价上涨,刺激了更多的社会群体加入到购房中来。

  随着“去库存”工作的完成和房价的高涨,2018年新一轮的调控也随之开始。而从去年年底开始,持续了近一年的高强度高密度的楼市调控开始在一些三线城市出现松动。

  而考虑到“一城一策”的落地实施,更多的城市会加入到楼市“松绑”中来,2019年或将迎来新一轮楼市上升周期。

  瑞信、花旗预测:2019年内房股毛利率接近30%

  1月31日,花旗集团研究报告指,内房股(港交所上市的内地房企股)在2018财年以强劲的业绩在一众疲弱的行业表现中脱颖而出,预料行业核心盈利仍有28%的增长。而随着内房股企业财报的逐渐披露,市场将会有更多正面讯息

  对于2019年内地地产板块的发展,花旗表示,基于稳定的政策及楼价,以及“一城一策”政策的推行,2019年内房股版块的表现将继续优于大市。

  而在花旗给投资者的建议中,行业首选为龙湖(00960-HK)万科(02202-HK)融创中国(01918-HK)新城发展(01030-HK)及富力地产(02777-HK)等。

  除花旗外,瑞信同样看好2019年内房股的表现。

  在一份已发布的研究报告中,瑞信所覆盖的内房企业预期2018财年的核心盈利平均增长39%,而内房企业去年合同销售按年增长达到29%。

  报告估算,内房股2018下半年毛利率为31.1%,全年则为32.1%。同时,预期2019财年的毛利率将会为28.9%,2020财年则为27.3%。

  2019年1月,社科院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》中明确指出,房价下跌速度趋缓,重点城市成交继续回升,这或许正是“2019年楼市利好”的有力印证。

  结语

  不过,根据过去十几年的调控经验,只要信贷政策不出现明显变动,其他政策的调整对楼市影响非常有限。在可预见的时间内,房地产行业依然会保持“趋稳”。

  当然,在现有调控政策背景下,进一步收紧调控政策的空间非常有限。在“一城一策”调控大环境下,2019年,内地楼市“因地制宜地适度放松”或将成为主流,而楼市也将迎来新一轮的上升周期。(财华网)
 

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  腰斩后的燕郊楼市:部分新盘每平米涨2000元 报价天天变垫资买房重现江湖

  临近春节,几近腰斩的燕郊房价似乎又注入不少活水。

  “燕郊目前价格还较能接受,小户型总价不高。比密云、昌平一些京郊地区都低。未来等地铁开通后,加上通州副中心的带动,今后燕郊房价的水平还是较看好的。”近期,在北二环工作的小王准备在春节前下手,“北京商住房需要五年社保,即便有北京户口不够社保也买不了。燕郊买商住房不占用资质。”

  商住新盘销售火爆

  中国证券报记者近日对燕郊楼市进行了实地走访。最大的感受是,在经历了2018年10月份楼市价格“腰斩”行情后,燕郊楼市触底反弹现象明显。多处楼盘报价相比2018年10月份上涨超2000元/平方米,涨幅高达10%。

  贝壳研究院Real Data数据库显示,一手房方面,目前均价普遍超过20000元/平米。二手房方面,2018年10月成交均价为16722元/平方米,2019年1月,二手房成交均价为18805元/平方米。

  在燕郊多年的房产经纪人老吴介绍,最近带看和成交的数量都明显增加。“2018年10月和11月是个低点,那个时候虽然看房的人也不少,但以观望为主。最近两个月,新楼盘报价每天都在变,同一个楼盘,一天涨两三百很普遍。”

  当记者问及二手房情况时,老吴说,二手房也跟着涨,但目前待售房源不多。“好户型基本卖光了,不少此前待出售的业主,都等着反弹呢。”

  对于想在燕郊买房的人来说,社保和户口是绕不开的门槛。

  据了解,燕郊限购政策出台后,非本地户口购买当地商品房需要两年社保,否则只能买商住房。二手商住房税费主要包括,4%契税、差额20%的个税、差额5.6%的增值税、差额30%至60%的土地增值税以及全额0.5%的印花税。

  老吴向记者展示了部分代理销售新楼盘的促销活动。活动内容被销售人员用黑板报的形式挂在门口最显眼的位置,最大的一条赫然写着“燕郊新房,首付八万,分期付款”。

  在中介人员的带领下,记者来到位于规划中的燕顺路地铁附近的某处新楼盘售楼处,虽是工作日,但从四面八方赶来看房买房的人却站满了整个楼层。一进门,记者就被中介交接给了售楼处销售人员,同时被要求写下全套个人信息和购房意向。

  “在售项目是LOFT房型,一层楼有30多户,南北朝向多是大户型,小户型总价低非常好卖,只剩几套了。”楼盘销售人员介绍,“目前小户型按照朝向,价格在20600-23150元/平方米不等。虽然是商住房,但是可以上学,周围也有医院。这两天来看房的人特别多,明天就不一定是这个价格了。”

  垫资行为重出江湖

  当记者问及“首付八万,分期付款”的活动时,售楼处销售人员显得不置可否,“可以先看下样板房,马上放假这个活动年后不一定有了。如果真的买再谈分期的事请吧。”中介销售人员则称,如果买房,直接和开发商签合同。

  记者随即跟销售人员来到一处临时搭建的LOFT样板房,销售人员称,在售项目已拿到预售许可证。如果确定要,先交2万元定金,一周之内交剩下6万,作为第一笔首付。剩下的首付款开发商帮忙找自然人出借,买房人和自然人签借款合同,把钱打到买房人的卡上。然后把这笔钱汇到开发商的账上就能去银行做贷款了。然后每半年往借款人账户上打8万元,直到还清为止。

  据了解,燕郊当地的银行要求,商住房首付为房款总价的50%,分10年付清,贷款利率普遍超过6.5%。“70万的小户型,每个月还贷款大概在3500元左右。在燕郊的商住房贷款不占用住宅的贷款资质,如果在北京或者其他城市买,只算负债,不算贷款资质。”该销售人员极力推荐道。

  针对这一行为,中国证券报记者采访了北京市京师律师事务所创始合伙人、上海国际总部管委会主任王光英律师。“其他自然人为购房人垫资缴纳首付款,如果开发商直接提供自然人(出借人)资源或进行牵线搭桥,开发商此举目的也很明显,即为了促销商品房。合同上的借贷双方都是自然人,开发商不是借款合同主体,只是帮忙介绍借款人,开发商在法律上并没有直接进行垫资。从法律上讲,对开发商进行处罚没有直接法律依据。如果确定是开发商垫资,那么肯定是法律禁止的,主要由于垫资相当于违反国家限购政策,变相骗取银行贷款。本来购房者没有能力交足首付拿到银行贷款,开发商用垫资行为加大杠杆,致使不具备购买能力的人加大负债购买了商品房,埋下了隐患,一旦购房者还款出现问题,会出现连锁反应,影响很大。”

  易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,对于此类垫资的做法,在市场下行的压力下,估计各地管控会比较少。因为类似做法非常模糊。从银行贷款政策角度看,这部分资金是开发商支付的,本身是违背银行贷款精神的,严格定性都属于违法的。但是实际情况是,在楼市交易不好的时候,各地管控会比较少。这也不能说有绝对的风险,但若是出现风险的话,购房者自己维权的难度是很大的。

  环京楼市去库存明显

  火爆的营销力度下,燕郊去库存现象明显。中国百城住宅库存数据显示,燕郊2018年12月底库存量为75万平方米,环比下降4%,同比下降23%。同期,香河库存量为138万平方米,廊坊为115万平方米,固安为130万平方米,大厂为63万平方米。燕郊去库存速度为上述环京城市之首。

  近期的火爆,一方面与2018年10月、11月遇冷有关。中国指数研究院数据显示,2018年11月,燕郊楼市成交量几近冰点,商品房成交套数仅29套,销售面积不足0.31万平方米。10月份成交套数为145套,成交面积为1.23万平方米。12月份成交套数为146套,成交面积为1.04万平方米。

  另一方面,燕郊距离城市副中心不足20公里,一定程度上刺激了近期燕郊的楼市走势。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,燕郊近三月成交量较2017年调控后回升,但不及2017年一季度月均成交的一半;量增的同时均价止跌,但在更长段时间来看,较2017年3月水平仍下跌40%。

  与此同时,燕郊土地成交量也出现了明显回暖。中国指数研究院数据显示,2018年10月份无土地出让记录,11月出让8块,建设用地面积为29.95万平方米,成交均价为4375元/平方米。12月出让4块,建设用地面积为26.21万平方米。

  值得注意的是,此前,燕郊地区开发商由燕达、汇福、福成等清一色本地开发商包揽。近期,不少上市公司公告拿到燕郊的土地使用权。以京投发展为例,公司2018年11月22日公告,京投置地、益达生投资公司组成的联合体收到了三河市国土资源局的成交确认书,以2.55亿元的价格获得位于河北省三河市燕郊高新区地块的使用权。其中,建设用地面积为5万平方米,建筑控制规模为15万平方米。双方将共同设立项目子公司,负责上述地块的开发建设。

  对此,诸葛找房首席分析师陈雷对中国证券报记者表示,燕郊楼市经过两年多的调控,市场已经稳定,市场回暖欲望较为强烈。近期受北京城市副中心利好政策影响,市场回暖。北京城市副中心的发展仍然处于高峰期,因此对于燕郊来说,未来仍然有较大的发展空间,随着本轮调控的进行,燕郊的投资行为得到抑制,市场恢复理性。未来升值潜力较大。随着产业转移,燕郊市场的居住属性提升,投资属性相应下降。(中国证券报)

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