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新加坡房价180度转身 最强调控见成效

2019-02-08 03:50:31   来源:科技生活在线   评论:0   [收藏]   [评论]
导读:小编按:对比起一年前的房价上涨盛况,现在新加坡的房产市场似乎发生了180度的转变。而房屋买家对新加坡银行的抵押贷款需求亦现回落,这可能进一步拖累新加坡的房地产市场。

  在近期利率上升和最新一轮的房地产调控作用下,新加坡的房价已经出现降温迹象。

  对比起一年前的房价上涨盛况,现在新加坡的房产市场似乎发生了180度的转变。而房屋买家对新加坡银行的抵押贷款需求亦现回落,这可能进一步拖累新加坡的房地产市场。

  据新加坡金融管理局(MAS)数据显示,2018年前11个月新加坡的房屋贷款增长放缓至1.9%,创下历史新低,远低于2017年的4.2%。有分析师预计今年新加坡的抵押贷款增长将保持在2%以下。

  随着新加坡信贷市场的增长放缓,其住宅价格亦可能加速下跌。新加坡住宅价格在去年第四季度出现下滑,亦是近一年半以来首次下跌。2018年第四季度,新加坡私人住宅价格下跌了0.1%,主要城区黄金地段的房价则下跌了1.5%。星展集团房地产分析师德拉科(Derek Tan)认为,今年新加坡的房价可能会下跌3%,而且新屋销售额可能下跌20%。德拉科说:“住房供应激增、抵押贷款利率上升,全球经济增长放缓以及金融市场波动均令买家对房地产的需求下滑,预计2019年整体房地产市场前景将会走弱,不安和看跌情绪将抑制潜在买家的购房需求,他们更多会采取观望态度。”

  新加坡政府与房价斗智斗勇

  在一年前这个时候,新加坡的房地产市场还是一片火热的盛况,房价季度增长强劲,房产供不应求, 2018年第一季度新加坡的房价平均上涨了3.9%,创下自2010年以来的最大涨幅,随之而来的二季度也涨了3.4%。新加坡央行行长曾警告称:房地产市场已经“过度兴奋”。

  新加坡作为世界上房屋拥有率最高的国家之一,房屋拥有率超过85%。同时,新加坡也是印度尼西亚、韩国和马来西亚等国家的富人所热衷的热门投资地,国内外资金的大量流入新加坡也让这个国家的房价长年位列全球前5。而实际上,新加坡政府与房价的“斗智斗勇”早在9年前就开始了,期间也出现了无数次微调、中调,都是政策出台时房价就跌一下,然后继续反弹。

  新加坡近些年的房价一直处于飙升模式,在2009年中期到2013年的高峰期,新加坡房价涨幅超过60%。当时由于全球央行普遍实行的宽松货币政策,新加坡央行也不例外,货币的贬值加之国内外投机性买盘激增,新加坡房价开启了上升之路。

  为维持房地产市场的稳定和平衡,新加坡政府出台了一系列降温措施,从增加印花税到下调银行贷款比例等招数都用过了。虽然在政策刚出来时都能暂时遏制了房价上涨,但买房热情总是很快就复燃并继续推动房价上涨,让之前的调控努力付诸东流。

  这就迫使新加坡政府在2018年7月5日宣布采取了近十年来最严格的规定:将公民购买第二套房产的额外买方印花税(ABSD)上调5%至12%;将公司的ABSD上调10%至25%;将外国人购买房产的ABSD上调5%至20%;开发商支需付ABSD 的5%等等。新加坡政府称,这次调整旨在使房地产市场进一步降温,防止房价与经济的发展脱钩。在利率不断上升和住房供应充裕的情况下,提前管控可以避免房价往后出现严重的回调。

  果然,在新加坡政府放了大招之后,人们的买房的热情有所降温,房价的调控成效再次显现:去年第三季度新加坡的住宅价格就下滑了0.5%;部分区域的价格已经在下降;圣淘沙湾别墅区的部分住宅价格甚至从2011年的高点下跌了30%。

  凯基证券分析师乔尔(Joel Ng)认为,“对于复苏了不到一年的新加坡房价来说,政府去年的限制政策是‘十分苛刻的’,这表明政府对管理房地产市场下了狠心。”

  星展银行CEO高博德(Piyush Gupta)也表示,新加坡政府去年7月份公布的最新房产限制政策,大幅削弱了抵押贷款的需求。星展银行2018年在新加坡的抵押贷款营收只增长了不到25亿新元(约18亿美元),远低于预期的40亿新元。

  尽管如此,抵押贷款业务的下降并不一定会削弱新加坡三大银行的盈利,毕竟近期抵押贷款利率的上升亦会补充部分贷款业务的损失。据野村证券的分析数据显示,星展银行、新加坡华侨银行和大华银行在过去三个月内将房屋贷款利率平均提高了20个基点,略高于2%,而且未来很可能会提升至3%。(第一财经)
 

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  2019年的房价会跌到什么程度?

  2019年的房价应该整体承袭2018年第四季度的情况继续发展下去。就是一二线城市受到房地产调控的影响,房价稳中有降,降幅15%左右,通过几年时间,实现软着陆。而一二线城市二手房市场会持续低迷,呈现有价无市的局面。也就是说,随着房地产降温,未来房东的议价空间会很大。

  其实,三四线城市在去年年底出现了分化走势,一边是东部沿海地区的三四线城市快速由热转凉。所以也有部分东部沿海地区的三四线城市采取了“因城施策”的办法,根据自己情况放松了房地产调控措施。而另一边是东北、西北等三四线城市出现补涨行情,不过在今年初开始逐步回落,呈现转冷的趋势。

  从目前国内经济形势看,2019年很难出台更严厉的房地产调控政策。同时,银行还会适当调降房贷利率,鼓励刚需购房,因为政府部门要“稳增长、控风险”。就是要经济保持稳定的增长,恐怕也离不开房地产业的支撑。但同时又要控制房价上涨的风险,严防一二线城市发生系统性房地产风险。

  所以,未来一二线城市肯定是房价稳中有跌,今年估计会有15%左右的调整。但是三四线城市房价,就会出现明显的分化,各个城市具体情况都不会一样,投资者应该考虑到以下几大风险:

  首先,未来房地产调控遏制投机炒作是不会改变的。由于在一二年内涨幅过猛,就要看去投机化后,当地居民的收入承受力,如果当地居民能够接受较高的房价跌幅不会很大,但是如果当地居民觉得房价过高,那房价出现大起大落将在所难免。

  举个例子,有网友反映,他所在的小县城房价已经从两年前的四千多,涨到了八九千,而当地人的收入还停留在三四千的水平,显然,以当地人购房能力是支撑不起高房价的。而三四线城市房地产热度一旦过去。从哪里来再跌回哪里去的可能性很大。

  再者,已取消棚改货币化安置的三四线城市,房价很可能是大起大落。目前的说法是,对前期房价涨幅过快的三四线城市取消货币化安置,实行实物安置。那么,去年房价上涨过快的三四线城市,很可能会因为实物安置,购房需求减弱,房价出现回落。同时,前期房价没有怎么上涨的三四线城市,比如衡阳、荆门等房价就会有较大的支撑力。

  最后,房价上涨离不开人们对未来经济上涨和收入的增加的乐观预期。本轮房价上涨行情,从2015年上半年开始,到2019年已经持续了四年了,其中没有比较像样的调整。如今国内经济下行压力很大,很多企业出现了年终裁员潮,在这种情况下,即使是刚需对未来收入增长预期会减弱,对于购房的热情会大不如前。所以,房地产调整周期来临,加上人们对未来经济预期转冷,各地房价下跌趋势今年会很明显。

  2019年房地产市场,总体是“稳增长,促刚需、控风险”为主要目标的。所以,在房地产调控方面,各地会出现分化,总体上是鼓励刚需购房,防控系统性金融风险,遏制投机炒房需求。一二线城市房价会逐步回调至当地刚需购房者能接受的合理价位,而部分三四线城市出现房价大起大落那肯定是必须经历的阵痛,而中小城市当投机炒房者过后只能是一地鸡毛。(平说财经张平)

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