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全球房价跌声四起 或上演房产市场崩盘2.0

2019-02-17 02:53:41   来源:科技生活在线   评论:0   [收藏]   [评论]
导读:小编按:始于2007年的那场房地产市场崩溃系直到2008年年中,才开始被市场意识到它的来临。同样地,目前的房地产市场危机早在去年夏天便开始不断发酵,住房销售量和价格崩溃的转折点可能早已出现。

  始于2007年的那场房地产市场崩溃系直到2008年年中,才开始被市场意识到它的来临。同样地,目前的房地产市场危机早在去年夏天便开始不断发酵,住房销售量和价格崩溃的转折点可能早已出现。

  目前的房地产市场崩溃与上次类似,都是以央行不断放水、利率不断下降为诱因。低企的借款成本使得收入平平的普通人能够不断购买越来越贵的房子。由于人们买房的成本主要取决于其还款能力,而房屋价格的不断上涨被借款成本的下降所抵消,因此购房者还款压力的并未有显著的上升。

  然而,大放水的计划从来都是不可持续的,2008年如此,现在也将如此。央行迟早都必须逐步提高利率,美国目前的量化紧缩就是一个很好的例子。利率的提高将使房地产市场承压,“房产市场崩盘2.0”有机会在美国乃至全球上演。

  美国:房屋销售连续下滑

  成屋签约销售(pending home sales)是一个前瞻性指标。据智通财经APP了解,去年11月份的美国成屋签约销售总数创7年半来最大同比跌幅 ,这意味着2019年1月份的实际销售总数可能也会降到2014年5月以来的最低水平。12月份的成屋签约销售同比下降2.2%,本已十分低迷的房地产市场进一步恶化。

  房产中介此前预测该指标增幅为0.5%,并认为2019年会房地产市场会逐渐步入暖春,但最近迫于市场依然萧条的现实压力,已将对复苏的期望大幅降低。

  美国房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun表示,房屋销售不断下滑表明市场对房地产市场的复苏前景十分悲观。

  成屋签约销售数据似乎预示着美国房地产市场在2019年将继续面临崩盘的危险。此外,尽管贷款利率是在去年11月份才开始上调,但房屋销售连续多个月的同比下挫却是从去年10月份便开始出现。这说明,美联储在紧缩的道路上已走得太远,想再回过头来让市场重新喘息或许是为时已晚了。

  从更长远的角度来看,房地产市场的需求端将继续走弱:负债累累、就业不足的千禧一代更热衷于将消费用到提高生活品质上,而不是购买那些价格处于泡沫区间的房屋。开始步入老年的美国人也没有退休的打算,职位因此而得不到释放,从而对青年人口的就业造成负面影响。

  和2008年的主要区别是,房地产市场崩盘2.0有可能是全球性的。上一次崩盘始于美国,且没有向全球蔓延。这次崩盘会在几个国家相继发生,因为房地产市场是全球资产泡沫的一部分。

  加拿大:海外买家置业受限,房价遭殃

  2018年7月,温哥华房屋销量同比暴跌30.1%,创18年来新低,当月成交套数仅为2070,为2000年同期以来最低水平。当时买家和卖家都处于观望状态,没有人知道房价上涨是否已经到头,泡沫是否即将破裂(截至上年8月份,房价依然未有下跌)。当时独立屋的销量同比下降了32.9%,公寓销量则同比下降了26.5%。事实上,7月份的房屋销量比当时的近10年平均成交量低了29.3%。

  下跌主要系由于温哥华政府颁布了旨在打击炒房的新规,将并非出于居住需求而购房的大量亚洲买家拒之门外,这些买家在推高房价的同时,还让高端社区的房屋空置率急剧攀升。虽然房价下降基本上系政府有意而为之,但如果销量下降与价格下降的关系如此密切,那么那些还贷压力较大的业主以及他们的贷款银行将依然面临着较大的风险。

  今年1月,温和华房地产继续冷却,房屋销售量降到10年来同期最低点。英属哥伦比亚房地产协会称,住房销售的大幅下降是由抵押贷款压力测试造成。成交量暴跌导致温哥华的房价停止上涨,价格走势呈现区间震荡。但鉴于目前市场待售房屋数量达到新高,该地区房价很可能会在今年夏季或之前下降。

  澳大利亚:情况严峻引监管重视

  澳大利亚的情况则更为不容乐观,墨尔本房价正以有史以来最快的速度急剧下跌。不到两个月前,澳大利亚房地产监管机构警告称,要为可能导致严重危机的房地产市场崩溃制定应急计划。澳大利亚房价在2017年10月见顶,随后便一路下滑,下跌速度更是在最近达到顶点,悉尼的房价从最高点下跌了12%。

  债务违约潮有可能将要来临。当墨尔本和悉尼正在经历一场全面的房市崩溃时,澳大利亚的其他城市也感受到了压力,除堪培拉外,澳大利亚各大主要城市的房价都出现了下跌。与美国和加拿大一样,跌幅最大的是高端住宅市场。墨尔本和悉尼的房价占澳大利亚房地产市场总值的一半,所以即便这两个城市的房价下跌没有蔓延到其他城市,澳大利亚的银行仍将受到毁灭性打击。

  中国香港:“挞订”数量持续增加

  历来以高房价闻名的中国香港,自去年8月份以来,价格连续下跌,已创下2008年金融危机以来最长的连跌纪录。据香港差饷物业估价署公布的楼市最新数据,截至今年1月底,累计跌幅已超过9%。

  香港业界预计今年楼市的全年降幅会在5%至8%之间。除非美联储意外降息,不然香港楼市仍会保持调整态势。

  事实上,除了房价走跌,香港楼市近来还遭遇了多起毁约退房事件(俗称“挞订”)。据香港房地产信息网站Dataelements公布的数据显示,今年开年前9天就出现了9起购房违约案例。2018年的违约数量,就已经远远高于前几年:仅前10个月,就有36起违约案例,而2017年全年仅有9起。

  据智通财经APP了解,1月11日《南华早报》报道,刚刚在2018年12月31日同意以7.22亿港元购买香港某处豪宅的买家,不惜损失高达3610万港元的定金,也要选择中止交易。

  迪拜:地缘政治局势拖累楼市

  Knight Frank最近发布的一份报告显示,迪拜房价目前已自2015年高点下跌了约25%。迪拜住宅物业的成交均格已跌至低于2百万迪拉姆(370万人民币)的水平,其中高端住宅市场的下行压力尤为明显,公寓和别墅的平均尺价跌至1100迪拉姆(即2.2万人民币/平方米)。该报告称,迪拜是过去两年在全球范围内楼市表现最差的城市之一。

  第一太平戴维斯的中东首席执行官Steve Morgan表示,迪拜2018年房价整体下降了6-10%,预计2019年将在此基础上将再降5-10%。

  分析称,油价下跌、周边国家货币贬值以及中东的政治动荡都加剧了迪拜房价的压力。房地产开发是迪拜经济发展中的重要组成部分,因此,房价下跌会对迪拜金融市场产生深远影响。(金融界)
 

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  调查显示:受“脱欧”拖累 英国房价前景持续黯淡

  英国皇家特许测量师协会(RICS)14日公布的一项调查显示,由于担心英国“脱欧”的潜在影响,英国房价前景持续黯淡。

  根据协会的英国住宅市场调查显示,1月份英国房价平衡指数下降至负22%,低于12月份的负19%,创下自2012年7月以来的最低水平。

  调查显示,英国房屋市场流动平衡指数也持续恶化,其1月份的房屋流动平衡指数为负25%,达到2016年7月以来的最低水平。此外,1月份的买家询盘指数也连续第六个月下跌。

  该协会表示,由于“脱欧”不确定性的担忧在继续,未来的房价前景目前未见任何转机。

  英国国家统计局13日发布的数据显示,12月份英国房价同比上涨2.5%,为2013年7月以来的最小涨幅。(新华社)

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