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楼市回暖氛围被指假阳春 个案或被无限放大

2019-03-04 03:00:39   来源:科技生活在线   评论:0   [收藏]   [评论]
导读:小编按:尽管1月、2月的房价跌幅有所减缓,趋稳迹象显现,但官方及机构公布的数据都不能证实楼市开始大幅回暖。分析人士也认为,所谓的火爆行情实际上只出现在部分城市的部分区域,只是在房企和房产经纪人的炒作下,个案被无限放大。

  春节过后,经过一番休整的房产经纪人开启了猛烈的宣传攻势,借助一些数据、利好政策在朋友圈唱多楼市,有意营造出房地产市场回暖的氛围。同时,一些开发商也开始上调关注度较高的项目售价。

  但实际上,尽管1月、2月的房价跌幅有所减缓,趋稳迹象显现,但官方及机构公布的数据都不能证实楼市开始大幅回暖。分析人士也认为,所谓的火爆行情实际上只出现在部分城市的部分区域,只是在房企和房产经纪人的炒作下,个案被无限放大。

  房企和房产中介集体“唱多”

  2月22日,国家统计局公布了1月份70城的房价数据。数据显示,受春节因素影响,1月楼市表现平稳。业内人士认为,一二线城市的二手房价格开始全面下行,表明持续了45个月的房价上涨周期结束,楼市拐点已经出现。

  没想到的是,上述数据却让房产经纪人开启了“自嗨”模式。厦门贝壳新房一位叶姓置业顾问24日在朋友圈转发央视财经关于解读70城房价数据的一期节目视频时称:“说好的降价呢?(1月)一线城市同比上涨3.3%,二线城市同比上涨11.6%,三线城市同比上涨11%。”

  在千里之外的合肥,德佑地产的郑姓置业顾问也转发了这段视频。郑州某楼盘的置业顾问在发布视频的同时,还称“家里有矿,请继续观望”。与此同时,中新经纬客户端还发现,厦门、合肥、郑州的房产经纪人并不认识,却都不约而同地转发了关于1月楼市上涨的视频,并以此作为楼市回暖、价格将上涨的依据。

  一位置业顾问在朋友圈称:“压制了3年的房价,现在已经快压不住了!房价永远是波段式上涨,任何的调控都是为下一波的上涨积蓄力量!现在就是买房的最佳时机!”。

  与此同时,一些房地产开放商也动作频频。近日,某房企在其北京豪宅项目大幅提价的通知中称,新品开盘在即,开盘单价18万元/平方米,接下来将对部分已开盘的房源提价15%。

  人为炒作、楼市微调造成“假阳春”

  根据以往的经验,在春节过后的一段时间里,楼市可能出现“小阳春”现象,成交量、成交套数与带看量等数据会有一定上升。但中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示,从成交量等数据看,今年1-2月并没有出现“小阳春”,“市场躁动,不排除有房企和中介煽风点火甚至造谣的可能。”

  针对上述提到的某房企在北京的豪宅项目将要涨价的消息,媒体报道称,北京市住建委网站上并无该项目领取新预售许可证的信息,该房企也只是透露,后续会有升级版的新品推出。

  中原地产首席分析师张大伟称,从过去的历史看,春节后房地产行业一般都有一波市场炒作,由于春节期间市场成交冰封,3月份必然会积蓄大量购房者。从现在看,炒作已经对市场产生影响。

  不过,在房地产经纪人转发的火爆项目中,也有一些是真实的。比如多家媒体证实,动辄几千万元甚至上亿元、紧邻华润春笋总部大厦高端商务公寓华润瑞府,确实较为抢手,8000万元的公寓一开售就“秒光”。不过,谢逸枫认为,单个项目的火爆,并不能代表整体市场。

  谢逸枫称,的确有一些城市的部分区域和项目,1-2月出现了比较好的行情,但这是个案与局部现象。有些项目是因为经过了很长时间的蓄客,在开盘后集中释放,才出现了成交量猛增的假象。

  同策研究院首席分析师张宏伟对中新经纬客户端说:“据我了解,一些城市的限价楼盘由于具有价格优势,开盘后会受到热捧,而除此之外的大部分楼盘销售情况并不乐观。整个行业的未来预期不好,恒大刚刚宣布住宅打九折出售,碧桂园也在进行人员优化,龙头房企尚且如此,中小房企更加艰难,市场没有出现‘小阳春’。”

  诸葛找房研究中心的数据显示,2019年第8周(2月18日-2月24日)百城二手住宅挂牌均价为14810元/平方米,环比上周下跌0.01%。分城市等级来看,监测二线城市二手住宅挂牌均价微涨,一线城市及三四线城市小幅下跌。分区域来看,东部城市二手住宅挂牌均价上涨,其他区域均价均有不同程度下跌。

  克而瑞研究中心称,从全国20个典型城市2月的项目去化率表现看,多数城市的去化率依旧保持了下行趋势,而诸如南京、武汉等城市节后的短暂回升,也极有可能是因前期供应疲软所致。

  此外,自2018年年底山东菏泽取消限售以来,多地政策都有微调,加上信贷政策松动,这些都会对购房人的预期产生影响。张大伟称,之前,调控政策不断加码,房企想炒作也没用,但现在宽松政策不断,房企就是抓住了这一时机加大了宣传攻势。

  2019年市场行情将如何走?

  据克而瑞研究中心不完全统计,当前全国约有20个城市不同程度地放松了楼市调控,“因地制宜、分类调控”的特点更为突出,这成为开年以来楼市“回暖”背后的重要推手。不过,调控政策试探性放松虽然带来部分城市市场短期升温、部分项目热销,但难改市场总体向下调整的大趋势。

  2018年,全国商品房销售面积171654万平方米,商品房销售额149973亿元,两者均创下历史新高。张大伟认为,2019年的市场行情难与2018年匹敌,商品房销售面积、销售额都将负增长。

  不过,从1-2月的房价变化来看,市场趋稳态势还将继续。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组近日发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示,1月全国房价总体趋稳,环比跌幅较上月显著收窄,下跌城市个数较快减少。监测显示,1月份,142个样本城市房价平均环比下跌0.17%,环比跌幅比上月收窄0.51个百分点。

  诸葛找房研究中心也认为,2019年第8周(2月18日-2月24日)百城二手住宅挂牌均价虽然还在下跌,但近乎持平,市场稳定态势明显。

  张大伟对中新经纬客户端称,3月份市场会继续回暖,一二线城市房价或止跌、跌幅减缓迹象,但大幅上涨的可能性不大。这波行情能持续多久,关键看信贷政策的宽松程度,最典型的就是“认房又认贷”的标准是否会变化,这一政策不变,市场就不会出现大的波动,反之,将出现明显反弹。

  谢逸枫判断,部分一二线城市在3月份会出现“小阳春”,三四线城市则要等到二季度乃至三季度才有可能回暖。

  张宏伟则较为悲观。他分析称,3月的楼市成交量可能会有小幅上升,但价格不会上涨,到今年三季度末之前,市场都不会出现明显好转。一二线城市或许会在三季度末企稳,而三四线城市则要等到明年上半年。(中新经纬APP)
 

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  房地产税立法渐行渐近 或采取超额累进形式

  2019年全国两会将至,“房地产税”再成热点。

  在2018年,从立法机关到国务院政府工作报告,从财税部门到统计机构,“房地产税”在多个时间节点被反复提及,屡屡拨动市场敏感的神经。

  进入2019年,住建部对新修订的《住宅项目规范》征求意见,提出住宅建筑应以套内使用面积进行交易,随即有部分机构和媒体将其解读为为将来按面积征收和免征房地产税做铺路。

  21世纪经济报道记者了解到,《房地产税法》目前已在起草和完善方案的过程中,但由于其改革涉面广,各方争议多,立法进程需要稳步推进。

  稳步推进、仍存难题

  尽管在中央层面被多次提及,但房地产税被认为短时间内难以落地实施。2018年初,恒大研究院副院长夏磊曾发表研报称,个人住房房产税推出需要具备6大前提条件。

  夏磊所认为的6大条件,包括开展全国的住房普查、建立全国统一的不动产登记系统、统一界定房屋性质、完成房地产税改革(重新设置建设、交易、保有环节税种税赋,避免重复征税等)、完成《城镇住房保障条例》立法清楚界定居民“基本住房标准”、完成修订《税收征管法》为依法治税提供依据。

  21世纪经济报道记者注意到,在为房地产税打好落实基础方面,2018年各项相关工作均处在加速推进阶段。

  在不动产登记领域,2018年6月,自然资源部宣布全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,这被认为标志着“增量”不动产登记体系进入到全面运行阶段。近日,国税总局又在文件中指出,强化与房地产管理部门协作,积极推进房地产交易合同网签备案信息、不动产登记信息共享,整合房地产交易、办税、办证业务流程,推动实施跨部门业务联办,不动产“存量”登记,被认为也在加速。此外,已经施行近四年的《不动产登记暂行条例》将升格,相关立法将抓紧启动。

  而对于全国住房普查,易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道,自1984年以来,我国还没有进行一次新的全国性住房普查,这是由于这项工程本身的复杂性所导致,但未来几年内应该也会推进。

  在立法层面,2018年9月十三届全国人大常委会将房地产税法列入立法规划第一类项目,即条件比较成熟,拟在十三届全国人大常委会任期内提请审议。

  从法理角度而言,武汉大学法学院教授孟勤国曾向21世纪经济报道表示,房地产税是在房地产交易、持有等各个环节上,包括房产税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税在内的多个税种的非常宽泛的大概念。而被认为对楼市会有较大影响的,针对房屋持有环节征收的房产税(或称物业税),只是其中一个很小的环节。

  中原地产首席分析师张大伟则表示,房地产税开征有很多门槛,最重要的自然是立法程序,其次就是作为基础的不动产信息联网登记和房价的动态评估体系。其中,房价的动态评估体系仍然是房地产税落地的一大技术难题。

  如何征收意见不一

  立法工作稳步推进,房地产税“会不会收”已经基本无悬念,但“房地产税怎么收”,则被认为还有很多讨论的空间。

  原财政部部长肖捷曾在《党的十九大报告辅导读本》中发表署名文 章,提出:“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则,推进房地产税立法和实施。”

  近日,民生证券发布报告称,中央对于房地产税“充分授权”和“因城施策”的表述,意味着中央对房地产税的立法更多是解决这一税种的法理问题,而在具体征收细则上会给地方政府充分的权限,使其能够选择具体开征时间、适用税率、征收对象等要素。

  该报告认为,未来的房地产税征收范围的推进,大概率会采取从一线和热点二线城市开始逐步扩大试点,三四线城市则设定较高的免征面积,少收或不收,同一城市从主城区向郊区逐步扩围的模式。

  而从我国目前已有的对个人住房征收房地产税的试点来看,上海、重庆都是先从增量开始,重庆已经逐渐开始扩大到存量,对独栋商品住宅开始征收。上海按人均面积确定免征面积,而重庆则规定了单套房产的免征面积。

  张大伟则表示,未来大概率是豁免人均面积,而不是套数。因为一旦按照家庭豁免首套,将难免导致家庭离异数量激增。他建议豁免一定额度的人均面积,超过面积部分需要按照评估值缴纳房地产税。

  同时,多位受访人士均向21世纪经济报道指出,从税率的角度来看,初期针对个人征收的房地产税税率,会采取超额累进的形式,但整体税率水平不会太高。(乐居买房)

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