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北京楼市迎来小阳春 被指仅为结构性回暖

2019-04-04 03:21:17   来源:科技生活在线   评论:0   [收藏]   [评论]
导读:小编按:北京住建委发布的数据显示,3月份,北京市二手住宅网签量达1.6万套,是2018年5月以来的月最高值,也是2017年“3·17调控”后,继2017年4月、2018年5月后第三个超过1.6万套二手房住宅成交月份。

  北京楼市似有摆脱2018年阴霾的迹象。

  机构数据显示,3月份北京二手房交易量已经达到10个月来的最高点,更有房产经纪人向中新经纬透露,其所在门店的成交量有所提升,1~3月,三居室的成交量已经是去年全年的总和。

  成交量虽有上升,但机构数据与实地走访都表明,房价依旧平稳,一些二手房仍有议价空间。对于3月份的楼市回春,不少专家也持谨慎态度。市场分析指出,如果后续缺乏持续的政策支撑,市场会转入季节性向下调整,3月份的交易量有可能成为全年的最高点。

  01 成交量升至10个月来高点

  按照惯例,每年春季,房地产市场都在产生一波攻势,这种季节性躁动被称之为“楼市小阳春”,但由于市场起伏波动较大,这一现象并非每年都会出现。而今年春节以来,“楼市小阳春”的说法屡被提及,尤其是在北京、上海、深圳等房价调整幅度较大的城市。

  2日,中新经纬以买房为由,来到某房产中介公司位于北京朝阳区东五环外的门店,店内有4、5位经纪人,但没有顾客,经纪人王雪(化名)随即带中新经纬到周边的几个经济适用房小区看房。

  该门店周边的几个经适房小区紧邻地铁,商场、学校等配套较为齐全,虽然90平方米的三居室挂牌价在350~390万元/套左右,但加上经适房转商品房的数十万元综合地价款、十万元左右的中介费,房价接近5万元/平方米。

  王雪称,由于楼市调控,周边小区去年的成交状况不太好,但今年1~3月,成交量开始有所好转,就90平方米左右小三居而言,他们门店成交了7套,这已经是去年全年的总和。

  二手房交易好转,体现在整个北京市场。中原地产研究中心统计数据显示,3月,北京二手住宅网签量为16051套,这是2018年5月以来的10个月内的最高值。今年3月,也是2017年“3.17新政”出台以来,继2017年4月、2018年5月之后第3个二手住宅成交量超过1.6万套的月份。

  链家提供的数据显示,3月份北京链家二手房成交量比2月增加1.5倍,比去年同期增加23.2%。贝壳研究院首席市场分析师许小乐对中新经纬表示,在房贷利率见顶回落以及市场预期有所改善的情况下,3月份的市场表现好于去年。但他强调,北京二手房市场处于弱势回温态势,市场预期平稳。

  许小乐表示,这种升温主要是季节性因素导致的。从历史数据来看,每年春节后,市场都会出现回升,今年的环比增幅与2018年同期相当,与2015~2016年市场较热时相比,今年3月份的市场同比回升力度相对温和。从周度数据看,一般春节后第1周,成交量开始回暖,持续3~5周后成交量开始回落,今年成交量在节后持续走高3周后持续下调,节后快速升温的势头不会持续。

  02 “价格都可以谈”

  王雪当日带中新经纬看了数套房,对于交易价格,她说:“价格都可以谈。有个业主比较着急用钱,降价10万出售应该没什么问题。前段时间我们刚成交的一套房子,业主降了20万,350万卖的。”

  王雪表示,周边几个小区的成交量虽然上来了,但价格没怎么变化,都很平稳。她还称,为促成交易,一些业主愿意配合客户先行补缴综合地价款,将经适房转为商品房,方便客户后续提高银行贷款额度。

  尽管王雪负责区域的房价没有上涨,但根据贝壳研究院统计,北京的二手房均价已然出现微涨。不过,上涨的主要因素是中心城区成交占比提升。该研究院数据显示,北京3月份二手房成交均价为61420元/平方米,环比上涨2.5%,与此同时,高单价中心城四区成交占比环比提升2.5%。若剔除结构性原因,3月均价涨幅在历史周期中并不高。

  许小乐称,从交易绝对量来看,当前成交量处历史中等水平,市场不存在过热迹象。价格上,由于市场是短期回升,外加政策严格、市场预期平稳,价格持续上涨动力不足。3月后两周成交均价已随成交量的回落而下跌,均价上涨势头难以持续。

  在这个楼市小阳春中,北京的新房交易量虽然也有上升,但难言乐观。中原地产研究中心数据显示,今年3月份北京新建普通住宅与别墅的成交量为2185套,较2018年3月份1020套大幅上升;诸葛找房数据研究中心数据显示,今年3月北京新建商品住宅成交8312套,环比上涨225.71%,同比上涨118.97%。

  “截止4月1日,北京合计入市限竞房45个项目,共计30146套,但只网签了7631套,按照面积计算网签比例,只签约了22.2%。限竞房市场分化非常明显,部分优质项目的去化率接近90%,而大部分项目去化率不足40%。同时,限竞房项目普遍降价10%左右。”中原地产首席分析师张大伟对中新经纬说。

  位置偏远,是大部分新房项目面临的难题。中新经纬在上述门店逗留时,一位经纪人正在与一个年轻顾客攀谈,前者询问“是否考虑新房”,顾客满脸疑惑地回答道:“这里还有新房?在哪里?”经纪人称,他们可以代理全北京的房子,大兴区有新房出售。但顾客并不感兴趣,说:“(太远了)不考虑。”

  03 市场难回高位

  对于未来走势,许小乐预计将平稳运行,后期市场难以继续回升。如果后续缺乏持续的政策支撑,市场会转入季节性向下调整,3月份的交易量有可能成为全年的最高点。

  3月,北京链家二手房新增供需虽环比季节性回升,但月内4周持续回落。从同比看,北京链家新增房源量同比下滑26.7%,新增客源量基本持平,带看量同比增长14%。长期看,买卖双方入市积极性仍处低位。

  贝壳研究院称,新入市业主没有明显涨价意愿,3月新增挂牌均价保持稳定,环比上涨0.3%。业主近半年报价也保持平稳,一季度业主上调挂牌价的次数占比虽环比上升,仍有近8成业主下调报价。成交周期上,3月购房者成交周期为79.2天,环比微降,但仍处历史高位,市场成交节奏缓慢。

  不过,张大伟判断,短期市场将出现一波平稳上涨,主要原因是超跌反弹,但不存在再回到之前高位的可能性。严格的信贷政策叠加限竞房的库存高位,北京市场不会出现太明显地反弹,但经过10个月的价格调整,怕踏空的购房者入市积极性正在提高。

  新房的去化压力依旧不小。3月份北京继续加大新建商品住宅供应,库存已经升至6.88万套,中原地产研究中心称,这样的库存,是房地产调控2年多来的最高点。今年入市的限价房有望超过6万套。

  “核心还是看信贷政策的宽松程度,还有限购、认房又认贷的标准是否会变化。这些政策不变,市场波动就不大;一旦变化,将明显反弹。”张大伟说。(中新经纬)
 

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  北京楼市“小阳春”调查:刚需激活市场 难言全面回暖

  北京住建委发布的数据显示,3月份,北京市二手住宅网签量达1.6万套,是2018年5月以来的月最高值,也是2017年“3·17调控”后,继2017年4月、2018年5月后第三个超过1.6万套二手房住宅成交月份。

  中国证券报记者近期走访北京楼市了解到,在严密的限购限贷调控政策下,北京楼市“连环单”成为主流。春节后不少刚需客户结束观望入场,加之银行信贷有所放松,“上车盘”成交量上涨明显,从而使得改善型客户和特定需求客户得以获得资金进行置换,激活了整个链条上的交易。不过整体来看,目前的市场回暖仍然是结构性回暖,大量房屋仍有议价空间,市场难言全面回暖。

  刚需入场

  张强(化名)在某中介处挂牌的一套小户型二手房最近终于成交了。中介告诉记者,3月份是北京房屋成交的传统旺季,经过两年的调控,北京二手房市场一直处于下跌通道,但最近不少刚需客户开始结束观望入市。

  张强房屋的买家王先生表示,近期自己在京缴存社保年限已经超过5年,符合非京籍购房条件,加之准备结婚,因此选择入市购买小户型“上车盘”。

  今年以来,信贷环境也略有放松,这使得部分购房者有了更加充足的资金支持。记者了解到,目前北京大多数银行仍然执行首套房房贷基准利率水平上浮10%,二套房上浮20%的利率水平,但在汇丰等银行,符合银行流水要求条件的优质客户可以享受到二套房上浮10%的利率优惠,贷款购房成本明显降低。同时,放款速度也明显加快,某中介对记者表示,目前纯商业贷款放款速度大约在1个月左右,混合贷放款速度在一个半月左右,均较此前有所提高。

  目前,北京对于二套房认定执行“认房又认贷”的严格规定,同时二套非普通商品房执行八成首付的规定,加之北京房价本来就处于高位,这使得绝大多数改善型客户都需要卖掉现有房产才能够获得换房的资金。刚需是整个交易链条中的最后一环,刚需大量入场,带来了市场人气,也使得冰封的市场得以解冻。

  有开发商让利抢收

  春节假期后,某上市房企开展的“打折促销”活动令业界关注。主打高端产品的该房企自去年起就身陷资金链紧绷传言,大量高管离职,本次让利也被业内解读为抢收回款。

  记者了解到,该房企目前在北京主推的多个叠拼洋房项目,降价幅度在数百万元到一千万元不等。同时,为了促进销售,该房企更是发动广大二手房中介进行销售,佣金比例高达5%,这吸引了大量中介“卖力”推销客户。

  “每当在内部喜报中看到有同事顺利带看签约,大家都羡慕不已。这些项目总价都在1000万以上,按照一单合同销售金额5%的提成计算,一单收入至少在数十万。”一位地产中介对记者表示。

  除了别墅、洋房项目促销,北京新房市场自去年也出现了限竞房供应量井喷的现象。由于这些项目大多集中拿预售证和集中推盘,项目大多集中于某些区域,因此竞争激烈,个别地区甚至出现“踩踏”导致去化率极低。

  中原地产研究中心统计数据显示,3月北京供应新建商品房住宅3707套,库存积压也持续上升,目前库存已经达到了6.88万套,这也是房地产调控2年多来的最高点。预计2019年入市的限竞房有望超过6万套。

  激烈竞争下,房企只有两个出路:一是价廉,二是提升性价比。

  某房企位于西南四环张仪村附近的某项目近期销售火爆,其一期项目约500套住宅一日宣布售罄。尽管大多数房企首日售罄都有“掺水”的嫌疑,不过记者了解到,该盘均价在5.4万元/平方米左右,较周边新建商品房单价低了1万元左右,因此受到热捧。不少购房者已经在关注其二期何时开盘。

  另一家房企位于马泉营的项目也受到关注,主要是由于其房型设计能够满足大多数家庭的长期居住需求。该项目的户型图显示,其139平米的“3+1”三居洋房南北通透,三间卧室和客厅均朝南,紧凑实用的户型设计也吸引了不少购房者。

  回暖仅为结构性

  多位地产行业人士表示,近期北京、上海、深圳等地出现的楼市成交量明显放大可以理解为市场的结构性回暖,而非全面回暖。结构性回暖的一个特征就是目前房屋仍有不少议价空间。

  “目前除了顶级热门学区的小户型房屋外,绝大多数房子价格都可以谈。业主适当降价有助于房屋成交,毕竟大多数买家也都是穷尽资金买房,购买力有限,我们也积极鼓励业主降价成交。我们对今年市场较为看好,但回到2017年的市场高点是不大可能的。”链家某门店资深店长对记者表示。

  以北京金宝街附近对口的名校史家胡同小学的次新回迁小区两居户型来看,近期成交价格与业主的报价差距大约在10万元至20万元左右,这显示出,市场购买力有限,价格仍需做出一定让步方可成交。

  中原地产首席分析师张大伟表示,近期市场这一波上涨目前看仍较为平稳,主要原因是前期超跌后的反弹。特别是北京在过去接近2年的调控周期内,房价明显下调,成交量跌幅过半,市场积压了很多需求,这些需求会逐步释放。

  张大伟表示,关键还是看信贷政策的宽松程度,最典型的指标是限购标准、“认房又认贷”的标准是否会变化,这些政策不变市场波动不会大。

  “对于北京楼市来说,严格的信贷政策叠加限竞房的库存高位,市场不会出现太明显的反弹。但经过10个月的市场调整,目前以二手房和部分新建商品房的价格,对于怕踏空的购房者来说,入市的积极性正在提高。”张大伟表示。(中国证券报)

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