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苏州楼市调控加码落地 二手房限售5年

2019-05-13 03:11:37   来源:科技生活在线   评论:0   [收藏]   [评论]
导读:小编按:目前苏州的常住人口达到1075万,其中户籍人口只有700多万,也就是说有300多万人口是外来的,而随着户籍政策开放,这部分人口也会在房地产市场上形成巨大购买力。

  5月11日,苏州市政府出台《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》,对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域新建商品住房实施限制转让措施,购房人自取得不动产权证之日起,满三年后方可转让。

  而对于苏州工业园区全域二手住房,购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。此次“限售”新政,是苏州自2016年发布限购、限贷、限价措施之后,房地产调控的再次加码。

  今年一季度以来,楼市“小阳春”再现,多地接连出手加码调控,近期,中央再三强调“房住不炒”,各部委密集发声调控不放松,稳定楼市究竟靠什么?

  5月12日晚,《央视财经评论》邀请中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎、财经评论员章宏共同解析。

  从打折到限售 为什么都是苏州?

  根据中国指数研究院公布的数据,今年一季度,苏州市区商品住宅新增供应79.23万平方米,成交185.25万平方米,供求比0.43,明显供大于求。

  来自上海易居房地产研究院的数据显示,今年4月份,苏州二手房成交11748套,环比增长99%,同比增长84.1%,逼近2012年以来的历史最高值。

  4月16日,苏州吴中区发布政策,宣布符合购房条件的企业或个人经认定后,给予优购房实际销售价格20%-30%不等的折扣奖励。

  章弘:准一线 大移民 促使苏州房地产市场火爆

  财经评论员 章弘:为什么发生在苏州?原来大家对于苏州的印象是二线城市,实际上它是一个准一线城市,在二线城市里面是排头兵。

  目前苏州的GDP达到18.5万亿元,人均GDP也达到了14万元,在全国的城市当中排第7,仅次于北、上、广、深、杭州、成都,是很有竞争力和吸引力的;此外,目前苏州的常住人口达到1075万,其中户籍人口只有700多万,也就是说有300多万人口是外来的,而随着户籍政策开放,这部分人口也会在房地产市场上形成巨大购买力。

  冯奎:城市政府负有的主体责任正在落实

  中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长 冯奎:苏州这个城市非常地特别,它在2016年的时候就出台了调控的政策,但在过去这两年当中,在房地产调控方面,其他城市跟进出台很多政策,苏州没有出太多新的政策。

  随着这两年房地产市场需求量的累计,同时也考虑到苏州和上海两座城市之间,非常紧密的联系,在长三角一体化发展的过程中,对于苏州房地产又带来了一拨重要的需求。

  因此我们看到,在过去的这几个月当中,无论是一手房还是二手房的交易,无论是价还是量,苏州的楼市都走在了全国前列。所以,这次苏州出手调控,我觉得是一个信号,反映了地方政府正在承担起这方面的责任,至于说这种效果,我觉得还有待于观察。

  坚持房住不炒 稳楼市靠什么?冯奎:警惕借城镇化和区域政策 炒热推高房价

  中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长 冯奎:2016年的时候,中央就提出:房子是用来住的,不是用来炒的,在2016年、2017年、2018年地方出台很多方面的政策,但是在2018年的10月和12月,中央两次重要的会议上,没有重点提到房地产调控,这也许让很多地方产生了一些误解,认为楼市调控的风向变了。

  但是,2019年4月19日,中央政治局会议再次提出,要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,而且要落实一城一策、因城施策,城市主体负有主体责任这样的长效机制。

  这充分说明了决策层的政策决心。因此,我觉得,现在最主要是要维护我们调控政策的稳定性和连续性。因为只有稳定的政策才能够带来稳定的预期,有了稳定的预期之后,我们的房价、地价稳定的力量才能够进一步增强,这样以后对于整个房地产健康发展最有促进作用。我觉得在这点上,现在特别要警惕一种现象,就是在我们出台城镇化和区域发展政策的时候,有些人会利用这些政策,来热炒和推高我们的房价。

  章弘:楼市调控 有决心更要有恒心

  财经评论员 章弘:我觉得调控楼市,我们不光要有决心,同时更要有恒心。楼市的长期稳定健康发展,它不是一个短期事情,是一个长久的事情。

  对于中国来说,要把楼市稳住、让房价稳住,一是要破除掉地方政府过度依赖土地财政的顽疾;二是要降低杠杆率,化解金融系统可能面临的风险。这两件事情,无论哪一个,都不是短时间就能立竿见影的,因此更需要我们的政策有决心、有耐心。

  冯奎:房地产调控是持久战 城市政府应将其纳入“十四五”规划

  中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长 冯奎:在我看来房地产调控是持久战,特别是在地方政府应该把它纳入到“十四五”规划当中。

  我在最近调研当中发现一些现象,一些地方政府对于房地产调控的认识,跟一年前、两年前有一些微妙的差异。

  比如,有些地方认为可以歇歇脚,喘口气了,认为调控差不多了;还有一些地方认为,要建设国家中心城市、区域中心城市,我的房价如果不高到一定地步,房价配不上城市的身价;还有一种情况,有一些地方现在财政上面临一些压力,基础设施、公共服务需要大量的财力支撑,所以寄希望于卖地来获得收入。

  我觉得这些认识,都特别值得警惕和注意。房地产调控可以说进入了最关键的时期,如果不能够在这个时候紧紧咬住,万一功亏一篑,可能一些地方的房价非理性上涨,就会使我们前一阶段的调控前功尽弃。(央视财经)
 

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  苏州楼市调控升级:园区新房限售3年 二手房限售5年

  等待已久的苏州楼市新政终于靴子落地。

  5月11日晚间,苏州市人民政府发布官方消息,对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域的新建商品住房实施限制转让措施,包含已经取得预售许可证尚未开始网签的项目,购房人自取得不动产权证之日起,满三年后方可转让。

  在文件中苏州市政府强调,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,遏制投机炒房,出台了调控升级措施。

  此外,新政同时对苏州工业园区全域二手住房也实施限售措施,购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。

  绿都地产集团营销负责人成军表示,新政影响相对有限,没有传言版力度大:“园区高新区一手房市场本来竞争就激烈,二手房取证后五年再可交易,影响也可控,园区高新区二手房需求量,大部分是改善性需求以及冲着学区。”

  在全国“抢人大战”的背景下,苏州新政依然为引进人才留下了通道:在苏州工业园区全域内,针对新建项目,实行人才优先购买政策。房企应当将预(销)售许可建筑面积50~60%的住房,优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在苏州无自有住房的人才。人才的具体认定标准及优先购买政策,由苏州工业园区管委会另行制定。

  除了限售,此次苏州还在土地出让政策上有所调整,将土地出让报价条件从定值调整为区间设置,将土地竞价超过市场指导价10%(不含10%)需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定,调整为超过市场指导价5~10%需工程竣工验收后方可申请预售许可,将土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)后转为一次报价出让方式的规定,调整为超过市场指导价10~25%后转为一次报价出让方式。

  克而瑞苏常片区总经理戈文问表示,新政的力度并不算严厉,也不是预期中的全域性限售,主要还是为了打击热点板块投资投机行为。

  成军认为,限售政策主要是限制近期园区二手房价格被哄抬过高的现象,打压预期:“园区是苏州技术、资金、人才、教育等资源高地,新房供应量又有限,大量购房需求依然存在,所以基本面应该不会有太大变化。”

  新政出台的背景,是苏州楼市今年以来的“失控”行情。4月苏州商品住宅成交均价为21881元/平方米,房价涨幅位列全国第一。

  据克而瑞数据统计,2019年4月苏州市区商品住宅成交面积为104.7万平方米,环比3月增长58%,同比2018年4月增长81%。新房供不应求,多次出现千人排队、即开即磬的状况,例如在4月6日,万科在苏州的一项目吴江万科翡翠公园开盘,千余人抢408套房源,开盘不到2分钟售罄。

  2019年1-4月,苏州二手房共计成交28898套,同比增长37.9%。从成交套数来看,园区最高,达到6615套;姑苏区次之,6060套;相城区最少,2597套。

  土地市场同样“高烧”不退。一周的时间,苏州诞生了三个地王,4月29日,备受关注的苏州园区苏园土挂(2019)02号地块拍卖结果出炉,中海以35.6亿元竞得该地块,楼面价为30287元/平方米,溢价率37.67%,需现房销售。这块地是苏州园区自规划建设以来首次土地楼面价破3万元,也使得中海一举拿下名副其实的苏州新地王。

  此次新政主要针对苏州工业园区,园区毫无疑问也是苏州今年以来楼市最热闹的区域。由于区域内新房供应较少,一二手房价格倒挂,苏州园区是苏州楼市颇受关注的一大区域,但凡推出土地都会遭到开发商哄抢,新房也是一房难求。

  去年底开盘的海亮唐宁府,1200组客户抢三百余套房源,开盘“秒光”;中海在园区的另外一个项目中海上东区,去年底开盘即售罄,此后加推几次均实现“日光”。

  目前苏州园区湖东在售项目仅有中海上东区,均价约为42000元/平方米,而板块内的二手房价格达到了5000元/平方米-60000元/平方米。价格倒挂成为推动新房市场一房难求的最大因素之一。

  在这样的“高温”情况下,不少苏州市民多次在网上向苏州市政府和住建局等部门投诉,五一劳动节前后,关于苏州要加码调控的消息甚嚣尘上。

  靴子落地后,不少苏州房企人士以及中介表示,虽然是调控的加码,但并不如预期的力度大,对当下“失控”的市场到底会带来多大的影响还未可知。

  “短期内园区的外溢需求也许会带动别的板块进一步上涨,像吴江区、浒通板块等。”一位苏州房企营销中层说。(经济观察网)

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