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深圳大规模挂牌住宅用地 三年限售不得搭售

2019-05-27 04:39:18   来源:科技生活在线   评论:0   [收藏]   [评论]
导读:小编按:深圳市土地房产交易中心发布公告,以挂牌方式公开出让五宗地块的使用权,累计供应土地面积约为17万平方米,建筑面积约为69万平方米。相较于2017年深圳全年住宅土地成交仅为3宗,此次5宗住宅土地的批量供应,实属少见。

  静寂半年的深圳住宅用地市场,如今要迎来2019年首次出让住宅用地,这也是自2018年12月以来,深圳首次集中大规模出让住宅用地。

  昨日,深圳市土地房产交易中心发布公告,以挂牌方式公开出让五宗地块的使用权,累计供应土地面积约为17万平方米,建筑面积约为69万平方米。相较于2017年深圳全年住宅土地成交仅为3宗,此次5宗住宅土地的批量供应,实属少见。

  据深圳市土地房产交易中心公告,此五宗住宅用地分别位于宝安区西乡铁岗地区、龙华区民治街道、光明区观光路北侧和明政路南侧、光明区光明大道东侧和华裕路北侧、坪山区老坑路与盘松路交汇处东北角,挂牌起始价为154.4亿元,最高限制地价为223.8亿元。

  其中,龙华区宗地最高限制低价为65.8亿元,按照最高限制地价,宝安区地块折合楼面价最高为4.87万,坪山区折合楼面价在五宗地块中最低,约为1.52万元。

  此次土地成交门槛较高,除采用“单限双竞”、配建人才住房外,还需满足70/90政策。

  此外,本次出让宗地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让,即:限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积。竞买人最高报价未超过最高限制地价时,按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时,由竞地价转为竞无偿移交的只租不售人才住房面积,住宅总建筑面积不变,按报出无偿移交的只租不售人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。

  本次出让宗地建设普通商品住房,竞配建只租不售的人才住房。其中,A122-0360宗地人才住房初始配建面积为10810平方米,A817-0609宗地人才住房初始配建面积为14100平方米,A510-0151宗地人才住房初始配建面积为25630平方米,A510-0152宗地人才住房初始配建面积为6630平方米,G12107-8063宗地人才住房初始配建面积为36300平方米。只租不售的人才住房产权归政府,竞得人建成后无偿移交,由各区住建部门负责接收、运营、监管。

  根据目前深圳市限售政策,本次出让宗地上,居民家庭新购买商品住房的,自取得不动产权利证书之日起3年内不得转让。值得关注的是,针对之前多被诟病的“双合同”现象,本次土地条件限制,新建商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品,不得捆绑装修。

  美联物业总监何倩茹告诉《每日经济新闻》记者,深圳市向来住宅土地供应较少,此次宅地供应时间相对较晚,且集中供应5宗宅地,在深圳实属少见。另外,此次竞买设置了“单限双竞”、配建人才住房等多重条件,增加了企业拿地成本,预计不会出现特别激烈的竞拍。再者,目前由于深圳楼市严格执行限价政策,销售情况比较稳健,预计参与竞买的企业在举牌时会精打细算,不会逐步推高地价,出现新“地王”。

  今年来,因科学城、深圳新中心西移等概念的热炒,光明区部分楼盘新房成交量位居深圳首位。多名业内人士分析认为,由于多重利好加持,在此次集中供应的五宗住宅用中,光明区地块或许会备受房企关注。(乐居网)
 

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  止笋僵局:深圳楼市换房链条转不动了

  热点楼市的链条又开始“轮动式”地回升了,二线地市热、二线楼市热、一线地市热、一线楼市热,链条滚到一线,深圳就是标杆。

  近日,深圳楼市“由春入夏”的消息正在刷屏。进入5月,市场成交热度持续高涨,近两周的新房及二手房成交都在千套以上。

  不少粉丝在后台留言,深圳楼市真的火起来了吗?自己看中的房子价格太高,政策好像又收紧了,住建部约谈、预警函一道又一道,也想等利率再下行一点,但又怕猛涨起来。为此,90度对深圳楼市做了一轮调研。

  调研得到的结果并不理想,目前实际的情况是:深圳5月置业需求入市已经放缓,购房者成交周期延长,已达到28天。笔者一个朋友小H,刚刚完成买房过户,前后花掉了2个月时间。缘由就是,卖家要赎楼,自己还找人换了一个利率更低的按揭银行。

  止笋僵局:真回暖还是假回暖?

  “我已被放了3次鸽子了”,从事中介10余年的小Z无奈地说。不过,这就是现在的市场——“止笋”。

  什么是“止笋”?面对笔者的疑问,小Z笑道,就是购买力止步于“笋盘”,一旦回归市场价或加价,买家“甩头走人”。

  3月份,小Z的客户小A看中了龙华上塘一套89平米、总价605万的二手房。“单价6.8万,还算是良心价了”,正是小A这一类改善客的优选。但稍一犹豫,看中的房源就被别人抢走了。“五一”假期后,这个项目的同户型住宅又放盘了,小Z赶快通知小A来看房。不过,“小阳春”让卖家情绪高昂,非要加价5万元不可。小A思考再三,觉得短短两个月就涨了5万元,实在是不划算,因此再次作罢。

  对于深圳楼市而言,如今市场激活的是刚需和部分改善。根据链家监测,3月和4月,总价在500万元内物业成交占比分别为77.3%、75.0%,为市场的主流房价,同时全市单价小于6万/平的物业成交占约六成左右。因此,大概可以得出刚需先入市,然后带动少数换房改善入市。

  “止笋”的故事经历得多了,小Z说,现在换房需求并未真正启动,类似2015年-2016年由改善或换房驱动的一轮楼市“大牛”很难出现。

  改善链条转不起来

  数据透露了当前的市场形势,贝壳4月用于编制指数的100个深圳热点样本楼盘中,上涨占比扩大至43%,持平占比缩减至25%,下跌占比增加至32%。总体看,上涨和下跌占比达到今年的最大值,说明业主对市场的判断有分化,有些报价高、有些报价低。

  常年供职于深圳房地产研究机构的F说,现在的市场陷入“僵局”。

  他觉得,需求是跌出来的,由于担心后市房价上涨,刚需入场追逐低价房源,包括性价比较高的一些“老破小”也迅速被吸纳。剩下的房源,大部分回归市场价。现在,放盘业主心态也好了一些,不急于出手,议价空间缩小,甚至抬高挂牌价。

  F说,当房价上了“数个台阶”后,购买力确实在下移,“止笋”就是这么出来的。小Z也赞同这种说法,他说,为了2万元业主撤单或买家走人的不在少数,这一现象是过去从来都没有的。

  原因也不难理解,因为如今深圳几乎没有单纯“看空”而套现的人。卖掉低价房源的,很大一部分人是想换房,看好要买的房源后,就要“急售”手上的房子。所以,就有超过三成的二手房挂牌价下跌。

  也就是说,当下的深圳楼市,无论刚需释放,或改善型需求登场,既有涨价效应,也有跌价效应,这对市场信号来说是一个扰动。特别是,当低价房源被吸纳殆尽,涨价效应占上风,由“刚需”驱动的改善链条就无法转起来。

  深圳再无“小阳春”?

  问题出在哪里?

  老张是深圳楼市的“老江湖”了,他说,深圳的改善性需求,往往是“一带二”或“一带三”,即成交一套房可以带动多套房成交,整个市场就热起来了。2015年和2016年的“连环单”,就是深圳改善型需求活跃的彰显,彼时深圳二手房的流通率(二手房交易量/当年二手房存量)高达8%,比京沪高出一倍。

  但现在,“刚需”太脆弱了,只能接受总价350万左右的房源。当这些房源消耗殆尽,市场能否保持温度,就得看换房需求了。而下面的这组数据却证实了高房价带来的成交迟滞。2018年深圳350万以下的成交单占比高达46%,500万以下的占71%,800万以上的成交单占比基本不增长了,维持在10%左右的比例。

  如今,200万套商品房,基本上成了富人的游戏,但现在,深圳的高收入阶层在减少。收入增长慢,而深圳传统造富行业,一个个倒下了:金融业“去杠杆”,去年无数的P2P爆雷;互联网过了流量红利期,连腾讯都开始转向实体产业互联了。

  后“小阳春”在哪里?没有人知道。

  但小Z们、F们和老张们都知道,杠杆放开,楼市就会繁荣,但只是表面虚假繁荣,无房户“上车”更无望了。不放开杠杆,就是当下的局面,投资需求激活不起来,市场交易只能靠“笋盘”支撑。

  如今,对刚需和换房需求来说,放不放开杠杆都一样,因为房价太高了。近期,深圳住建局披露了“二次房改”的落地文件,未来60%的房子是人才房、安居房,价格、租金只有市场价的50%-60%。

  但是,政策房排队的人群太多了。一硕士学历的高知朋友说,她在深圳安居房排队约4万号,公租房7万多号,“偏的地方不想去,好的地方排不上”,想排合适的估计要60岁了吧!来了的新深圳人,还得继续租房,而且多数要先栖息在城中村了。深圳楼市的出路、人居的出路,在哪里呢?(36氪)

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