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专家称房地产业成长重心变化 从需求侧转向供给侧

2019-06-11 04:10:26   来源:科技生活在线   评论:0   [收藏]   [评论]
导读:小编按:专家认为,2025年前后中国住房增长可能会出现拐点,未来15年中国房地产的“灰犀牛”始终在不远处徘徊。与此同时,中国房地产业态将呈现创新融合,一般住宅的地位有所下降,但文化地产、教育地产、旅游地产、休闲地产等多元化地产业态一定会大幅度提升。

  专家认为,2025年前后中国住房增长可能会出现拐点,未来15年中国房地产的“灰犀牛”始终在不远处徘徊。与此同时,中国房地产业态将呈现创新融合,一般住宅的地位有所下降,但文化地产、教育地产、旅游地产、休闲地产等多元化地产业态一定会大幅度提升。

  日前,第十六届(2019)蓝筹年会在北京举办。本届蓝筹年会是在房地产行业走向稳健发展“新周期”,众多企业积极创新转型寻求“新赛道”的背景下举行的,也正因如此,本届年会以“稳创笃行美好生活”为主题,以期在行业变局之际集聚智慧、促进交流、助力企业行业高质量发展。

  中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁分析了当前的宏观经济形势和后继发展潜力,并指出城乡融合发展的巨大契机。“当前最重要的是通过户改、土改、行政管理体制等几项改革,释放中小城市活力,降低城市发展成本,激发经济活力,降低体制成本。”

  在李铁看来,当前经济形势并不乐观。究其原因,一方面城市转型面临挑战,粗放发展模式抬高城市发展成本和产业发展成本,劳动力成本、环境成本、体制成本都制约着经济发展,如果体制改革没有进展,会造成对经济增长的制约。另一方面与改革仍相对滞后也密切相关。他以北京为例观察户籍制度改革,2018年北京外来人口近800万,积分落户6000人,如果按这样的进度,要花1300年才可能解决完这800万人口落户的问题。未来总共有接近5亿人需要在城市落户,这些人口进城后会消费和投资,如果真的放开户籍管理,把积分落户条件大大地放开,还能释放巨大发展潜力,这不仅仅是经济发展的推动力,同时也是房地产等产业发展的助力。

  华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康针对房地产改革、房地产税征收等问题进行了分析。贾康表示,房地产税的政策效应是值得肯定的,对房价可以“压舱企稳”,对地方政府可以助益职能转变和财源内洽,深化分税制改革;可以强化优化再分配机制;可以提高直接税比重;可以自下而上培育和发展民主化、法治化的“规范的公共选择”机制。房地产税希望达到的各种目标,要组合在一起加以实现。

  上海交通大学特聘教授、《大国大城》作者陆铭带来了对中国“都市圈时代”的分析和判断:“我认为中国今天都市圈时代已经到来,中国城市的发展接下来将告别过去均匀发展,而走向一个城市群的发展,也就是核心大城市对于周边的带动凸现出中心城市的概念”。

  在“创新与重构”主题论坛上,众多专家学者和企业代表进行了探讨和交流。东方证券首席经济学家邵宇着重分析了一线二线城市群及其周边城镇的发展机遇,并提出中国经济地理的新格局将是:西部是能源和地缘中心,中部是产业转移、新增长引擎的区域,东部则减速,转向城市精细化运作。

  中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞提出,未来房地产风险将如影相随,他表示,五大因素变化决定中国房地产会转向高质量发展,2025年前后中国住房增长可能会出现拐点,未来15年中国房地产的“灰犀牛”始终在不远处徘徊。“与此同时,中国房地产业态将呈现创新融合,一般住宅的地位有所下降,但文化地产、教育地产、旅游地产、休闲地产等多元化地产业态一定会大幅度提升。”(中国经济时报)
 

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  贾康:房地产税基的评估不会复杂到做不了,这方面早有准备

  近日,在经济观察报主办的2019第16届蓝筹年会上,华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康发表了其对当下宏观经济形势走向及房地产改革方面的基本看法。

  贾康指出,尽管中美经贸摩擦有所升级,但支撑国内经济“稳中向好”的基本因素没有根本性变化,中国依然保持着世界上最大新兴市场的潜力和吸引力。

  贾康给出的一组数据显示,中国的真实的城镇化水平在52%左右,按照国际经验达到70%才能完成纳瑟姆曲线(发达国家的城市化大体上都经历了类似正弦波曲线上升的过程)。未来20年中国的城镇化每年上一个点高速发展还需要20年左右的阶段,意味着不断地接纳从农村区域进城的人尽快成为市民。因此需要不断的建设,一轮一轮的升级,一轮一轮的产业结构优化。一轮一轮的产业结构优化释放巨大的需求。建城区扩大,基础升级,房地产产业一定是国民经济的支柱。房地产业和建筑业合一起的业界,一定是中国未来相当长一段时间里面,经济发展的支柱。

  贾康表示,房地产的供给一定要有房地产业界的双轴统筹的全景认识框架,政府要牵头托好保障,最低端的社会救济型的养老院、孤儿院、收容院,他们要住有所居,还有公租房,年轻白领的公有产权房都需要供给满足。需求供给方面要坚持中央说的房住不炒,如果双轨统筹,低端的、中端的都住有所居了,剩下的就是中等收入阶层以上的人,行使消费者的主权,以他们的支付能力在市场通过交易取得自己心怡的住房。

  贾康认为,房地产税是房产改革制度建设里面不可或缺的一项。

  贾康指出,中央提出的基础性制度建设,包括土地制度、住房制度、投融资制度,包括中央不断给出指导、想加快立法但始终没有能加快的房地产税改革。房地产税的改革议了多年,前面的铺垫早就有了,所以现在有了物业税的试点,上海和重庆的房地产税试点。

  房地产税现在充满了争议,房地产税的政策效应是值得肯定的,对房价可以“压舱企稳”;对地方政府可以助益职能转变和财源内洽,深化分税制改革;可以强化优化再分配机制;可以提高直接税比重;可以自下而上培育和发展民主化、法治化的“规范的公共选择”机制。房地产税希望达到的各种目标,要组合在一起加以实现。

  对于房地产税目前存在的怀疑及否定性观点,贾康指出其认识误区。

  贾康表示,社会上主导的意见是房地产税形成的税收链路不容易引起共鸣,如果理性地考虑中国的现代化,中国社会的现代化必须解决税制的现代化建设问题。

  房地产税在土地私有制视角上,政府要给出让大家觉得信服的解释,基本的说法是,没有国际经验表明只有土地私有制才能开征房地产税,住房保有环节税收有法理上的合理性。英国和中国香港的实践早就说明,最终产权在公还是在私并不妨碍公开的征收税,土地出让金和房地产税不是二者取其一,是怎样协调的关系。

  另外,税基的评估也不会复杂到中国人做不了,我们早就有这方面的准备,中国人在这方面不可能像一些人所说的一百多年以后才能掌握房地产税的税基评估问题。

  贾康指出,重庆和上海的试点实践也表明,房地产税不会激起所谓的普遍抗税和社会骚乱,小产权房的问题也必须一并解决,配套改革,迟早要解决,早解决比晚解决更主动。

  贾康表示,大家应该一起凝聚共识,认清大势,理性先行,寻求博弈中的最大公约数,需要在立法中处理好免税部分扣除,在立法中讨论才有意义,在网上七嘴八舌的讨论意义不大,我们希望以听证会的方式,在直播的情况下有不同的观点的人讲不同观点的论据,这才是有意义的、凝聚共识的过程。完成立法之后,要地方充分授权,不会一起同时开征,区分不同情况,分步推进。中国几百个三四线城市一般而言肯定是不会进入第一批执行之列的,当然三亚将作为特殊的情况。(澎湃新闻)

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