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报告指房地产挤出效应明显 对经济净贡献拐点已至

2019-06-30 03:58:43   来源:科技生活在线   评论:0   [收藏]   [评论]
导读:小编按:尽管2018年表面上中国房地产投资对经济增长有0.6左右百分点的带动贡献,但是其挤出效应已大于带动效应。也就是说,去年房地产对经济增长的综合贡献已经为负。而在许多房价收入比过高的一、二线城市,楼市对消费和投资已经产生了较严重的挤出效应。

  长久以来,作为国民经济重要的支柱行业,高度繁荣的房地产究竟是经济发展的毒药还是解药,始终是社会各界反复讨论的话题。一方面,房地产开发投资对经济增长的贡献多年基本维持在10%以上,房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重过去20年间也一直在15%以上;而另一方面,房地产业的高回报吸引了大量社会资金和银行贷款,对其他产业,尤其是制造业又产生了明显的挤出效应。

  日前,中国社科院财经战略研究院发布了最新研究成果《中国城市竞争力报告No.17:住房,关系国与家》。主题报告指出,尽管2018年表面上中国房地产投资对经济增长有0.6左右百分点的带动贡献,但是其挤出效应已大于带动效应。也就是说,去年房地产对经济增长的综合贡献已经为负。而在许多房价收入比过高的一、二线城市,楼市对消费和投资已经产生了较严重的挤出效应。

  “(房价收入比高企)从对经济增长的影响看不利于稳增长,不利于调结构,对防风险、惠民生就更加不利。”报告主编、中国社会科学院财经战略研究院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对《华夏时报》记者表示,确保“房子是用来住的”,稳房价稳地价稳预期,坚持调控不动摇非常重要。

  房地产对经济净贡献拐点已至

  研究发现,房地产与经济增长的影响存在倒U关系。房地产对经济增长同时存在正向的拉动效应与负向的挤出效应,当房价水平较低时,房地产对经济增长的正向拉动效应超过负向挤出效应,而当房价水平过高时,负向挤出效应将超过正向拉动效应。

  从拉动经济的“三驾马车”来说,除了进出口,房地产对投资和消费都产生了巨大的影响。投资方面,房地产对投具有拉动效应,指的是房地产投资会通过产业关联效应来扩大全社会的固定资产投资;同时也有挤出效应,因为房地产投资提高往往意味着房地产市场过热,而高房价会通过成本效应导致其他产业固定资产投资下降。

  消费方面,房地产消费的拉动效应主要指财富效应,即当房价波动时,居民财富存量发生变化,从而直接影响居民的消费数量与结构;不过,房价上涨也会导致居民购房或租房成本上升,从而在既定收入约束下减少其他消费,因而挤出效应凸显。

  随着房价收入比的提高,房地产对经济增长的正向拉动效应不断变小、负向挤出效应不断增大。经验研究发现,负向效应超过正向效应的临界房价收入比为9左右,当房价收入比超过9后,房地产对经济增长的影响将得不偿失。而经过课题组测算,按照2018年中国商品房平均销售价格来计算,2018年中国房价收入比为9.3,已经超过了临界点。这意味着,2018年中国房地产对经济净贡献出现了由正转负的拐点。

  一二线城市挤出效应明显

  研究还显示,北京、上海、广州与深圳等一线城市与厦门、福州、杭州、珠海、天津等大部分二线城市房价收入比都已经超过9这一临界点,上述城市房地产对经济增长的负向效应已经超过正向效应。

  而根据此前易居房地产研究院发布的《2018年全国50城房价收入比报告》,四个一线城市中房价收入比最低的广州也有17.5,杭州、南京、石家庄等二线城市都超过15,三线城市中温州、莆田、芜湖、宜昌等也超过9。

  “这些城市的房地产已经对消费和投资产生比较严重的挤出效应,如果不是这个原因经济增速(具体是非房地产的投资和消费)可能还会更高。”倪鹏飞指出,这些一二线城市肩负着率先“调结构”的重要任务,房价过高无疑不利于这一任务的完成。

  报告指出,随着房价的提升和增速的加快,企业被迫需要在产业升级和产业转移之间做出选择。一部分有能力创新的企业选择通过产业升级来提升回报和覆盖成本,另一部分企业则只能选择退出高房价的市场,将产业转移到低房价的地区,形成产业转移。实证显示,房价每提高1%,进入该地区企业的全要素生产率提高了0.139%,而退出该地区的企业则下降了0.024%。当前大部分城市的房价增速已突破拐点,很可能导致当地企业的全要素生产率下降。

  因此,倪鹏飞建议加快建立促进房地产健康发展的长效机制。无论房地产税对房价的影响如何,都应该抓紧做好推出的各项准备,一举实现结束土地财政转向现代税收财政的根本目标。在具体措施上,推出的过程中可以根据市场的反应谨慎操作,如果影响大就是好的工具,可以慢一些轻一些,反之则可以快一点重一些。(华夏时报)
 

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  郁亮:对房地产行业来到白银时代判断没有改变过

  6月28日,万科企业股份有限公司(000002.SZ)召开2018年度股东大会,审议万科董事会报告、年报、利润分配方案等。会上,郁亮重提白银时代,并称对“对房地产行业来到白银时代判断没有改变过”,万科当初提“活下去”是对自己的警醒,“可能有时候在行业上大家浇点冷水,让大家清醒一下,对我们自己是有帮助的。”

  万科董事会主席郁亮、万科总裁兼首席执行官祝九胜、董事会秘书朱旭、万科独立董事刘姝威、孙盛典、吴嘉宁等出席此次股东大会。

  头部企业竞争激烈

  按照万科年报,2018年,万科全年累计实现合同销售面积4037.7万平方米,合同销售金额6069.5亿元。相比2017年,去年全年万科销售金额实现14.5%的增长,合同销售面积增长12.3%,6069.5亿元的销售额也创万科单年销售额新高。

  股东会上,祝九胜表示,我们判断这个行业还会碰到一些挑战和不确定性,经济碰到下行的压力并没有消除,人口面临着少子化挑战,住宅全面短缺时代已经结束,行业增速放缓;行业集中度提升,头部企业竞争更加激烈。

  面对上述情况,祝九胜称,这一方面给我们带来挑战,同时我们也在当中力争寻找发展的机会。发展的机遇仍然还是存在,两点:一个是中国城市化进程仍然继续,房地产开发仍然维持较大规模水平。人民美好生活还需要更多内容的供应和更多空间服务,企业的转型也并非一朝一夕,并非是容易的事,我们也探讨了几年,也取得了经验教训。

  在谈及万科工作重点时,祝九胜指出主要是五个方面:一是基于战略明确发展方向,聚焦主航道,巩固提升基本盘,开发业务仍然是万科基本盘; 二是基于市场积极销售,做好投融资工作;三是基于客户,打造客户愿意买单的好产品,好服务;四是,基于安全,守住安全、质量与价值观底线;五是基于事业合伙人机制,完成组织重建,实现事人匹配。

  累计现金分红573亿元

  会上,对于股东关心的利润分红逐渐降低的问题,万科董事会秘书朱旭回应称,万科是A股上市公司中坚持长期现金分红的公司。据万科方面统计,万科也是A股市场连续分红时间最长的公司,累计现金分红573.6亿元,远远超过这么多年在二级市场股权融资的金额260亿元。

  朱旭指出,万科的分红政策基本比较稳定,2018年分红118亿,比2017年度99亿元增长19%,分红比例基本保持35%稳定水平。这次分红方案综合考虑了短期市场环境和公司需求,未来希望保持一个稳定35%分红比例。

  对于跟投是不是伤害了股东权益的疑问,祝九胜给出解释称,“万科员工跟投现在都跟不动了,压力挺大的。全国前50强房企中接近30家,都出现跟不动的情况,我们不是唯一一家。现实情况是没有那么多现金流可以跟,即使是有足够现金流,我们员工也是劣后的,分完股东再分给员工。”

  土地市场太热就不跟,合适的一定会去拿

  今年上半年,一二线城市供地力度明显较去年同期加强。据克而瑞地产研究中心数据,一线城市土地成交面积同比上涨20%,二线城市土地成交面积同比上涨9%。在加大土地供应力度的同时,一二线城市的土地成交量和成交金额同比均是上升趋势。

  面对土地市场活跃的情况,祝九胜给出了对当前市场的看法。祝九胜指出,我们看到房地产市场、土地市场还是有不同表现,可以说是一个问题的两个方面。我们对房屋市场的判断,虽然有一些小小的波动,总体上目前处于平稳发展的方向。至于土地市场,大家可能也关注到了,至少在竞争方面比较激烈,个别城市有过热现象,我们自己同行当中,有的同行的企业比我们更乐观一些,我们显得更谨慎一些。在投资方面,我们一直是谨慎投资,对于土地市场,太热就不会跟,合适的一定会去拿,还是要保证足够的储备资源保证可持续发展。

  对房地产行业来到白银时代判断没有改变过

  2018年9月,万科董事会主席郁亮在万科南方区域9月季度例会上将“活下去”作为三年事业计划书制定的基本要求,同时强调战略围绕“活下去”展开。

  对此,郁亮再次重申,“对我们来说就是三个:活下去、活得好、活得久,大家只看到前面一个,没有看到后面两个。”

  面对提出“活下去”口号后当前是否有所改变,郁亮则明确指出,对房地产行业来到白银时代判断也是没有改变过。

  万科当初提“活下去”也是对自己的警醒。“有时候对自己浇点冷水,让大家清醒一下,对我们自己是有帮助的。”

  郁亮称,万科有几个基本判断没有改变过。“比如说我们这个行业房子是用来住,不是用来炒的,租购并举是一个长期政策;对房地产行业来到白银时代判断也是没有改变过。万科致力于为客户提供好产品、好服务的策略也从来没有改变过。万科做城乡建设与生活服务商的战略定位以及和城市同步发展、客户同步发展的具体业务策略也没有改变过。”(澎湃新闻)

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