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广州调控楼市出新招 商改租或致市场巨变

2019-07-20 02:06:18   来源:科技生活在线   评论:0   [收藏]   [评论]
导读:小编按:7月16日,广州印发《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》,明确已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房,可以按规定改建为租赁住房。

  房地产市场又有动作了!这一次,是一线城市广州。

  日前,广州出台新政,明确商业、商务办公用房可以租赁,也就是俗称的“商改租”。在这之前,国内已有多个城市试点这项政策。

  商改租,看起来只是简单的三个字,说起来可不算是小事,和咱们每个人都息息相关,对房价、房租,甚至房地产市场的长远发展都有不小的影响。

  广州调控楼市出新招

  眼下正是毕业季,房租价格节节攀升。

  广州出手了!

  7月16日,广州印发《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》,明确已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房,可以按规定改建为租赁住房。

  简单点说,以前只能商用的房子,现在可以合法民用租赁了!

  这也就意味着,更多的房源将被推至市场,对于租房的小伙伴们来说,简直就是天大的好消息。

  当然,也不是所有的商业项目都能够转为租赁房。广州市列出了7方面限制条件:权属清晰、结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、配套完善和技术合规。

  此外,广州还新增了租赁住房管理细节:比如一次性收取租金的不宜超过一年、押金最高不超过月租金三倍等。

  房价并未大涨,政策为何先行呢?

  恒大研究院副院长夏磊认为,在我国目前的供地结构中,商用供地占比高,住宅占比较低,而在实际需求中,住宅需求才是“大头”,商业办公等需求较少,房子空置率高,市场存在供需不匹配的问题,尤其是在一线城市,这种现象尤为突出。

  商改租,不止广州一城在战斗

  早在2016年,国务院就发文明确:允许改建房屋、商业用房等按规定改建为租赁住房,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

  2017年,住建部、国家发改委等9部门联合发文,鼓励国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房,将广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市列入首批试点城市。

  在政策东风下,越来越多的城市“纷纷出手”,贵州、江西等地先后发文跟进政策。

  目前,一线城市中,深圳、上海、广州已经出台相关政策明确可以商改租。

  一些二线城市也在“跃跃欲试”。比如,合肥日前推出的政策规定,符合条件的商改租、工改租项目纳入奖补范围,对租赁企业奖补标准有所提高。

  房价房租都将产生变化

  越来越多城市加入商改租队伍,会带来哪些影响?

  1、解决商住不平衡顽疾,房租将会越来越便宜

  夏磊认为,商改租是盘活存量住房的必要条件,目前写字楼租金不断下滑,而住房租金一直存在上涨压力,在不改变土地性质的前提下,商改租可以有效解决商住不平衡的问题。

  专家认为,商改租有利于缓解城市租赁房源短缺问题,总体上会使周边市场租金越来越便宜!不过房源的区域性差异也是存在的,租金与租赁住房的地段、户型、品质等有一定关系。

  不过,通过商改租增加租金房源,对于人口净流入的大城市来说,特别是需要租房的群体来说,都是利好消息。

  那么,商改租后,租房价格会具体便宜多少呢?专家认为,这取决于商改租增量的大小,新政效应显现还需要一定时间。

  2、长期看将对房价产生平抑作用

  无论是租房,还是买房,都是为了解决居住问题。

  专家分析认为,住房租赁市场的发展壮大,长期来看能够在一定程度上起到平抑房价的作用。

  增加租赁房供给有助于解决住房问题,并将促进住房租赁市场发展。

  3、盘活闲置资源,改变一二线城市租赁格局

  中原地产分析师张大伟认为,一二线城市有大量的商业闲置用房,从实际利用角度来看,将这部分房源改造成出租房源,有利于缓解租赁房源短缺,同时也减少资源浪费。

  市场分析认为,新政是对租售并举住房制度的深化,也是从“商改住”到“商改租”的进一步精准探索。

  当然,商改租政策的出发点是好的,只有根据实际情况落实好,才能让更多人受益。有专家指出, 商业用房产权为40年,而住宅则是70年。对于那些年代已经久远的商用房来说,商改还需算好成本账,不能盲目跟风。(经济日报)
 

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  北京拒绝隔断房 专家称强监管后租金有望下降

  北京租房市场似乎正在酝酿一场大的变革。

  一方面,7月7日,北京市房地产中介行业协会向全市房地产经纪机构、住房租赁企业及相关从业人员发出倡议书,倡议不垄断房源、不哄抬租金、规范租金贷、抵制群租、依法进行租赁备案等。自如、相寓、蛋壳公寓、链家、我爱我家等租赁服务企业和中介机构龙头企业现场承诺不发布虚假房源信息,不垄断房源,不哄抬租金;不打隔断出租,不按床位变相分割出租;严格按要求规范“租金贷”等金融产品使用等。

  另一方面,北京市住房和城乡建设委员会会同北京市市场监管局日前接连发布3个合同示范文本,将禁止隔断房提升至法律层面。

  某头部中介机构相关负责人对《证券日报》记者表示,会配合相关政策,严格规范,目前尚无更新进展。另一位业务人员则告诉《证券日报》记者,目前“没有收到公司的相关信息”,尚有隔断房源待释放,对于目前居住在隔断房中的租客而言“估计影响不大,除非邻居举报”。

  强监管下租金有望下行

  这并非北京市首次规范隔断房。

  早在2013年7月,北京市住建委即印发《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》,称北京出租房屋应当以原规划设计的居住空间为最小出租单位,不得改变房屋内部结构分割出租。但时至今日,隔断房仍比比皆是,有业内专家甚至称某头部中介机构对外出租房源几乎“全部都有隔断”,亦有多位租客对记者表示其目前所租房屋中仍有隔断房。

  在该业务人员看来,“除非被举报”,不然新规对隔断房租客影响不大。该业务人员谈道,其所在的中介机构对于打隔断本身就有要求,会考虑到走廊宽度、面积大小、是否有窗户、最多打一间隔断房等等,本身是较为合理的。

  “北京生活成本太高了,如果没有隔断以后可能只能整租,到时候租客租房成本可能会更高”。上述业务人员谈道。

  苏宁金融研究院特约研究员江瀚同样认同隔断房的合理性,并认为不应“一刀切”,房租成本问题是其认同隔断房的一个重要原因。

  “如果不加隔断房租价格可能会比较高,合理的隔断其实并没有太大问题。”江瀚谈道,“一般只隔断一间房的话,隔断房面积相对而言并不算小,不影响其他人使用的隔断是可取的。”

  “不打隔断租金更高,这很可能是一种错觉。”中原地产首席分析师张大伟则认为,打隔断所产生的房租差价并没有让租金降下来,原本在北京地区的租户并未因此受益。张大伟告诉《证券日报》记者,与市场预期的相反,在强监管下,原本靠赚取房租差价牟利的机构或许会转而通过扩展房源等其他方式赚取收益,届时“房租甚至有望下行”。

  专家呼吁长租公寓回归本源

  在张大伟看来,国家所鼓励的长租公寓并不是现在的长租公寓。张大伟谈道,国家所鼓励的长租公寓模式在于增量,在于将原来不是用于租赁的房源,通过建设改造成租赁房源。但目前来看,尽管部分出租房屋也被称为长租公寓,但所说用的仍然为存量房源。

  张大伟对《证券日报》记者表示,目前住房中介的盈利模式主要是将原有房源进行装修改造,使得过去的两居室变为三居室,部分较为低端的存量资源改造为中高端,并以此提高租金,赚取租金差价。

  “现在应该鼓励中介、房地产企业开发新房源,而不是在吃差价上创新。租户需要的是更便捷,租金更为合理的房屋,而并非装修风格。”在张大伟看来,目前的中介机构以及地产开发商应回归长租公寓本源探索增量,例如城市中空置的写字楼、商场等均可成为交通便捷的新增租赁房源。(证券日报)

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