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专家指房地产造富时代已去 新富阶层有望顺应而生

2019-07-23 03:57:54   来源:科技生活在线   评论:0   [收藏]   [评论]
导读:小编按:在过去相当长的时间里,中国的私人财富创造,主要依托于股权和投资性房地产的升值,但我们认为,两大结构性变革正在彻底颠覆旧的创富模式。

  在过去相当长的时间里,中国的私人财富创造,主要依托于股权和投资性房地产的升值,但我们认为,两大结构性变革正在彻底颠覆旧的创富模式。

  中国为财富管理机构提供了独特的舞台,一方面,这个市场已经拥有除美国外全球最大的存量财富市场,也拥有全球第二多的超高净值人士群体,提供了广阔的潜在客户;另一方面,这一市场的增长潜力仍然居于全球前列。

  2018年中国私人财富的增长速度显著放缓,特别是最高端的超高净值人群,财富增长速度在金融危机后第一次低于平均水平,背后核心原因是房地产市场价格涨幅的放缓和资本市场的不景气。

  我们认为,除周期性波动原因外,结构性变革正在彻底颠覆中国财富管理行业。随着中国经济结构转型的持续推进和金融市场制度改革的深化,传统的创富模式正在成为过去时,2018年可以看作中国创富新时代的“元年”。

  在相当长的时间内,房地产成为中国最重要的“造富机器”,但我们认为,中国的政策制定者正在表现出前所未有的坚定态度,以摆脱中国经济对房地产市场的高度依赖,而中国城镇化速度最快的阶段也已经告一段落,预计房价持续上涨的信仰将逐步打破。

  随着中国政府持续推进资本市场的相关改革措施,推动直接融资在社会融资结构中的提升已经成为中国高层的共识。预计中国资本市场的新陈代谢机制将逐步建立起来,经营不善的企业将被市场淘汰,上市企业壳价值也将不复存在,未来上市的资本红利将成为优质企业的专属。

  但我们认为,财富管理市场新的机遇也正在酝酿,能够抓住这些新机遇的财富管理机构,才能更好地赢得先机。

  中国的创业企业家们正在面临着企业传承的烦恼,但对这些企业家而言,在面临家族传承时,需求呈现出明显的多层次和立体化的特征。实现这些私营企业家财富的保值增值,最好的方式就是通过培养好的接班人,建立完善的公司治理结构,在战略上为新的领导出谋划策,从而为企业实现顺利接班之后的二次起航起到保驾护航的作用。

  除了传统超高净值客户在财富传承和企业传承方面的需求,我们认为随着中国产业结构的变革和商业模式的日趋成熟,一大批“新富”阶层有望顺应而生:

  一方面,随着产业变革和升级,更多代表新兴经济的产业,将有望诞生越来越多的富豪,他们通常拥有更高的风险偏好、更青睐高风险投资、将更多精力放在财富创造上,也更加重视金融科技的运用。

  另一方面,随着民营企业公司治理结构的不断完善和中国国有企业改革的持续推进,预计将有更多的企业中高层管理人员凭借股权和期权等激励计划,跻身富豪阶层。他们整体风险偏好稍低、更加注重风险控制和波动、对流动性管理要求更高,也更加依赖专业财富管理机构的投资建议。

  全球第二大高净值人群市场

  根据瑞士信贷发布的2018年全球财富报告,中国净金融资产在百万美元以上的高净值人士数量已经先后在2011年超越了英国,2012年超越了德国和法国,2013年超越了日本,进而成为全球拥有百万美元以上富豪人数第二多的经济体,仅次于美国。

  高净值人群数量的快速增长的背后是经济增长,事实上,根据世界银行数据,中国以美元计价的GDP已经先后在2003年超越法国、2006年超越英国、2007年超越德国、2010年超越日本,目前贡献了全球超过15%的经济生产总值,仅次于美国。全球经济总量的结构与这些经济体贡献的高净值人士数量的排序高度一致。

  虽然排序高度一致,但从高净值人士的分布看,中国仍然具备较大的“追落后”空间。全球拥有百万美元以上净金融资产的富豪中41.2%来自美国,几乎占据了半壁江山,中国虽然排名第二,也只拥有8.3%的富豪群体。从绝对人数上看,美国是中国的5倍左右。

   虽然伴随着经济进入“新常态”,中国经济增长的节奏有所放缓,但在全球主要经济体中仍然居于前列,根据OECD预测,未来两年中国实际GDP增速仍将维持在6.2%和6.0%,主要经济体中仅低于印度。

  因此我们认为,尽管已经拥有如此庞大的高净值人群,但由于中国经济增长的速度仍然显著快于全球主要经济体,瑞士信贷预计中国的富豪人群未来仍将在如此庞大的基数上实现高增长,未来5年的年均复合增速能够维持着在10.2%,也是目前财富管理前十大市场中唯一能够实现两位数增长的,美国与中国的高净值人数之比也将从当前的5倍降低到2023年的3.63倍。

  整体上看,中国市场为全球的财富管理机构提供了一个独特的舞台:一方面,这里拥有除美国外最大的存量财富市场,拥有最广阔的潜在客户群体;另一方面,这一市场的增长速度仍然显著高。更加重要的是,中国政府正在以前所未有的速度开放自身的金融市场,李克强总理于2019年7月2日在大连夏季达沃斯论坛宣布,中国将在2020年内取消证券、期货及寿险公司的外资股比限制,而在此前6月商务部更新的《外商投资准入与特别管理措施(负面清单)》中,这一持股比例限制取消的时间点是2021年。在仅仅一个月后,中国政府就将这一金融市场开放的进程缩短了一年。

  海外的财富管理机构已经在中国市场深耕多年,随着市场准入门槛的进一步降低,这些全球财富管理巨头纷纷表示出对中国市场的强烈兴趣。过去中国公募基金行业向海外资管机构有条件开放,外资必须通过成立合资公司的形式进入公募基金行业,随着市场开放格局的深入,这一格局正在被打破。

  2019年6月6日,中国证监会核准摩根士丹利华鑫基金的股权转让,摩根士丹利国际控股公司持股44%,晋升为第一大股东,也成为首家外资相对控股公募基金。海外资管巨头同样在私募基金市场加快布局,同样截至2019年7月2日,已经有21家外资私募基金在中国证券投资基金业协会完成了备案。中国独有的市场空间广阔、成长潜力巨大的财富管理市场持续吸引着全球投资者的目光。

  私人财富增长放缓?

  虽然从经济总量的增长速度看,中国私人财富整体仍将有较大的增长空间,但从2016~2018年的最新数据看,整体私人财富的增长似乎遇到了一些波澜。根据中国招商银行和贝恩资本联合发布的《中国私人财富报告》,2016~2018年中国个人可投资资产年均复合增速为7.3%,这也是2008年以来增长速度第一次降低到两位数以下,在此之前中国的居民可投资资产已经以20%左右的惊人速度持续了多年高增长。

  除了整体私人财富规模增长的放缓外,我们看到一些结构性的变化,最高端的高净值人群资产增速放缓尤其明显。招商银行作为中国最早进军财富管理领域的商业银行,拥有“零售金融业务之王”的称号,截至2018年底,公司拥有1.25亿户零售客户,其中包括7.29万户私人银行客户(高净值人群)、229万户金葵花客户(中高端人群)和1.23亿户大众客户(普通客户),其披露的分层客户数据也能够管中窥豹,从微观层面考察不同层级的人群财富累积的速度。

  从2009年开始,招商银行旗下高端私人银行客户的财富增长速度持续领先整体零售客户资产规模增长速度,但在2018年,私人银行客户资产规模增速放缓到7%,第一次跌破两位数增速,也低于所有零售客户资产规模增速的10.3%,是2008年全球金融危机以来第一次,高净值人群财富增长速度慢于零售客户平均水平。

  高端私人财富的增长为何放缓?房地产市场价格涨幅的放缓和资本市场的不景气是核心原因。同样根据招商银行和贝恩资本《中国私人财富报告》数据,所有资产类别的增速在2016~2018年间均有所放缓,但整体看,资本市场产品市值和投资性不动产作为中国居民可投资资产中最重要的两大类,增值速度分别从2008~2016年的年均26%和24%,下降到1%和8%。

  房地产市场在2018年运行情况疲弱,作为中国过去保值增值最好的私人财产,重点城市,特别是一线城市的房地产价格涨幅似乎疲态已现。根据中国国家统计局数据,100个重点城市住宅价格在2018年涨幅为5.1%,其中北上广深四个一线城市平均仅上涨了0.4%。

  股票市场表现更是欠佳。以境内A股市场为例,A股主要指数继2017年相对跑输后,在2018年持续表现不佳,上证综指/深证成指全年分别下跌34.4%和24.6%,大幅落后全球主要资本市场。由于大多数高净值人群均持有境内上市公司股本证券,A股的持续熊市使得这部分高净值人群身家缩水明显。

  2018年:中国创富新时代的“元年”

  中国房地产市场价格上涨的速度呈现出明显的周期性波动,通常受到国家货币政策、财政政策和房地产产业政策的影响,三年为一个周期。而股票市场的波动性就更大,“熊长牛短”已经成为中国股民的共识。那么,2018年会不会只是一个运气不好的年份?房市和股市双双遇到了周期性的压力,只要渡过这一阶段,中国的私人财富将重新迎来高速增长。

  我们认为,诚然存在周期性的压力,但2018年的不同类别资产增速的差异和高净值人群私人财富增长乏力的背后,结构性的驱动力正在显现,随着中国经济结构转型的持续推进和金融市场制度改革的深化,传统的创富模式正在成为过去时,2018年可以看作中国创富新时代的“元年”。

  中国传统的财富累积路径是什么?考察当前存量的高净值人群结构可以找到答案。建信信托与胡润百富发布的《2019中国家族财富可持续发展报告》披露了受访的超高净值人群财富来源数据,中国亿元以上资产超高净值家庭中,80%是企业主,15%是炒房者,5%是职业股民。而在招商银行和贝恩资本发布的《中国私人财富报告》中同样披露了受访的高净值人士财富来源数据,其中36%为创富一代企业家,9%为企业二代继承人,36%为企业中高层管理人,合计同样占据了81%的高净值人群,其中除少数在外资和激励机制较好的国有企业的中高层管理者外,大部分都来自民营企业。

  整体看,在过去相当长的时间里,中国的私人财富创造,主要依托于股权和投资性房地产的升值,即资本红利和土地红利,这尤其是中国高净值人士财富积累的主要模式。但我们认为,两大结构性变革正在彻底颠覆旧的创富模式:一方面,随着中国经济结构的转型升级,政策制定者正在逐步摆脱对房地产市场的依赖,土地红利时代已经一去不复返;另一方面,随着中国资本市场改革的不断深化,直接融资的渠道逐步通畅,未来企业上市通过发行股本证券进行融资难度降低,上市公司“壳”价值已经消失,未来上市并不保证一定能够实现股本证券的增值,资本红利将只对好企业奏效。

  房地产:“造富机器”成为过去时

  房地产在过去相当长的时间内成为中国最重要的“造富机器”。一方面,由于资本市场“牛短熊长”,而其他类似的投资工具又相对缺失,可以说,房地产已经成为中国老百姓最重要、性价比最高、投资体验最好的投资工具,房价屡创新高,而股票市场持续萎靡,这种正向反馈带动中国的个人投资者将越来越多的个人财富投资在房地产之上,持续上涨的房价帮助房地产行业的投资者和投机客们赚得盆满钵满,随着城镇化进程的持续推进,老旧小区逐步成为拆迁的对象,一大群原住民凭借土地红利和高企的房价、地价,通过拆迁补偿,瞬间积累了巨大的财富,而这正是土地红利的最集中体现。

  另一方面,地产行业的高景气度已经帮助一大批地产开发商快速成长,其中,大量的民营房地产企业家快速积累了个人财富,成为中国超一线的富豪。根据胡润披露的中国富豪排名数据,中国前二十大富豪家族中有6个依靠房地产发家,而这一比例已经随着互联网新贵的崛起有所下降。

  但我们认为房地产这一轰鸣多年的创富机器已经失去了动力。中国的政策制定者正在表现出前所未有的坚定态度,以摆脱中国经济对房地产市场的高度依赖,即使当中国经济在2018年面临金融紧缩带来的“内忧”和贸易摩擦带来的“外患”时,中国政府也没有重走“老路”,放松对房地产市场的调控,而是继续通过自身多元化的工具箱,在中国为数众多的重点城市,展开“因城施策”的管理,以抑制房价的过快上涨甚至泡沫化。这些工具箱包括对按揭贷款利率的调节,对房贷额度的管理,对首付比例的管理等金融类工具,以及形式多种多样的对购房资格、购房套数限制、土地市场供应的相关行政手段等。而本届政府对房地产调控的韧性也是前所未有,2019年4月,在一季度经济数据小幅超出市场预期后的政治局会议上,明确强调了“房住不炒”和因城施策的地产调控机制,弱化了对经济刺激政策的相关表述。

  我们认为,除政府对产业结构调整的坚定态度外,中国城镇化速度最快的阶段已经过去,截至2018年底,按照城镇人口占比口径计算的中国城镇化率已经达到59.6%,虽然未来仍有提升的空间,但预计将是重点城市人口占比的进一步提升为主,未来预计房价的走势将发生较大分化,房价持续上涨的信仰也将逐步打破。

  资本红利将成为优质企业的专利

  随着中国经济的高速增长和整体资本化率的提升,民营企业同样在资本市场占据了重要的一席之地,截至2018年末,中国民营上市企业数量达到2204家,占据A股上市公司家数的64.4%,市值合计达到15.14万亿元,贡献了A股上市企业总市值的39.0%。在这一资本化的过程中,大量的民营企业家凭借资本市场实现了初始的财富积累。如果考察中国的富豪排名可以看到,前二十的超级富豪基本上都拥有一家或多家上市公司平台,此外多位企业家自身还持有为数不少的其他上市企业股权,可以说,中国的富豪大多数都是资本红利的受益者。

  中国的资本市场过去表现出明显的供给受限,由于企业上市融资采用核准制而非注册制,企业公开募股上市需要接受较多的行政干预,在股票市场波动较大的时期,监管部门往往还会暂停或者放缓新股上市,以缓和市场情绪,平衡场内资金的供求关系。因此,企业上市本身就是一个难度较大的任务,上市公司形成了独特的“壳资源价值”,即一家上市公司即使经营不善、财务不佳,也能够通过出让所有权,帮助另一家企业借壳上市,进而实现自身市值的增值。

  但整体看,中国的金融监管部门正在加快推进资本市场的相关改革,自2018年10月以来,相关监管领导密集喊话,表示未来在疏通直接融资渠道、丰富资本市场工具、改善交易制度、引入长期投资者、资本市场开放等领域的政策有望加速推进,整体看,加大对直接融资渠道的支持力度,提升直接融资在社会融资总量中的占比,已经成为中国高层的共识。

  在资本市场相关改革中,科创板的推出值得格外关注。整体看,科创板肩负着为中国新经济企业开辟新的融资渠道的重要职责,也将成为建立中国多层次资本市场的里程碑式事件。预计未来科创板将成为一大批符合国家战略、掌握核心技术、市场认可度高的优质新经济企业上市的重要渠道。

  随着科创板带来发行上市制度的完善和退市制度的改革,中国资本市场的新陈代谢机制已经逐步建立起来,这将彻底改变中国资本市场的生态,经营不善的企业将逐步被资本市场淘汰,壳价值将不复存在。事实上,从近年来资本市场的表现也可以明显看到,包括乐视网、康得新、康美药业等在内经营出现重大问题的多家明星民营企业,纷纷坠落神坛,股价大幅缩水,甚至面临退市的风险。未来好企业和差企业之间的差距将被逐步拉大,资本红利将成为优质企业的专属,并不是所有的民营企业家都能够通过简单的募股上市,成为富豪。

  我们认为,虽然中国整体财富管理市场,特别是高净值和超高净值人群的数量仍然将维持高速增长,但对财富管理机构来说,客户群体正在发生革命性的变革,旧的创富模式正在逐步成为历史,未来能够更快变革,真正做到“Follow the money”,最好地满足客户变革中需求的财富管理机构,才能更好地赢得先机。

  “创富”人群的烦恼

  企业的生命是无限的,而企业家的生命是有限的,这一无限与有限之间的矛盾构成了一个永恒的难题:如何基业长青?这一问题也成为困扰全球一流企业家的核心问题。正如吉姆•柯林斯在《基业长青》(Build to Last)一书中所描述,具备领导者魅力、高瞻远瞩的企业家往往能够帮助企业获得一时的竞争优势,但如果管理层之间的交接出现空档,则有可能使原本具备领先优势的企业瞬间被赶超,小尤金•麦克唐纳去世后的顶峰公司和哈利•科恩去世后的哥伦比亚公司都是如此。

  中国的第一代创业企业家同样面临这一严峻挑战,根据不完全统计,在中国500强富豪榜上榜者中,55岁以上合计已经超过60%。因此可以合理预计,未来十年,这些中国的一流企业家都将面临对企业下一步经营管理的考虑,企业传承和接班人培养、选择,将成为这些民营企业家的第一要务。

  对民营企业家而言,如何在“二代接班”与职业经理人之间做出选择,如何选择合适的继任者,如何设计合理的机制保证企业的持续发展与内部组织人事关系的协调和谐,这绝非易事。

  无论东方还是西方,企业继任问题对家族企业而言都可谓是“生死劫”。贝克哈德和戴尔所做研究表明,虽然许多家族企业在经营初期非常成功,但大多数都在管理上出现问题,美国仅有30%的家族企业能够幸存下来并传到第二代。美国家族企业的平均寿命为24年,巧合的是,家族企业创业者的平均任期也是24年,家族企业传承的难度可见一斑。

  目前来看,中国家族企业的传承难言成功。福布斯《2015年中国现代家族企业调查报告》数据显示,A股上市的884家家族企业中,目前有87%仍然由第一代接管,13%已经完成了第二代接管,2012~2014年中,由家族第二代接管的股本回报率(ROE)平均低于家族第一代任职企业1%。

  我们认为,与传统的财富管理需求有所不同,对企业家而言,在面临家族企业传承时,其需求呈现出明显的多层次、立体化的特征。现存的家族财富传承项目通常着眼于私人财富的传承与保值增值,诚然,我们认为这一目标同样极端重要。根据招商银行与贝恩资本进行的高净值人群需求调研分析,财富保障和财富传承是超高净值人士最为关注的要点,在所有财富目标提及总数占比中,保证财产安全的需求位列第一,占比达到28%;而财富传承的需求紧随其后,达到25%,这一比例相较两年前的调研中上升了4个百分点。

  我们认为,对私营企业家而言,很难将其创立、经营一生的事业与其私人财富完全割裂开,从某种程度上说,实现这些私营企业家财富的保值增值,最好的方式就是通过培养好的接班人,建立完善公司治理结构,在战略上为新的领导出谋划策,从而为企业实现顺利接班之后的二次起航起到保驾护航的作用。民营企业家的核心需求主要包括:

  (1) 为家族企业建立完善的公司治理结构;

  (2) 为家族企业继承人提供培训;

  (3) 为家族企业高管和继承人提供战略顾问与咨询;

  (4) 为家族企业实现财富的保值增值。

  因此,对财富管理机构而言,并不能单纯将着眼点放在家族财富的保值和增值上,而是更加立体、全面地考虑民营企业家的需求,提供一揽子解决方案。例如帮助公司建立完善的公司治理结构,以实现接班的平稳过渡;当第一代企业家选定继承人后,为未来的企业领导者提供培训;进而协助第二代管理者将企业经营得更好,为企业新的管理者提供战略顾问与咨询服务;协助第一代、第二代企业家一道,实现家族财富的保值与增值等。

  寻找“新富”阶层

  除了传统超高净值客户在财富传承和企业传承方面的需求,我们认为随着中国产业结构的变革和商业模式的日趋成熟,一大批“新富”阶层有望顺应而生。

  一方面,过去传统的造富行业,例如房地产,未来将逐步退出历史舞台,而随着产业变革和升级,更多代表新兴经济的产业,将有望诞生越来越多的富豪。从中国的富豪排行榜可以看到,随着互联网时代的兴起,阿里、腾讯、小米、网易等多家互联网公司创始人上榜,跻身中国顶尖富豪之列。

  事实上,香港交易所提供了一个很好案例,港交所于2017年12月15日公布了关于创立创新板和修订主板/创业板上市规则修订的咨询结论。根据结论内容,2018年4月,港交所在《主板上市规则》中新增了三个章节,旨在拓宽香港市场的上市渠道,这一制度于2018年4月30日生效。《主板上市规则》新修订中最重要的变化是为三类难以满足常规主板上市要求的新经济企业开辟“绿色通道”。此后已经有多家尚未盈利的生物科技类公司和包括小米集团、美团点评在内的两家“同股不同权”公司顺利实现了赴港上市,而这些代表新经济的上市公司股东高管多数都在上市之后身家倍增。我们预计,随着科创板等对新兴经济更加友好的资本市场制度建设逐步完善,新经济的上市公司数量将持续快速提升,来自新兴产业的富豪也将在排行榜上拥有更多位次。

  新经济崛起对财富管理市场的变革速度远超想象,例如,虽然互联网时代已经逐步形成了BAT巨头的稳定格局,但拼多多仍然作为行业的挑战者,横空出世,迅速抢占了巨头们的市场份额,而随着2018年7月拼多多在美股上市,更是完成了一次里程碑式的飞跃,同样是电商巨头,完成上市的进程,京东用了10年、淘宝用了5年,而拼多多仅用了2.5年,而作为创始人的黄峥也顺利凭借资本红利,身家达到了950亿元人民币,跻身中国富豪排行榜的第13位,甚至超越了同样作为老派互联网劲旅的网易创始人丁磊。因此可以合理预测,随着中国产业结构升级的深化和资本市场融资制度的完善,将有越来越多的“新富”以超乎想象的速度诞生。

  对于这类新兴富豪,由于他们多数来自新经济产业,因此风险偏好通常显著高于来自房地产、制造业等传统经济产业的富豪,通常能够接受更加复杂的金融投资产品,也更加偏好高风险资产,除股票外,包括风险投资、另类投资等也通常是他们的兴趣所在。此外,这些新兴产业的富豪通常较为年轻,例如互联网行业的上榜富豪平均年龄在47.3岁,他们目前并没有直接的财富传承的需求,而是将更多精力放在更多财富的创造上,这也是他们与传统产业富豪的显著差异。最后,互联网行业的背景使得他们更加青睐金融科技,通常要求财富管理机构能够提供更加便捷和嵌入高科技元素的服务。

  另一方面,随着中国的公司治理制度逐步建立和完善,我们预计将有越来越多的企业中高层管理人员,凭借股权激励等相关计划,跻身富豪阶层。

  事实上,从《中国私人财富报告》提供的财富来源结构看,创富一代企业家的占比在过去两年下降了5个百分点,而二代继承者占比同样下降了1个百分点,与此形成鲜明对比的是企业中高层管理人员,在高净值人士中的占比从2017年的29%环比提升7个百分点到36%,已经和创富一代企业家的占比相当。

  我们预计,企业中高层管理人员未来在整体高净值人士中的比例还将进一步提升,民营企业更加完善的公司治理结构和国有企业的薪酬激励体制改革将成为两大重要推手。

  在创富一代的民营企业家选择企业传承接班人时,有一种考虑是可以选择职业经理人接班,进而将企业的所有权和经营权进行分割,但为了绑定职业经理人和企业发展的利益,通常会通过股权、期权等方式激励职业经理人。

  中国民营企业中,实现从企业创始人到职业经理人较为成功的案例是家电行业的龙头企业美的集团,公司整体治理机制持续领先行业,从1996年开始,公司就逐步探索建立现代化的企业,形成了事业部制度,2000年,公司全面实施了事业部公司化改造,基本建立了完善的企业管理制度。2012年,创始人何享健退位,并没有选择其子何剑锋作为接班人,而是一改中国传统的家族企业传承模式,选择职业经理人方洪波接替担任美的集团董事长,顺利完成了管理层的调整和接班。在职业经理人的管理下,美的集团已经成长为中国家电行业市值最大的巨擘,而这与公司行业领先的管理体制有很大关系。值得注意的是,作为职业经理人的方洪波也以69亿元人民币的身家登上了中国富豪排行榜。可以合理预测,随着越来越多中国民营企业在企业交接班的过程中选择职业经理人,还将有更多的企业中高层管理者凭借对企业经营管理能力实现财富的积累。

  此外,中国国有企业的管理机制改革未来也将推动相关企业管理者的“创富”过程。中国政府已经持续推进国有企业改革多年,随着这一改革逐步步入深水区,预计在管理激励机制上的变革将成为未来的大趋势。

  2019年1月,国资委选定了航天科技、中石油、国家电网、中国移动等十家大型国有企业,为创建世界一流示范企业,国资委也将进一步放权授权,示范企业可以自主决策,综合运用混合所有制改革、员工持股、股权激励等各项国有企业改革政策。我们认为,随着中国国有企业改革的持续推动,将有更多国企中高层管理者成为高净值人士。

  对企业中高层管理人员这一类高净值群体,整体风险偏好略低于创业企业家,他们通常更加注重风险控制和投资组合的净值回撤,此外对流动性管理要求也较高,由于他们通常拥有上市企业的股权、期权等金融工具,因此多数投资需求与资本市场相关。最后,这类客户通常更加依赖财富管理机构的专业投资建议,这也是机构化理财可以大力拓展的核心客群之一。(第一财经 作者系长江商学院金融MBA项目副院长、教授)
 

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  黄奇帆:关于房地产业供给侧结构性趋势的若干思考

  各位来宾,很高兴参加今天“世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会”,来了以后才知道这个会已经开了十年了,每年举办一次,持之以恒,很有成就。

  按照会议的主题,我今天讲的内容围绕房地产业高质量发展要求,谈一下中国房地产今后发展的趋势。我今天讲的趋势是总的内在的趋势,长效的、长期的、基本面的、基础性的趋势,也就是我们现在讲供给侧的结构性趋势,体现在房地产六个方面跟供给侧有关的、跟基本面有关的一些发展情况、趋势和判断。

  第一,中国房地产的市场规模,今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降,这个变化就是从这几年的顶点到了拐点开始往下,趋势性的总量缩减。我们要回顾一下中国房地产这20年的总量是怎么增长的。在1998年和1999年的时候,中国房地产一年新建房的交易销售量实际上是刚刚达到1亿平方米。在1990年之前,中国是没有商品房交易的,那时候一年就是1000多万平方米。从1990年后开始有了房地产业,启动了开发商土地批租、老百姓买房可以按揭贷款等市场化改革,到1998年、1999年的时候达到了1亿平方米。随后10年,从1998年到2008年,这10年里涨了6倍,实际上原本可能涨到8倍,10年翻三番。因为在2007年,销售量本来已经到了差不多7亿平方米,2008年全球金融危机发生了,在这个冲击下,中国的房产交易量也下降了,萎缩到6亿平方米。总之,前10年6亿平方米。后来又过了5年,到了2012年前后,房地产的交易量翻了一翻,从6亿平方米增长到12亿平方米。从2012年到2018年,又增加了5亿平方米。总之在过去的20年,中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米,翻了四番多。那么今后的十几年会怎么走,是保持现状17亿平方米一年,维持10多年,还是继续每5年、10年还要翻一番,17亿平方米变成30亿平方米、34亿平方米?我的判断是今后十几年,中国每年的房地产新房的交易量不仅不会总量增长翻番,还会每年小比例地有所萎缩,或者零增长、或者负增长。十几年以后,每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内,大体上减少40%的总量。

  中国房地产业在过去20年房地产交易总量之所以能够翻四番。有四个原因:一是城市化。在过去20年里,中国城市人口在增加。中国城市常住人口城市化率上升了近26个百分点,这是城市化过程中城市人口扩张,不仅是农民工进城市,还包括小城市的人到中城市、大城市、超大城市,人口在城市之间迁徙。总之,城市人口的大幅度增长,城市规模的扩大带动了房地产业的增长。二是旧城拆迁改造。在城市扩大的时候往往为了交通道路建设、商务集聚区的建设,为了把城市功能重新组合,而拆除一些工厂区、住宅区,建设一些商务集聚区、文化娱乐集聚区。各种因规划功能布局调整进行城市改造,也能产生较大的新房建设销售交易量。三是住房质量。中国人造房子,50年前的时候,农村是土坯房,城市是砖瓦房。上世纪八十年代以后,农村是砖瓦房,城市开始建造钢筋混凝土住房。土坯房一般不会超过10年就会垮塌,需要重新造;砖瓦房一般15年到20年要重建。最初造的钢筋混凝土住房,由于水泥质量差、钢筋质量差、建筑结构差,到了20多年、30年基本上也要拆了重建。所以旧城改造中的危房改造有很多,这也是原因之一。四是人均住房面积增加。原来城镇人均住房面积5平方米、10平方米、20平方米。1990年,中国人均住房面积只有6平方米;到2000年,城市人均住房面积也仅十几平方米,现在城市人均住房面积已达到50平方米。人均住房面积偏小,也会产生改善性的购房需求。

  以上四方面因素在今后十几年会逐渐淡出。一是城市化率增长放慢,已接近拐点。在未来十几年将从现在的60%大致增长到70%,总之,城市化率的上升面临天花板现象,城市人口增速放缓,还要每年增长一点几个百分点是不可能的,城市化的人口红利会逐步淡出。二是旧城改造总量减少。经过20年的城市改造,旧城改造大拆大建的状况会逐步淡出,总量会大规模减少。三是人均住房面积基本平衡不会再大幅增加。当前我国人均住房面积已经达到50平方米,困难家庭住房结构性改善的要求逐渐降到较低水平。尽管还会有,但只是局部结构性的,而不是总体性的人均住房不够。四是住房质量提高。2012年,住建部下发了一个关于住宅和写字楼等各种商品性房屋的建筑质量标准,把原来中国住宅商品房30年左右的安全标准提升到了至少70年,甚至100年。这意味着从2010年以后,新建造的各种城市商品房理论上符合质量要求的话,可以使用70年到100年,也就是说这个老城市的折旧改造量会大量减少。假设这个城市有10亿平方米的房子,如果按30年折旧计算,那么每年会折旧三十分之一,差不多3000万平方米要拆了重造。现在如果变成了100年,每年的折旧平均也就变成1000万平方米了。从以上这四个趋势来说,在今后十几年的长周期里,中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房竣工销售交易量,这个时代结束了。去年比前年只增加了1.8%就是一个信号。因为刚才说了1998年到2008年,每年增长25%左右,三年能够翻一番,十年翻了三番。2008年到2012年期间,每年增长15%左右,五、六年翻一番。2012年到2018年,大体上维持在6%-7%的区间,增幅进一步下降,去年增长率是1.8%。我讲这段话的意思,今后十几年的房地产业发展趋势,不会是17亿、18亿、20亿、30亿平方米,而是逐渐萎缩,当然这个萎缩不会在一年里面大规模萎缩20%、30%,大体上有十几年的过程,逐步往往下降。十几年后每年的竣工销售量下降到10亿平方米以下。

  第二,总量萎缩后,中国房地产建设的热点、重点地区在哪里?过去十几年的状态,不管是沿海发达地区,还是中西部地区;不管是大城市、中城市,还是小城市、区县城市,总之是全面开发,四面开花到处都是房地产,是个全民造房运动的时代。从现在开始,往后的十几年,房地产不会出现四面开花,东西南北中全面发热的状态,但是房地产还会有热点。我们说的总量17亿平方米一年,以后可能变为一年15亿、12亿平方米。这个建设量、生产量主要体现在三个热点地方。一个是中心城市。所谓中心城市,指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中心城市。比如山东省除省会城市济南外,也有区域中心城市青岛;广东除了省会城市广州之外还有同等级中心城市深圳。第二个就是大都市圈。超级大城市辐射会形成城市圈,城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。第三个热点地区是城市群。城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。我们国家人口在50万以下的城市叫小城市,50万-100万的叫中型城市,100万-500万的是大型城市,500万-1000万人口的特大型城市,1000万人口以上的叫超级大城市。

  在省会城市里有一批已经过了1000万人口的超级大城市,比如郑州、济南、杭州、南京、合肥、武汉、成都、西安,这些城市还会向1500万、2000万发展。有些省会城市现在是500、600万人口,以后可能往1000万人口的方向走。这里面有一个什么动力呢?在中国各个省的省会城市大体上发展规律都会遵循“一二三四”的逻辑。所谓“一二三四”,就是这个省会城市往往占有这个省土地面积的10%不到,一般是5%-10%;但是它的人口一般会等于这个省总人口的20%;它的GDP有可能达到这个省总GDP的30%;它的服务业不论是学校、医院、文化等政府主导的公共服务,还是金融、商业、旅游等市场化的服务业,一般会占到这个省总GDP的40%。比如郑州现在是1000万人口,1万亿的GDP,10个三甲医院,30多万大专院校在校生,尽管有一定的规模,但是与河南省省会城市应有的“一二三四”功能差之甚远。河南省有1亿人口,郑州目前只有1千万人口。作为省会城市,应承担全省20%的人口,所以十几年、二十年以后郑州发展成2000万人口一点不用惊讶。同样的道理,郑州的GDP现在到了1万亿,整个河南5万亿,它贡献了20%,如果要30%的话应该是1万5千亿,还差之甚远。对于服务业,相对而言,一个地方每100万人应该有一个三甲医院,如果河南省1亿人口要有100个的话,郑州就应该有40个,它现在才9个三甲医院,每造一个三甲医院投资20多亿,产生的营业额也是20多亿,作为服务业,营业额对增加值贡献比率在80%以上。所以一个三甲医院的20多亿营业额差不多有16亿的GDP,用600亿元造30个医院产生的GDP增量可能比花1000亿投资工业的GDP贡献量还大,并且还解决老百姓的问题。中心城市要靠服务业,要靠人口的增长,当然也就会产生经济规模的发展,形成一个新的循环。从这个意义上讲,大家可以关注现在近10个跨入1000万的国家级超级大城市,根据这些省总的经济人口规模去算一下,他们都有十几年以后人口增长500万以上的可能。只要人口增长了,城市住宅房地产就会跟上去。所以我刚才说的大都市、超级大城市,1000万-2000万中间有一批城市还会扩张,过了2000万的,可能上面要封顶,但是在1000万-2000万之间不会封顶,会形成它的趋势。

  如果已经是2000万以上的超级大城市,这个超级大城市自身的核心圈已经密密麻麻地碰了天花板了,它的发展将集中表现在大都市圈。大都市圈不是一个行政范围,而是它的经济辐射范围,大都市圈的辐射范围一般会有1.5—2万平方公里。大体上50公里—70公里的半径绕一个圈就构成大都市圈,这个大都市圈里会有一些中小城市,这些中小城市,单独发展一般不构成热点,但是,一旦进入大都市圈发展,这些中小城市会加快发展。

  以超级大城市为中心的城市群,一般是四五百公里的半径范围内的城市构成城市群。相隔太远的城市之间不构成城市群,比如上海和天津没有城市群的关系,但是上海、南京、杭州、苏州构成了长三角的城市群。城市群里的大中城市会加快发展、会互动、会资源优化配置。总之,尽管今后十几年中国房地产开发交易年度的规模不会再翻番,20年以后回头看,现在的17亿平方米就是一个高点、就是一个拐点,以后逐渐变成了15亿、12亿、10亿平方米一年。在今后的十几年,房地产开发不再是四处开花、全面开花,而会相对集聚在省会城市及同等级区域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市三个热点地区。

  第三,房价判断问题,大家很关心。今后十几年,房价趋于稳定,既不会大涨,也不会大跌,房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。全国城市新开发房屋的平均交易价格1998年是每平方米2000元,2018年全国平均上涨到了8800元,翻了两番。这是东中西全国城市房屋开发每平方米的均价,10年翻一番,20年翻两番。如果当地比当地,那么不管是东部,还是西部,都翻了三番以上。比如,成都2000年主城房价均价1000多元,2017年到了10000元以上,翻了三番多。沿海地区,比如北京、上海、深圳、广州、南京、杭州,热点的一线城市房价基本上翻了三番,涨了八倍,有的特别热的地方甚至涨了十倍以上。总的来说,在特别热的一线城市家庭收入30年、40年不吃不喝买不了一套房,房价收入比是很高的,与世界比较来说最高的。讲这段话的意思就是过去十几年,中国的房价跟房地产的开发量、生产量是相同的趋势,都是五年翻一番、十年翻两番、十七八年翻三番的状态。

  支持这个状态的原因是什么呢?大体上有三条,任何物价涨落总是跳不出三个原因:

  第一个原因就是供求关系,商品的供求关系。供不应求会涨价,供过于求会跌价。我们可以说过去十几年、二十年,中国房地产是供不应求的,人均从10平方米往20、30、40平方米的这个过程是短缺经济下的补短板的过程,所以强烈的改善需求规模支撑它越造越多。在越造越多的过程中还供不应求,就造成房价不断往上涨等等。

  第二个原因就是房价上升当然和货币有关,通货膨胀是货币现象。中国的M2从2004年、2005年开始,差不多有整整十几年左右两位数增长,一年百分之十几的增长率,有若干年份甚至百分之二十几的增长。我们的M2今年6月份到了190多万亿,去年180多万亿。而在2004年的时候,M2其实就是20多万亿。也就是说,这个十几年,M2翻了三番,也涨了8倍。这个钱出来当然会影响社会经济。很幸运,被房地产吸收了一大块资金,房地产成了M2超出增长的一个吸收器,使得整个社会商品的物价指数增长平稳,但房价出现了每三年、每五年翻一番的现象,所以这些年房价上升,也是通货膨胀的现象。

  第三个原因就是一个国家房地产的价格也会受外部影响、受汇率影响、受国际购买力影响,当然也会受国际经济危机的冲击。比如美国房地产大涨的时候,美国经济好,当然也会拉动世界经济一起往上走;美国出现金融危机或者出现它的汇率大幅度的起伏,也会对中国市场带来冲击。中国经济增长的过程,也会吸引外资投资或购买中国的房地产。

  讲这一段,我的意思就是说物价、房价是和这三个因素相关的,我们过去十几年房地产翻两番、翻三番的价格是和这三个现象综合在一起产生的。

  根据这个观点预测未来,在房地产供求关系方面,我们已经进入到尽管局部也还会有供不应求,但是总体来看,供不应求的时代结束了,已经进入到总量过剩的阶段。所以供不应求造成房价上升、推动房价上升的动力下降了。

  从通货膨胀看,我国M2已经到了190万亿,会不会今后的10年M2再去翻两番?不可能,这两年国家去杠杆、稳金融已经做到了让M2的增长率大体上等于GDP的增长率加物价指数。这几年的GDP增长率百分之六点几,物价指数加两个点,所以M2在2017年、2018年都是八点几,今年1-6月份8.5,基本上是这样。可以预判,今后十几年,M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数,保持均衡的增长。而中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右,房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率,大体上也不会超过GDP的增长率,一般会小于老百姓家庭收入的增长率。总之,中国的城市化还在发展过程中,城市化率还有10%增长空间。城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中,中国不存在土地价格大幅下跌的可能性,中国房价不会出现大幅度的往下坠落,没有这个经济基础;但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番过去十几年的那种历史性现象。今后十几年,房价会趋于平稳,既不会大跌,也不会大涨。这是我想说的第三点。

  第四,今后十几年,中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。中国房地产有一个现象就是房地产商、房地产开发企业的数量是世界之最。我给大家说一个数据,美国2018年50个洲的工商登记里,注册房地产开发企业没有超过500个,二手房买卖中介不算,那是服务型的公司,我讲的是搞基本建设造房子、卖房子的企业,作为房产开发建设的这种企业整个美国没超过500个。你们知道中国有多少?根据2018年全国工商局的统计,在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个,中国5亿多的城市户籍人口加3亿左右外来的农民工形成的常住人口,整个是八点几亿。八亿多城市常住人口有九万多个房地产企业。这也是过去十几年房地产大发展带出来的一个热点的、热门的、另类的效应。

  中国房地产商有三大特征。第一,房地产企业杂、散、小。大到上万亿规模,小到几百万规模,各种各样杂七杂八的。第二,层层叠叠。比如一个大房地产公司在某个省注册以后,要到各个省去开发,它会在二三十个省各注册一个省级开发公司。中国有400个地市州,它如果都去搞开发,在400个地市州又各注册一个公司,地市州的公司面对着2000多个区县,它在县委县政府的激励下又会去注册一个公司。所以我们中国,最大的五大开发商,不管是万科还是万达,你去看几乎都有几百个子公司,这些子公司都是国内法人的子公司,所以层层叠叠。第三,空壳公司多。我看了一下数据,9万多个房产企业中,规模排在前面的15%的公司,去年的开发量,实际的施工、竣工、销售的面积,在17亿平方米里面它们占了85%。意思是什么呢?15%的企业解决了17亿的85%就是差不多14亿多平方米,剩下的近8万个企业只干了那么2亿多平方米,大量的空壳公司。空壳公司在不景气的时候是空壳,一到狂热的时候就是乱集资、乱炒地、乱发展的一个现象,所以中国房地产商不仅仅是企业户数多、层层叠叠,更是杂七杂八的空壳公司一大堆,这种现象是过去十几年粗放型发展的一个结果。

  今后十几年,基于房地产业高质量转型要求和开发总量降低的趋势,房地产开发企业必然会有一个大幅度减量萎缩的过程。会减掉多少?我认为至少会减掉三分之二,十几年后中国房地产开发企业的法人数不会超过3万个,3万个可能还太多。

  在房地产的整顿或者调整发展中,它会从四个轨道上缩小。第一个,房产企业收缩。超大型的房产商会把自己二级、三级、四级的房地产公司收缩,可能会把房地产的投资集中到省会城市、大都市圈、城市群,特别是超级大城市中的人口从1000万向2000万发展的城市,它不会再在全国铺天盖地铺摊子地搞行政性的分布,它会在层次上收缩,子、孙公司总量上萎缩,这是一个。第二个,工商年检注销。过去这些年,由于入市的时候门槛很低,入市不久即成空壳公司,工商年检的时候,又不退市注销,这是我们以前工商登记的一种状态。今后,这方面的管理会加强,年检通不过的就注销,本来就空壳,没有业务量,三年没有税收、没有业务量、没有建设量的自然就取消了,这个是注销。第三个,房产企业转行。就是相当一部分房地产商在市场规模缩小,一些城市里房地产业务衰退的情况下,它会主动转行,不搞房地产了,搞别的事情去了。第四个,就是收购兼并等等。这四方面构成了房地产开发企业数量大幅下降的重要原因。这是我想讲的第四点。

  第五,房地产开发商的总体负债率将大幅下降。中国房地产房产商的高负债率也是世界一最。中国的房地产,我刚才说9万多个,9万多个房产商的总负债率,去年是在84%。中国前10位的销售规模都在1万亿左右的房产商,它们的负债率也是在81%。整个中国房地产开发模式就是一个大规模基建、大规模贷款的开发模式,净资本极低,像贸易公司、流通公司一样在周转。表现在土地批租、开发建设、销售预售三个环节都是高负债运行。

  首先是买地的钱,基本不靠自有资金,而是靠贷款融资。买地的钱,银行信托后面堆着,10个亿的地价拍卖成20个亿,后面跟着的是银行的钱,所以开发商能把“地王”炒上去,不受自己有没有钱的束缚,敢把地价炒得翻一番,地价炒得越高,开发商原有的储备地价值也越高,资产信用就更高,所以开发商对地价炒高,有恃无恐。这是一个现象,就是买地靠融资、靠贷款。

  其次是造房子当然也是靠融资借贷,靠开发贷。开发贷可以来自于银行、来自于信托,当然也可以来自于企业发债,债券还是一个债务。一些信用差的小房产商,借不到银行、信托的钱,也发不了债,就会搞乱集资、借高利贷、搞售后回租。所谓售后回租,就是房产商把房子卖了回租,租赁出租费每年15%,相当于高息揽储,实际上是房产商借高利贷搞开发。

  再次是利用房地产掌盘优势套取客户的无息资金。比如房屋预售,房子刚打地基就收定金,楼盘还没封顶就卖预售房;施工过程让施工方带资垫资施工,形成施工欠款,整个开发过程就是一个透支欠款的过程。

  正是以上三类这样的一个运转透支模式,形成了中国开发商百分之八十几的负债率,开发商往往还把它当作自己财务运行能力强的一种成就,因为透支欠帐中,银行贷款是正常利息,信托一般比银行利息高一倍,乱集资的话17—18%的利息,在这个情况下,房产商要把这个资金链上的利息怎么平衡呢?卖楼花、拿定金、预售是不付利息的;还有一种就是让别人给你施工,让施工单位招投标的时候必须带资施工,不给利息的。一个房产商可能负债里面有30%,甚至40%的钱是无息的债务,房产商觉得赚了便宜。所有这种运行,在房地产正常、顺势向上、不会出现资金链断的时候,房产商会赚很多的钱。但是一旦逆周期发生,资金回笼不到位,资金链断了,高利息的负债会使他跳楼。所以有很多房地产商出问题,出在逆周期、经济下行、房产销售各方面困难的时候,这种情况就像地雷一样的一个个爆炸,这样的现象是必须解决掉的。

  我们去看全世界房地产商都不是这样的。香港房地产算中国房地产的发源地,但是香港房地产企业平均负债率一般在30%左右,它同样卖楼花,它同样跟银行贷款,但是它有更多的自有资本,自己赚的利润放在里面形成的净资产有60%、70%。香港房地产商跑到内地来,是不是负债率变得很高呢?没有,你们可以了解一下整个香港房产商在内地的房地产法人,一般负债率也就在40%,没有出现我们所讲的80%,那是企业文化、企业的制度、企业的规定。所以在这个意义上,我们房地产商要改变自己的行为。在过去空麻袋背米,大家能发横财的时候,挡不住的诱惑使得他愿意高负债。

  在今后的十几年,新常态下、新时代的房地产格局下,房地产企业高负债情况会发生根本的转变。一是土地批租债务。买地的钱的来源会得到管控,国家15年前就有制度,房产商买土地,土地批租的钱必须是自有资本,但是这十几年几乎都没有监管做到位。只要管控到位,一般炒地皮的钱不能让金融机构进入的话,土地批租的高负债率就会减少。二是预售规范。房产生产到房屋结构封顶、楼盘开始精装修时才能开始预售,而不是刚打了一根桩就开始卖楼花,这样就会让无息的资金、预售款、按揭贷款来买房的现象会减少,房产商的债务率也会降低,透支的现象可以大大减少,对施工单位长期垫资的现象也会管制到位。三是经营模式转变。房地产开发从100%销售型开发转型为销售部分长租持有出租的模式时,也会出现资产负债率的降低。如果租赁型的企业不用资本的方式解决租赁,而是用长期贷款的高利息的方式来租赁,这边租赁的费用还不够还利息,资金链一断就会导致破产。如果租赁的资产采用了资本的形式,用了资本的形式以后,长期出租,租金又以REITs的方式参与直接融资,属于一种资本形态的运转,并且区别于商业银行贷款。这就解释了为什么香港有那么多的REITs企业。由此可见,中国房地产的经营模式、高债务模式必然在今后十几年得到彻底的改变,负债率一定会从80%降到50%以下,在40%-50%之间。这是第五点。

  第六,有关土地供应的问题,中国房地产的土地供应模式。我们过去供应土地东西南北中是逆向供应的,越是中小城市土地供应越宽松,但这些城市实际上的扩张需求又很低。我们有一种对城市规模的恐惧症,一般要求小城市离土不离乡。在这个意义上,支持小城镇发展、中等城市发展,一到500万人口以上就开始限制,一到1000万人口以上就封顶了。在这个意义上讲,土地供应的这个政策就出现了越是大城市人口越多、建设量越大的地方土地供应越紧,当然地价就高。土地如果供不应求,地价就上升,一般楼面价是这个地方商品房价格的三分之一,如果楼面地价1万元∕平方米,这个房子造好后的一般价格必定是三四万一平方。所以要降低房价、控制房价,很重要的措施是要控制地价、降低地价,就要在高房价的地区增加城市土地的供应。今后十几年按照房地产高质量转型的发展要求,在城市土地价位上会根据“产业跟着规划走、人口跟着产业走、土地跟着人口和产业走”的原则来供应土地。每个城市都有国家批准、国务院批准的城市规划,都有它的产业定位,产业跟着规划走,人口跟着产业走,什么地方服务业多,人口也多;第二产业多、制造业多,人口也多。所以人口跟着产业走,土地跟着人口、产业、规划走。

  这样走的过程,我们可以用一个形容词叫做“爬行盯住”。走一步看一步,人口不是一步到位的,土地也不是一步到位的,但是土地可以预支一些,人口到了1000万我给多少,人口到了2000万我给多少,就是“爬行盯住”的过程。但是不再是中小城市宽松供地,大型城市紧俏供地的逆向调控,这样就不会出现西部一些小地方只有那么两三百万人,但是给了五六百平方公里的城市空间。我们都知道一个人平均一万平方米,一百万人就是一百平方公里的城市,给多了就是浪费土地资源。所以在这个意义上,中西部中等小城市土地要给,也应该鼓励支持,但不能鼓励泡沫,不能鼓励成空心化的结果。

  反过来,我刚才说的三种热点地区,土地当然要正向地给予积极的鼓励。有的城市现在都接近2000万人了,城市建成区面积才1000多平方公里,所以就会出现地价特别高。比如深圳,1980年才几十万人2亿GDP的时候就给2000平方公里,现在到了近2千万人2万多亿GDP了还是之前那些,显然供地不足,就要多划一点地给它。这是一个城市布局。我相信今后十几年,中国城市会实现按规划、按人口、按产业需要精准的供应土地,从而避免城市因土地短缺造成不合理的空间布局、因土地短缺而造成畸高的地价、因土地短缺而造成产业发展束缚。

  我们过去城市发展的另一个问题就是农村的土地资源跟城市土地资源分裂,没有出现资源优化配置顺向的一种流动。全世界的城市化过程都是农业耕地增加的过程,而中国这40年农村的耕地是不断地减少,许多中国经济专家或者行政管理人员都会认为城市化过程不可阻挡的会让耕地减少,所以城市化必须非常节约用地。这也是中国房地产发生过程中土地地价不断涨高的一个原因、一个理由。

  为什么世界各国两百年城市化过程没有出现农村耕地减少,反而增加了呢?那是因为任何人在农村一般除了耕地以外,都会占用建设性用地,农村每人一般会占用250-300平方米左右。因为城市是高楼大厦,各方面比较集约节约,所以城市的人口人均建设性用地、城市化用地是100平方米,这个不管是欧洲、美国、中国,都一样。在这样的情况下,如果有1亿人进城,农村里面的建设性用地理论上可以减少250亿-300亿平方米,而城市里面需要扩大100亿平方米。在这样的过程中,一进一出扣抵后就会多出1万多平方公里的耕地,从这个角度,城市化过程当然是一个农村里面的耕地、整个国家的耕地增加的过程。为什么中国这40年没出现这个状态呢?因为我们的农民是两头占地的,进城总要在工厂里工作,最终总要占地,人均100平方米是刚性的,所以我们有3亿多农民工在城里面当然就增加了3万平方公里的城市化用地。但是农民进了城以后,在农村当地占用的建设性用地,人均300平方米土地并不退出,城里占100平方米,农村占300平方米,两头都占,这样就出现了中国城市化进程耕地只减不增的特殊现象。这里面就有资源配置两头占地的状态。1980年中国的耕地是24亿亩,每年我们要征800多万亩地,10年就是8000多万亩,再加上总有一些不规范的乱征地没有国家批准的,所以过去每10年会去掉1亿亩地,40年下来去掉4亿亩,24亿亩变成20亿亩了。中国的耕地大体上是世界可耕地的9%,我们的人口是世界的20%,人均耕地是全球人均耕地的40%,我们的土地供应是不够的。所以城市化发展中,耕地不能再减少,这是一个底线要守住。这里面很重要的就是城市和农村的土地建设性用地资源调度占补平衡,如果城市征了1亿亩,农村里面建设用地减少占用1亿亩,形成城乡之间建设用地增减挂钩、占补平衡,建设用地总量不变,总的耕地总量不变。

  我讲这一段的意思就是城乡的建设性用地占补平衡,把它进行资源优化配置,这就有一个地票问题。如果农村里面的建设性用地,农民进城了,农村里的宅基地没用了,这个房子占用了宅基地,深山中的老旧房子要卖也只能卖个几万元,但是把这个房子变成耕地,形成地票,一亩耕地的地票可以卖到二三十万,农民当然有积极性。农村里的房子也没人住了,把宅基地改造成为耕地,得到相应的一亩地地票,在地票交易所里面卖给各种大城市的开发商,它本来要征地批租的建设用地指标,不通过行政性的审批,而是采取买市场化的地票指标,买了以后再征这个地,在自己的大城市里征地。这方面在过去10年,在一些省份已经有了一定的实践。这些省份是在一个省里面的中心城市搞一个地票交易所,然后把农村里面近30年来30万亩的宅基地变成了耕地,而房产商用20几万一亩买了这30多万土地指标就在城里面搞房地产开发,房地产开发的土地指标不受约束就比较充分的供应,地价也不会太高。农村那边30万亩地,20几万一亩就得到了六七百亿。这六七百亿就成为农村农民进行致富的一个重要的资金来源。

  我欣喜的看到,在一些省做地票试验之后,现在国家已经把地票试验开始在全国范围配置。比如说去年2018年,西部的某个省把过去农村里面的建设性用地,有的是闲置的宅基地、有的是农村闲置废弃小学或者农村闲置的一些仓库,或者以前有乡镇企业,现在倒闭闲置的,把它复垦为耕地。他们减少了这些建设性用地,增加了几万亩耕地。这几万亩地票,作为建设用地占补平衡的指标,由国土资源部配置给沿海大城市,比如上海、北京等等。这些城市按30万或50万一亩的价格拿出100多亿元买了几万亩建设用地的指标,沿海大城市房地产城市土地指标就宽松了。但是这100亿在资源配置中拨付给了西部,实现了大城市返补大农村,西部就可以多了100亿搞发展的资金,这个资金不是给省市财政局,而是给了农村集体组织、给了农村的农民,这样也起到扶贫帮困的作用。应该说城乡之间、东西部之间这种建设用地增减挂钩的地票式交易,形成一个市场化的资源配置。如果全国每年有几十万亩地票实现了占补平衡的交易,既会通过市场化资源优化配置,增加大城市土地供应,满足城市化发展的土地需求,又会形成大城市返补大农村,每年几千亿,十年几万亿,成为城乡统筹改革的一个重要的红利。我相信,过去10年探索的这件事,今后10年会变成中国城乡土地一体化发展的一个基础性的改革措施。

  以上就是我今天想讲的六个主要趋势性的判断。这六个方面的趋势有土地供给、有企业供给、有成本价格的供给、有资本有货币的供给。总的来说,供给侧的这些变化会影响社会方方面面、影响整个房地产其它各个枝枝节节的变化,因为它是根基型的、主干型的,它的变化会形成整个房地产业各个方面的变化。总之,未来十几年房地产业这六个趋势性变化,是我们国家按照习总书记的要求实施宏观调控的行为。中国房地产的这六个趋势正是我国房地产业高质量转型发展的结果,是符合我们国家发展的方向,会成为我们新时代的一个新常态。

  我就讲这些,谢谢大家!

  (根据录音整理)

  本文来源:陆家嘴金融网

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