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房地产融资多方收紧 下半年房企债务围城

2019-08-09 02:16:46   来源:科技生活在线   评论:0   [收藏]   [评论]
导读:小编按:继5月10日银保监会印发23号文、7月份银保监会约谈警示部分信托业务增速过快、增量过大的信托公司后,信托行业下半年或将普遍面临常态监管。

  某信托公司向21世纪经济报道记者透露,昨天监管确实有向其口头指导控通道规模,亦有信托公司向记者表示目前并没有收到相关的窗口指导。

  继5月10日银保监会印发23号文、7月份银保监会约谈警示部分信托业务增速过快、增量过大的信托公司后,信托行业下半年或将普遍面临常态监管。

  昨日,据证券时报?信托百佬汇记者报道,银保监会日前向各银保监局信托监管处室(辽宁、广西、海南、宁夏除外)下发《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》(信托函〔2019〕64号),也即“64号文”,传达下半年监管重点。

  还指出,下半年信托监管的主要内容包括,坚决遏制信托规模无序扩张、严厉打击信托市场违法违规行为及有力有效处置信托机构风险等等;监管部门要求各银保监局信托监管处室口头将多项监管旨意分批次传达给辖区信托公司,下半年监管部门对信托公司的窗口指导将成常态。

  对此消息,记者多向多家信托公司求证,有公司表示确实收到窗口指导,也有公司表示暂未收到。

  某信托公司向21世纪经济报道记者透露,昨天监管确实有向其口头指导控通道规模,亦有信托公司向记者表示目前并没有收到相关的窗口指导。

  多位业内人士向记者推测,这次的动作应该是监管意见的重申,并无太大变化,延续了之前的监管思路。

  此前7月份,21世纪经济报道记者曾报道,银保监会相关负责人强调,“今后,银保监会将会对信托公司的警示指导作为一项常态化工作,根据房地产市场发展变化情况,及时开展政策吹风,推动信托公司沿着正确轨道稳健发展”。

  据用益信托网数据,2019年7月单月,集合信托发行规模为1832.26亿元,环比下降了20.43%,但是较去年同期增长了5.19%;今年以来累计发行规模达14524.09亿元,较去年同期上升了13.28%。 其中,2019年以来投向房地产领域的信托产品有3785个,规模达5993.55亿元,占总量的41.27%。

  监管对于房地产融资的收紧一直在继续。

  银行层面,8月2日上午,人民银行召开2019年下半年工作电视会议,其中要求,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,按照“因城施策”的基本原则,持续加强房地产市场资金管控。

  海外发债层面,7月9日,国家发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,里面对房地产企业发行外债申请备案登记提出了4点要求:一、房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务; 二、房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息,包括债务规模、期限情况、经我委备案登记情况等,并提交《企业发行外债真实性承诺函》;三、房地产企业发行外债要加强信息披露,在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况;四、房地产企业应制定发行外债总体计划,统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素,稳妥选择融资工具,灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品,合理持有外汇头寸,保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例,有效防控外债风险。(21世纪经济报道)
 

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  近6成房企上半年销售未达标 债务围城房企融资成本波动上升至7.48%

  2019年上半年,房地产市场掀起了一场场“血雨腥风”,颇不平静。目前,年中已过,房企今年成绩如何已经初现端倪。2019年上半年,约6成房企业绩不达标,受政策、市场等影响,下半年房企将倍承负债压力,需为新一轮洗牌做好准备。

  TOP100门槛值上浮逾90%,6成房企销售业绩不达标

  观点指数研究院在2019博鳌房地产论坛上发布的《2019年中国房地产行业发展白皮书》(以下简称为“白皮书”)显示,上半年合约销售超过1000亿元的房企有12家,相比较去年同期增加3家。销售额处于500亿元-1000亿元的房企数量与去年同期持平,为19家。而销售额在200亿元-500亿元的房企最多,为37家。“白皮书”指出,上半年合约销售额超过400亿元的房企均是年内冲击千亿销售额的有力竞争者。上半年合约销售额逾400亿元的房企有40家,这也意味着今年“千亿房企”有望比去年增加9家。

  年中对于房企来说是一个重要时刻,各企业纷纷为自己的成绩增色。虽然政策在持续收紧,整体市场预期倍承压力,但各阶梯房企在上半年的竞相追逐中抬高了TOP100的门槛。“白皮书”显示,2019年上半年中国房地产行业销售金额TOP100的门槛值为114.1亿元,较去年同期的58.4亿元增长了95.39%。与此同时,TOP50的门槛值也较去年同期增长了37.16%,为322.2亿元。

  此外,TOP50后的房企销售总额同比增长整体较高,而类似TOP10、TOP5等排名靠前的房企销售额增长率则不及TOP50后的房企。“白皮书”指出,房企本身基数比较大,面对今年复杂的地产环境,想要得到较大的业绩增幅,存在一定难度。而相比位置靠后的房企,位居前列的房企生存环境相对舒适,面临的位次争夺以及外部环境的影响较小。

  衡量房企年中业绩的另一指标是是否达到了销售目标。观点指数研究院以42家发布销售目标的房企作为样本,发现目标完成率超过50%的有17家,占比40.48%。47.62%的房企目标完成率在40%-50%。值得一提的是,有5家房企的目标完成率仅一成有余。

  近6成房企未能完成年度销售目标的一半。而下半年的房地产市场风云难测,在政策、融资同步缩紧的情况下,下一场洗牌在所难免,后半年房企的成绩如何则更加难以预料。

  融资成本波动上升,下半年房企债务围城

  与住宅市场呈现相同的情况,备受关注的房企融资在2019年上半年也呈现出了“前高后低”的行情。“白皮书”显示,一季度信贷的边际放松,给房企带来了相对宽松的融资渠道,也改变了前期市场低迷的预期。在一季度过去后,4月份,70城中有67个城市的新房价格环比出现了上涨。紧接着,一轮密集的调控来临。约谈升温城市、再提“房住不炒”、出台紧缩政策、收紧信贷融资。

  但由于数据上的滞后性,“狂风骤雨”下,2019年上半年,房企的融资情况还是有所改善。观点指数研究院以100余家房企作为样本,统计其公开发布的融资数额,发现2019年上半年,房企融资数额达到1.23万亿(含拟融资计划,下同),其中债券融资达到7602.19亿元,占比达到61.76%。

  这样看来,开发商上半年资金充足。从投资的情况来看,2019年1-5月,全国房地产开发投资为4.61万亿元,同比增长11.2%,投资热情高涨。但融资的另一面是偿债,在监管收紧的背景下,下半年房企债务围城,压力倍增。

  “白皮书”显示,从融资期限上来进行审视,2019年上半年房企短期融资(2年以下)占比25.38%;2-4年期限的融资占比为41.47%;5年及以上年限的融资占比为33.15%。债务兑付压力迫在眉睫,房企的主要任务变成了解决债务、急于输血,以缓解紧绷的资金链。在这种情况下,房企普遍选择以高息置换到期债务。

  与此同时,房企的融资成本也在水涨船高。观点指数研究院的统计数据显示,2019年上半年,房企的平均融资成本为6.96%,单月则呈现波动上涨趋势。其中,4月的融资成本位列上半年之首,为7.59%。而6月的融资成本紧随其后,为7.48%。从房企本身来看,有个别小型房企融资成本高达15%。此外,也有部分债务压力较大的大型房企或龙头房企发债成本高于10%。

  “白皮书”称,预计2019年下半年,融资收紧会在数据上有更多的呈现,房企也需要在预期收紧的融资形势中保存实力,为下一轮洗牌做好准备。(华夏时报)

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