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美国楼市可能崩盘 诺贝尔奖得主发出警告

2019-09-21 01:39:33   来源:科技生活在线   评论:0   [收藏]   [评论]
导读:小编按:美国房地产市场对外资的吸引力正变得越来越弱。据美国媒体报道,截至今年8月底,外国投资者出售的美国商业地产项目(金额)自2013年以来首度超过了购买量。


  2019年以来,随着美国经济增速的下滑、外资减少,美国房地产市场也不再如前两年那般火热。

  追踪美国20个主要城市住宅价格的标普CoreLogic Case-Shiller指数,8月底的最新值为217.65,比去年同期仅上涨了2.1%,增速连续第15个月放缓;同时,今年第二季度,经通胀调整后,该指数环比仅上升了1.49%,创下2012年秋季以来的最低增幅。

  参与上述指数编纂的诺贝尔奖得主、耶鲁大学教授席勒(Robert Shiller)近日在媒体上警告称,美国房价在不久的将来会出现下跌,甚至可能会出现崩盘。

  不过,美联储在不到两个月时间内连续两次宣布降息,能否促使美国当前疲软的楼市出现复苏,重回快速增长的轨道呢?

  美楼市可能崩盘?

  美国联邦住房金融局(FHFA)的最新数据则显示,今年第二季度美国房价指数同比增长了3.12%,为近五年以来的新低,实际上第二季度环比还小幅下跌了0.15%。

  美国房地产信息平台Zillow最新公布的数据显示,截至今年8月31日,美国房价同比上涨了4.9%,在售房产的价格中位数为28.9万美元,但Zillow对于房价未来12个月的涨幅预期显得十分谨慎,只有2.2%。

  根据CoreLogicCase-Shiller指数显示,今年纽约、迈阿密和西雅图等一些较大房地产市场的房价均在不同程度和周期上出现了下跌,由于不少潜在买家因多种原因被排除在这些市场之外,使得房市变得低迷。

  席勒(Robert Shiller)近日在媒体上警告称,如果明年美国经济陷入衰退,他“不会感到惊讶”,他还认为美国房价在不久的将来会出现下跌,甚至可能会出现崩盘。

  不仅是经济学家,投资者对美国房市的信心似乎也颇为有限。

  全美房屋建筑商协会最新公布的问卷调查显示,只有12%的人计划在2020年购房,而一年前同一问调的比例还是14%。

  此外,美国房地产市场对外资的吸引力正变得越来越弱。据美国媒体报道,截至今年8月底,外国投资者出售的美国商业地产项目(金额)自2013年以来首度超过了购买量。

  全球房产中文平台居外网董事会主席奇米尔(Georg Chmiel)在接受第一财经记者采访时表示,在全球经济增速疲软的大背景下,美国住宅房地产市场已持续低迷了15个月之久,价格涨幅和交易数量都大幅放缓,新建房屋增速也十分疲软。对于海外投资者而言,最重要的还是“确定性”,所有的“不确定因素”都会成为阻碍他们投资的动力。

  “不过,美联储接二连三降息,不断释放流动性,可能会给房市带来一定的提振效果。”奇米尔说。

  降息利好有限?

  当地时间7月31日、9月18日,美联储先后降息25个基点,尽管美联储主席鲍威尔仍表现出较“鹰”的态度,但并不妨碍市场人士对年内还将有第三次降息的普遍预期。

  美国格威(房地产)咨询公司(Fortune Gateway)董事长陈宏明(Eric Chen)对第一财经记者表示,降息对买家而言无疑是利好,因为房贷利息下降可以减轻他们的还贷负担,这也会使得更多人成为潜在的买家。在市场需要增加,同时供给不变的条件下,这将有助房地产市场的回暖和复苏。

  据美国住房抵押贷款公司房地美(Freddie Mac)的数据,截至9月19日当周,美国30年期抵押贷款的平均利率为3.73%,处于2016年底以来的低位,离2012年11月时的历史最低值3.32%也相差不远。

  奇米尔对第一财经记者表示,美国现在已经很低的购房按揭利率并没有给楼市带来多大振兴,此次降息也不一定能反应到按揭利率,但美联储可能在今年10月或12月再度降息,届时抵押贷款利率则存在继续下滑的空间,创下历史新低,也并非不可能。

  他还表示,对于海外投资者而言,降息的利好更加有限,因为海外买家不仅需要支付更高的首付(比例通常为35~50%),而且也需要承担更高的贷款利率,“目前仍在5.5%~6%之间”。

  与降息带来的利好相比,购房者更担忧的或许是经济衰退带来的风险。

  美银美林最新公布的9月基金经理调查中,约38%的投资者预计美国将在2020年出现衰退,为2011年10月以来的最高水平。

  美国杜克大学进行的一项联合调查“全球商业前景调查”也显示,受访首席财务官(CFO)的乐观情绪降至三年来新低,53%受访的CFO认为,美国经济衰退将在2020年总统大选(11月)之前发生。

  美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产学副教授基斯(Benjamin J. Keys)同样认为降息的作用有限。他对第一财经记者表示,房价取决于供求关系,经济活动的急剧收缩意味着更多的失业率和更少的潜在购房者。降息肯定会刺激购房者买房,但当前的利率已经很低,所以不会促使很多新的买家入场。

  基斯认为,总体而言,与上次美国经济衰退之前相比,当前住房与抵押贷款市场仍然处于一个相对安全的地方,即使随着经济再度衰退,房价不可避免得会出现下跌,但跌幅会比上次金融危机期间小许多。

  回暖迹象初现?

  奇米尔表示,在当前的环境下,要预测未来一年美国房市的走势十分困难,不过只要国际政经局势没有进一步恶化,海外投资者在美国的购房情绪可能会温和复苏。中国买家在美国房产市场的投资自2016年以来一路下滑,今年二季度居外网美国购房咨询量比上季度有所回升,预计今年中国买家在美国房产上的投资会有小幅增长。

  CoreLogic首席经济学家诺特哈夫特(Frank Nothaft)称:“今年7月新房销量较去年同期有所增长,在许多市场,待售库存保持较低水平,购买量的增加推动了价格上涨。如果低利率和收入继续增加,那么我们预计未来一年房价将会增长。”

  诺特哈夫特的乐观态度也并非没有依据。根据美国商务部的数据,美国8月新屋开工数增长12.3%,创2007年6月以来的最高纪录。同时,新建房屋许可也跃升至自2007年以来的最高水平,上涨7.7%至141.9万套。

  Zillow经济学家斯比克曼(Matthew Speakman)认为,这对房市来说是一个积极信号,预示着住宅市场复苏的动力在增加。

  美国房产经纪人协会(NAR)在19日公布的数据显示,8月房屋销售增长1.3%,经季节性调整后的年化为549万套,此前经济学家们的预测为下降0.4%。NAR表示,成屋销售较去年同期增长2.6%,这是连续第二个月同比增长。

  NAR首席经济学家劳伦斯·韵(Lawrence Yun)表示:“连续几个月的抵押贷款利率都很低,这将吸引买家重返市场。”NAR数据显示,8月现有房价中位数较去年同期上涨4.7%至27.82万美元。8月市场上有186万套住房,比一年前下降了2.6%。按照当前的销售速度,清理库存需要4.1个月,低于一年前的4.3个月。这意味着,美国房市短期出现了较为明显的回暖迹象,但从长期看,房价仍取决于经济周期和供求关系。(第一财经)
 

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  直击降准之后的北京楼市:新房淡定二手房降温 刚需刚改心动

  房地产市场的持续下行,最新发布的降准政策也未能成为房企的救命稻草,当降准遇上中秋,北京楼市的火热并未如期而至。北京商报记者近期调查发现,与之前炒作“春天来了”伺机趁势营销不同,此次降准政策发布后,大部分开发商保持淡定,北京和环京新房市场并无大的变化;而二手房市场还有降温现象,我爱我家研究院数据显示,截至9月16日,9月北京二手房网签4827套,较去年同期下降52.69%,并没有因降准而有所提振。但不得不提的是,此次央行降准虽没能对北京楼市带来过多利好影响,却在一定程度上提振了购房者信心,部分刚需、刚改购房群体开始考虑入市。

  新房:销售看淡降准

  在今年的中秋节前夕,央行再次宣布降准,但这份中秋礼包对于房地产而言,却难改此前已经形成的降温局面。

  在北京,北京商报记者走访发现,与此前炒作“春天来了”,伺机趁势营销不同,楼盘销售人员在向购房者进行项目推介时,均未提及降准这一所谓购房“红利”。

  “央行降准对于目前市场而言,并未带来多大影响,而且对于资金银行管得越来越严,首付不变,现在这个市场不是降准能刺激出来的。” 包括万科城市之光·东望、中海·寰宇天下、华润·未来城市等多家现场销售人员均向北京商报记者直言,不只不向客户聊这个,营销圈子内部也看得很淡,这一曾经被屡次炒作不爽的购房“红利”当下如同“鸡肋”一般。

  尽管销售人员对降准释放的利好很淡定,但在中秋节北京商报记者走访一月前踩盘的同一批项目时发现,看房客有明显的增加。“还是小长假的因素多一些,现在开发商都很拼,售楼处建的要么跟游乐园似的,要么就跟咖啡馆一样,看房的同时也当休息了。”

  上述多个项目销售人员一致判断,到访客户的增加与降准的利好并没有太大的关系。

  与北京城区的项目类似,环京地区楼市在中秋假期期间,也迎来不少看房客群,相同的是,央行降准“红利”在这些“18线”市场也未能得到体现。

  “如果非要说此次降准能为房地产带来哪些利好影响,就是降准对刚需的心理有影响,觉得不得不买赶紧买,可能会释放一部分,另外就是投资的担心手里的钱不值钱,将房地产与黄金画等号此外,降准以后,会刺激银行增加对个人贷款的发放力度,购房客群量会有所增长。”固安孔雀城一位销售人员直言。

  似乎过去的经验在告诉我们,只要降准,总能在一定程度上给房地产市场带来利好。但业内人士认为,在“房住不炒”的大背景下,房地产调控加码不断,相应的房地产投资属性被不断弱化,以投资为出发点的购房者将会越来越谨慎,观望情绪趋浓。

  “监管层面持续收紧,降准资金很难流入房地产市场。”中原地产首席分析师张大伟也认为,只要信贷政策不出现明显变动,其他政策的调整对楼市影响非常有限。整体来看,今年的房地产政策依然是除信贷以外政策微调越来越多,但整体政策基本面依然保持比较紧的状态。

  事实上,降准这一“红利”对房地产市场的影响在数据端也可见一二:据我爱我家研究院数据显示,截至9月16日,9月北京新建商品住宅(不含保障房、商住房、共有产权房)成交1557套,环比上月同期下降7.92%,与去年同期相比下降6.93%;共有产权房成交746套,环比上月同期增长284.54%,但仍较去年同期下降40.75%。我爱我家研究院方面表示,就目前的数据来看,降准并未对北京新房市场产生大的影响,9月上半月增长较多的只有共有产权房,但这主要与供应及政策有关。

  二手房:成交不增反降

  与新房市场类似,央行降准的刺激,在二手房市场也反应平平。

  以往的经验是,降准政策出台后,二手房市场最直接的表现就是房源成交周期缩短、挂牌价格调高等。

  此次的情况并非如此,北京商报记者从多家中介门店了解到,受市场遇冷影响,近期北京二手房挂牌均价持续走低,虽然降幅很小,大概单价在一两百元左右,但下滑趋势日渐显现。

  链家和平里地区的一位中介人员向北京商报记者表示,最近一周北京二手房市场并没有太大波动,降准消息出来后,来看房的客户数量也与之前没有太大差别。“金九银十”一般是房地产市场的活跃期,但受严格调控政策的影响,这一概念在今年并没有得到体现。“按照目前的情况来看,今年的房子是越来越难卖,二手房市场很难继续冲高,达到往年的销售成绩。”该中介人员进一步表示。

  同区域的我爱我家中介人员则向北京商报记者透露,降准消息出来后,也有一小部分业主表达了想“提价”的需求,但从整体来说,目前房价没有大幅上扬的趋势,更多的是“吃老本”,以稳为主。

  近期北京二手房成交量并不理想,据我爱我家研究院数据显示,截至9月16日,9月北京二手住网签4827套,较上月同期的6232套下降22.54%,较去年同期的10203套下降52.69%,网签量下降幅度明显。

  对于下一阶段的北京楼市走向,我爱我家研究院方面表示,虽然降准后资金仍有流向房地产的动力,这会与政策产生一定的冲突、博弈,但今年国家对资金向房地产流动的渠道是严防死守,当前的房地产调控形势依然是从严趋紧,北京作为首都更是市场焦点,因此未来一段时间里北京楼市很难有大的回温,无论是新房还是二手房、市场偏向低位企稳,这种情况或许要到明年春节后才能有所改变。

  近两年来,央行降准的思路基本一致,其核心就是为实体经济减压,定向支持中小微企业,稳定经济发展,同时避免资金流向房地产,促进经济脱虚向实,这与当前国家的整体经济形势以及国际经济形势大有关系。

  购房者:刚需“候场”

  与销售们的淡定不同,刚需购房者对于降准还是有反应的。

  35岁的许伟在这个中秋节终于出手花了300万元在大兴买下了自己在北京的第一套房,这个购房计划她足足酝酿了两年。“市场一直不好,总觉得可以等等,说不定还会降。”然而降准的消息释放后,许伟变得不再淡定。“可能市场还会降,但到时候有没有谈判的空间就不知道了。”许伟透露,没贷过款、没买过房,家里给的首付款也比较充足,这让自己成为了开发商眼里的“优质客户”,谈下来的折扣点也比较客观。

  “当下,刚需客群应当把握住最后的时间窗口,对看好的楼盘及时出手,加速办理前期首付、签约、申贷等流程手续,最大化降低置业成本上升的可能性。”合硕机构首席分析师郭毅认为,在“房住不炒”、“因城施策”的调控纲领下,凡是楼市过热的城市,购房者很可能将在10月8日后面临“惩罚性”高利率。如果现在还没有选到适合的地产项目,那么可以考虑压缩单套总价,通过提高首付比例、减少贷款金额的方式控制购房成本,这对于刚需客群而言尤为重要。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示,从今年房价调整来看,实际效果还是比较明显的,各地也开始有了降价现象。但是盲目降价也容易引起市场的恐慌,而且降价中如果刚需购房者因为各种制约而不入市,那么市场交易萧条对于经济稳定也是不利的。

  在严跃进看来,正常的购房需求,包括刚需和改善型需求,其实还是需要通过货币政策来进行刺激的,这是很合理的消费需求。所以后续的楼市调控基调或会有小幅调整,过去对于“房住不炒”的理解,其实是希望通过降低房价来实现“房住不炒”的效应,但后续其实更需要强化对交易秩序的管控,进而落实“房住不炒”的导向。(北京商报)

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