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房企转型要小心 产城融合项目投资须谨慎

2019-10-15 00:33:39   来源:科技生活在线   评论:0   [收藏]   [评论]
导读:小编按:哪怕赋予一个再好听的名字叫智慧城,哪怕它的内涵外延都很吸引人,但一定要冷静,一定要问资金从哪里来,能算过账吗,团队愿意跟投吗?如果其中有一个条件不能未能很好回答,这样的项目在投资时都要小心又小心。

  房地产企业转型,是近几年房地产行业里最热的话题,文旅地产、产城融合、新城镇建设等等,都被很多房企列为转型的必选项。

    转什么?怎么转?是房企转型必须解答的两大问题。

    今天这篇文章转自我的朋友吴建斌,他擅长从专业的财务角度去分析和解读问题。

    他曾与一帮很有社会影响的朋友一起,在上海黄浦江边研讨未来智慧城项目如何推进的问题。这次研讨引发了吴建斌对产城融合的一次深入思考,这篇文章正是思考的成果之一。

    他结合自己的亲身经历,对产城融合模式展开了深入的分析,并从自己专业的财务角度出发,给产城融合模式算了一笔经济账。这笔账算出来的结果,并不乐观。

    虽然他的结论仍有待时间来检验,但他提出的每一个问题,仍然值得每一个希望转型的房企认真思考。

    — 壹 —

    这些年来,我们国家大力推进了各种城镇化建设。城镇化建设发展经历了三个阶段:第一个阶段,推进新农村建设。很多城市、农村,如雨后春笋一般,建设了许许多多这一类的房子;第二个阶段,推进城市化或城镇化建设。一开始,几乎所有人都并没有弄清楚什么是城市化,什么是城镇化。就这样搞了,问题也来了;第三个阶段,推进新城镇化建设,明确提到以人为本。所谓如今的新城镇不同于原来的城镇化,也许更具中国特色。回想起来,每一个阶段都有当时的情况和任务,实践证明各方面并没有想清楚,也就草草收场。

    从房地产人的角度去看,目前中国的城镇化率不高,也就58%,离发达国家的80%仍有相当的距离。这便是房企的机会。如果城镇化率每年有1%的转化率,也就是说,每年要有1500万人进城。当城镇化开始的那几年,大中城市容纳量还是可以接受的,可事实上,如今很多一二线城市已经没有了容纳能力。每年的城市化率随之越来越低。加上房地产发展受到很多方面的限制,那么,城镇化率就每年不会有1%的转化率。从这个角度来看,大中城市房地产已经趋于饱和,再很难有前几年的大幅增长空间了。

    当前,由于振兴农村又一次提到议事日程上,那么地理位置上的城乡结合部就有可能是新形势下的必然选择。

    — 贰 —

    那么,什么是智慧城?首先,智慧不等于知识,也不等于聪明,没有读过书的人一样充满着智慧,基于此,智慧城到底是一个什么样智慧呢?关于这个问题提出,值得推敲。

    过去几年,在政府主导下,在房企转型迫切性极高的倒逼下,很多城市都做了许多产城融合的项目。譬如,文旅产业、康养产业、科技城、开发区等。数据显示,这些名目繁多的项目政府和民间都投资了很多钱,花了很多精力,可成功的不多。究其原因,第一,选址错误,或远离主城,或远离传统风景名胜区,或远离传统繁华生活区;第二,规模太大,动辄几十平方公里,需要巨额资金来保证;第三,建设期太长,长到资金没法接上;第四,运营期间没有良好的经营现金流,唯有通过负债维持,负债就像滚雪球一样越滚越大;第五,投融资模式没有精算,以为借来的钱不还一样;第六,没有核心产业支撑,一方面按和政府的约定要投产业,可是根本就不懂产业,另一方面期待引进产业,又受制于人;第七,没有可续持发展的总体安排,仓促上阵,然后就骑虎难下。在土地价值上升的年月,卖地可以挽救企业,可如今土地价值碰到天花板,升值的空间大大缩小,于是遇到的问题就无解了。

    这一轮下来,特别是前几年以产城融合为主的房企,风光过几年,可如今日子难过,其中的原因就在上面列出的七条之中。

    — 叁 —

    任何投资项目,企业都是要算账的。

    什么叫算账?就是投入产出关系。如果一个项目的投资开发期很长,还本期也很长,又没有长期的便宜的资金可使用,如果遇到这样的情况,哪怕你的企业财力雄厚,那不能干上两三个这样的项目,不信就试试吧。

    衡量一个项目的投入回报有很多个指标,其中IRR(内部报酬收益率)算是一个。

    这个指标在国际上很常见。我们经常遇到一些外国基金来到中国投资项目时,都用这个指标来测算。他们一般要求的IRR不能低于25%。这个指标的存在有它的科学性,但在做投资模型时,在排布未来年度的现金收支时,有人为操纵的因素,往往使投后结果和当初预测时做的投资模型差别巨大。如果出现这样的情况,老板就要骂娘了。

    还有一个土办法,这是很多中国房企老板常用的指标,就是股东年化资产回报率。就是说,一个项目也许投资额很大,但老板就给你那么点钱,也许是一成也许是两成,其他投入的资金来源要么靠借款,要么靠占用施工单位的资金,要么靠销售回款,你能加多大杠杆考验的是你项目运营团队的本事。总而言之,若能实现股东年化资金回报率达30%以上,这个项目就可以投资。

    事实上,过去20年中国房企之所以能快速成长,特别是近年来爆发式增长,以至于快速聚集财富,快速攻城略地,就是因为把这个公式用到了极致,用到了炉火纯青的地步。

    为此,还有若干奖励机制来配套。

    — 肆 —

    当然,极少数房企产城融合也有成功的案例,他们有那么几条经验是这样的:

    第一,项目从一开始就要形成各方面的共识,即政府和企业的诉求是一致的,在开发投资过程中,相互理解,相互支持,相互包容;

    第二,项目投资要立足于能控制。不能控制的事情千万不要做,若侥幸上马,就会掉进泥坑中越陷越深;

    第三,在选址上要下功夫。中国的城镇化经过多年的高速发展,如今发展的速度绝对是慢了下来。有时,就差那么一两公里的路程,就千差万别。专家认为,只有到传统风景名胜、繁华地带或带着像迪士尼这样的IP,才敢推进远郊的产城项目;

    第四,投入产出的经营现金流从一开始就要平衡,即使不能马上平衡,但也不能拖得太久。特别是民企,项目只有有了经营现金流才能救你自己,否则你死了没人会同情你的;

    第五,一定要有很好的资金来源渠道,而且融资成本要低。所谓很好,也就是资金额度要大,使用期要长。没有这样的资金,就千万不能投资产城融合的项目。

    — 伍 —

    作为财务金融出身的我,经历过许多投资项目,始终在产城融合项目投资上一直很慎重,因为总觉得算账算不过来。去年,我们产业发展中心动员31个区域找到了132个项目,立项立了96个,签投资意向签了41个,做策划方案做了42个,最后内部过会了6个,而确权仅仅确权了3个。如果按照类别划分,我们跟进过的文旅项目一共22个,一个未成;我们跟过康养项目12个,一个未成;我们跟过科创项目15个,一个未成;我们跟过教育项目21个,勉强成了两个。

    对错今日难以判断,只能交给历史来证明。

    房企投资项目时,我始终以为要问三个问题:第一,钱从哪里来,来多少,用多长,融资成本是多少?第二,能算过账吗,IRR是多少,股东年化资金回报率是多少,利润是多少?第三,推动这个项目投资的团队愿意跟投吗,如果愿意,他们投多少?占比是多少?所有的这些,都要用市场化的思维去想问题,用市场化的手段去推动,用市场化的原则去退出。如果不能市场化推进,就不要搞了。

    半天的研讨,打开了思想的天窗,其结论就是不管项目类别叫什么,哪怕赋予一个再好听的名字叫智慧城,哪怕它的内涵外延都很吸引人,但一定要冷静,一定要问资金从哪里来,能算过账吗,团队愿意跟投吗?如果其中有一个条件不能未能很好回答,这样的项目在投资时都要小心又小心。

    当下房企,转型还是要小心。(丁祖昱评楼市)
 

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  房企巨头接连“跨过山海关” 宣布百亿及千亿东北投资计划

  “投资不过山海关”这个魔咒正在被开发商们打破。

  今年以来,房企巨头们把投资目光瞄向了东北。碧桂园、恒大、万科和大连万达集团纷纷涉足东北,宣布大手笔投资计划。

  从辽宁省大连市起家的大连万达集团近期刚斥资17.69亿元在辽宁省沈阳市拿下了三宗地块,拟继续在沈阳建造万达广场。

  事实上,早在今年5月份,万达就和沈阳市政府签署过合作协议。

  5月15日,万达集团宣布,沈阳市政府和万达集团签订全面战略合作协议,万达集团将在已完成投资250亿元的基础上,在沈阳再投资800亿元,建设大型文化旅游项目、国际医院、国际学校和5个万达广场。

  至于在沈阳投资的原因,大连万达集团董事长王健林当时表示,首先是看好沈阳的未来发展。沈阳经济现在已从谷底回升,呈现出良好的发展态势。其次,沈阳投资营商环境发生深刻改变,现在市委市政府大力招商引资,服务热情周到,效率极大提升。沈阳市政府和万达集团的战略合作从谈判到签约,只用时一个月,双方约定今年三季度开工建设。再者,万达已在沈阳持续投资18年,开业6个项目,在沈阳的全部投资项目都赚了钱,在沈阳运营的商业和酒店效益也不错,这些都让万达坚定了投资沈阳的决心,而且王健林坚信沈阳会在东北率先振兴。

  此外,房企销售榜上排名前三的地产公司均在东北有大手笔的投资。

  10月9日,碧桂园集团下属全资子公司碧桂园农业控股有限公司与黑龙江省建三江管理局在碧桂园总部签订合作备忘录,双方将在黑龙江二道河农场建设大型无人作业示范农场。根据初步合作方案,拟建设的这个大型无人作业农场规模将达到1000公顷。

  而恒大集团至今已在东北三省均砸下了重金投资。

  8月6日,在国务院新闻办公厅举行的省(区、市)系列新闻发布会上,吉林省人民政府省长景俊海表示,万达与长春市政府签了战略合作协议,决定投资1000亿元的影视文旅项目,9月份开工建设。恒大在吉林省总投资1000亿元的综合文旅项目。

  6月16日,辽宁省沈阳市人民政府与恒大集团签署战略合作协议,双方将在多个领域开展合作。恒大集团要投资1200亿元在沈阳建设新能源汽车三大基地等项目。其中,恒大新能源汽车的整车研发生产基地将落户浑南区,轮毂电机研发生产基地及动力电池超级工厂将落户铁西区。

  许家印对东北的投资还不止于此。

  10月8日,吉林省省长景俊海在长春会见了许家印,共同见证长春市、公主岭市与恒大集团有关项目签约。根据协议,双方将在汽车电池、冰雪产业、旅游、健康、高科技农业等13个合作项目展开建设。

  公开资料显示,恒大集团在吉林的重要项目长春恒大文化旅游城位于长春公主岭经济合作区,该项目占地面积约748万平方米,拥有温泉城、冰雪乐园、商业街及美食街、国际会议中心、现代博物馆群、酒店等业态。

  三天后,许家印和黑龙江省哈尔滨市政府、绥化市政府签署战略合作协议和项目开发协议。黑龙江省委书记、省人大常委会主任张庆伟,黑龙江省委副书记、省长王文涛会见了许家印一行。许家印还表示,现在投资一定要过山海关,谁过谁赢、谁不过谁后悔,将进一步加大投资力度、拓展合作领域,为黑龙江振兴发展作出新贡献。

  虽然双方并未公布协议的具体内容,但根据当地媒体的报道,协议内容显示,双方将在现代农业、文化旅游、健康养老等领域,开启深度合作。

  另一家头部房企万科集团事实上早在2017年年初就已经涉足东北市场。

  2017年2月20日,万科集团、招商集团和哈电置业签署了一份关于哈尔滨诺丁山项目的合作签约。这是万科首次进军哈尔滨市场。该项目位于哈尔滨市东南部的香坊区,当时万科表示将在未来的操盘过程中,引入“绿色建筑”理念及产业化住宅。

  如今,万科再度加码在东北的投资。9月17日,大连市政府与万科集团签署深化合作协议,合作项目预计总投资450亿元。根据协议,万科集团将大连作为长期布局的重点战略区域以及深耕的重点城市,推动轨道+物业开发、历史文化街区保护利用、新兴产业双创中心、冰上运动及相关产业示范基地等项目落地。(凤凰网)

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