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京城土地猪年最后一拍落槌 楼面价超7万/㎡

2020-01-20 16:51:18   来源:科技生活在线   评论:0   [收藏]   [评论]
导读:小编按:3宗地块总成交额达到133.61亿元。其中金茂和海益嘉和分别将海淀四季青中坞村两宗纯商品住宅地块拿下,成交总额达到100.71亿,楼面价均超7万/㎡;海开和建工联合体32.9亿底价拿下永丰共有产权房地块。

  1月20日,北京土拍市场春节前的重头戏正式开演。3宗地块总成交额达到133.61亿元。其中金茂和海益嘉和分别将海淀四季青中坞村两宗纯商品住宅地块拿下,成交总额达到100.71亿,楼面价均超7万/㎡;海开和建工联合体32.9亿底价拿下永丰共有产权房地块。

  金茂收入囊中的四季青镇中坞重点村资金平衡用地北地块,成交额 46.75 亿元,楼面价70027元/㎡,溢价率0%。

  海益嘉和收入囊中的四季青镇中坞重点村资金平衡用地南地块,成交额53.96亿元,楼面价70070元/㎡,溢价率也是0%。

  这两宗地块不仅是纯商品住宅用地,且属性纯粹,均无其他配建。它们也是2016年以来,海淀出让的第1宗和第2宗不限价地块。逾7万/㎡的楼面价,成为海淀土拍历史上新的单价地王。

  两宗住宅地块南北相邻,其中北地块,建设用地面积44507.257 平方米;南地块建设用地面积51339.153 平方米。两地块容积率均为1.5,控高18米,预计未来建成低密的别墅/洋房产品。

  在住宅土地供应市场,海淀可以说非常稀缺。单就纯商品房来说,2012年到2015年,只有5宗纯商品住宅地块。今日出让的这两宗地块,也是时隔近5年之后,海淀纯商品住宅市场被注入的“新鲜血液”。

  如果算上限竞房部分,海淀也不算多。2016年至今,只出让了7宗限竞房地块,仅为大兴的26%。这其中,万科翡翠书院只租不售,京投拿下的北安河地块的住宅部分,因为政府全部收购,也不对销售。

  今日这两宗地,对于海淀纯商品房住宅市场来说,俨然一场及时雨。

  不仅稀缺,地块价值也不低。位置上看,两地块位于杏石口路北侧,和西五环直线距离约500米。东至小府路,南至杏石口路,西至祁家村东路,北至黑塔中街。

  配套方面,休闲配套非常值得一提,北京香山国际高尔夫俱乐部、燕西高尔夫俱乐部均在1公里范围内,2公里范围内还有八大处公园;学校方面,地块周边3公里范围内有巨山小学、首师大附小(玉泉校区)、北京市海淀区第四实验小学、海淀区外国语实验学校等7所中小学;商业有亿发购物中心、超市发、华联等。

  从周边二手房价看,地块周边也是豪宅区。地块所属的西山板块,目前二手房价在7.6万/㎡左右,两地块东侧紧邻的西山美墅馆,二手房价基本在8.6万/㎡ 左右,最高可达10.5万/㎡。

  另一宗海淀永丰产业基地(新)HD00-0403-013、122地块,被海开和建工联合体以32.9亿元收入囊中,溢价率0%。

  该宗地块四至范围为东至辛店东一路,南至辛店南街,西至辛店东路,北至辛店北小街。

  地块起始价32.9亿,建设用地面积为65039.11平米,建筑控制规模132382.131平米。容积率为2.1,控高45米。

  按照拍卖文件规划,本宗地居住建筑规模全部用于建设“共有产权住房”,房屋销售均价不高于 37000 元/平方米(含全装修费用)。按照规划看,未来预计提供房源量在1300套左右。

  除了住宅部分外,该宗地还将配建一个幼儿园,用地规模在3000㎡。

  地块东侧即为京新高速,南侧为北清路,东西两侧分别是中关村生命科学园和永丰产业园两大园区。该地块的拍出,对于两大园区员工的居住问题得到了缓解。但地块轨道交通稍显不便,距离最近的16号线永丰站在3公里左右。

  在海淀已经拍出的共有产权房地块中,今日上拍地块的价格并不算高。在2019年6月售罄的永靓家园,均价为37800元/㎡;位于西三旗,上周刚刚结束网申的金隅尚林家园,均价高达43600元/㎡;另一宗在2019年1月金隅招标竞得的安宁庄地块,均价更是达到44800元/㎡。(腾讯房产)
 

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  100.7亿元+7万/㎡楼面价!海淀西山再起风云

  今天,海淀楼市喜迎新供应,一天收获三宗住宅地块,其中两宗为不限价地块,一宗为共有产权房:

  四季青镇中坞重点村资金平衡用地北地块被金茂以46.75亿元的价格拿下,溢价率为0,楼面价70027元/㎡;

  四季青镇中坞重点村资金平衡用地南地块被海益嘉和以53.96亿元的价格摘得,溢价率为0,楼面价70070元/㎡;

  永丰产业基地(新)HD00-0403-013、122地块被建工+海开以32.9亿元的底价拍下,溢价率为0。该地块住宅部分全部用来建设共有产权房,房屋销售均价不高于37000元/㎡。

  01

  本场土拍依旧看点十足

  四季青北地块参与竞拍的企业是:金茂、金隅、绿地、融创等;

  四季青南地块参与竞拍的企业是:金茂、金隅、融创等;

  永丰共有产权房参与企业只有:海开+建工。

  土拍往往是楼市冷暖的预告表,开年伊始,先是石景山古城两宗不限价地块引发15家房企激战,今日四季青不限价地块,虽然报名房企减少,但是地块本身属性不错,起始楼面价已经高达7万/㎡。后面还有接二连三的不限价地块即将上台,实力房企想必已经摩拳擦掌。从目前的土拍热来看,北京楼市春节后也许会出现一波小阳春。

  02

  地块对于海淀的朋友可谓喜忧参半

  喜的是海淀楼市供应终于爆发了,忧的是价格对刚需并不友善。

  海淀新房一直都很稀缺,从2011年起供应就开始萎缩,根据统计,2013年到2018年长达六年的时间,海淀只供应了8975套商品住宅,在全北京的占比只有4%。多年的供应稀缺,使得海淀楼市只要一有新盘入市,必定会受到很多人的关注。

  本次,海淀集中供应了三宗住宅地块,三宗地块住宅部分建筑达到了27.4万㎡,这对产权房地块,海淀的供应终于增加了。

  但是,价格也跟着供应一块起来了。四季青两宗不限价地块最终的楼面价达到了70000元/㎡,而地块周边的二手房,如西山美墅馆等目前的挂牌价在10万/㎡左右,可以想象未来这里的价格突破10万/㎡几乎是板上钉钉的事儿。

  另一宗待拍的西北旺不限价地块,起拍楼面价也已经达到了4万+/㎡。经过两年短暂的限竞房稳房价之后,海淀似乎又要回到之前“只要是住宅地块,必出豪宅”的局面。海淀的楼市对刚需刚改的朋友,并不友善。

  所以,还是那句老生常谈的话,想买房的朋友,不妨趁着不限价项目回归市场的春风尚未开始,认真的挑一挑值得买的限竞房项目。如果你要死磕海淀,那么目前还有四个选择:

  海淀西北旺的西山锦绣府后续还有房源,限均价58622元/㎡,最高不超过61554元/㎡。不过从其一期开盘秒光的情况看,能不能买到还得拼人品;

  海淀温泉有三个限竞房项目,山屿湖、翡翠云图、紫郡兰园,限均价5.3万/㎡,最高不超过55650元/㎡。紫郡兰园目前在售的89㎡三居是东西朝向,总价约432万/套起;山屿湖目前在售的是叠拼产品;翡翠云图目前在售户型为146㎡洋房以及叠拼。

  03

  共有产权房托底

  海淀还有近4500余套共有产权房托底,价格在3.7-4.5万/㎡。海淀近期一共有4个共有产权房项目/地块值得关注,如果除去正在网申的金隅尚林家园,购房者还可以买到的项目一共三个。

  在很多区都缩减共有产权房供地的情况下,近两年海淀区的共有产权房供地不减反增,每年不折不扣的完成了共有产权房供地指标,还是值得称赞的。

  下面是三个地块的基本信息

  先来看海淀四季青两宗不限价地块的一些情况:

  地块位置

  两宗地块位于海淀四季青镇,具体位于西五环杏石口桥的东北角。

  北地块项目四至:北至黑塔中街,南至祁家村南街,西至祁家村东路,东至小府路;

  南地块项目四至:北至祁家村南街,南至代征道路,西至祁家村东路,东至小府路。

  东侧是二手房西山新村,南侧挨着杏石口路。

  地块属性

  全部都是不限价地块,其中:

  北地块:纯住宅地块,用地面积44507.257㎡,建筑规模66760㎡,容积率1.5,绿化率30%,控高18米,起拍价46.75亿元。

  南地块:纯住宅地块,用地面积51339.153㎡,建筑规模77009㎡,容积率1.5,绿化率30%,控高18米,起拍价53.96亿元。

  周边配套

  学校以及自然资源丰富,商业及交通不便。

  先看学校:地块北侧500米是张北希望小学,再往北有北京市清华育才实验学校以及北京市师达学校。北京市师达中学,虽说是一所私立民办学校,但是初中在全市绝对算得上是市重点。此外,周边还有北京凯文学校、首都师范大学玉泉学校等。

  休闲配套:整个大地块西侧4公里是八大处公园,西北侧2.5公里是北京西山国际森林公园,北侧紧邻着北京香山高尔夫俱乐部。地块距离北京香山公园、颐和园、圆明园也不远。

  其他配套:西南4公里是首都医科大学附属北京康复医院,周边暂无大型商超及地铁,日常通勤基本上只能依靠自驾,正常情况下,到中关村或者西二旗时间都在30分钟左右。

  嫌恶设施:南地块东南角现状为一个加气站,将来规划为燃气供地,其他暂无。

  周边项目

  以高端改善为主

  目前区域内的二手房以别墅、洋房为主,西山美墅馆的别墅和平层产品目前均价在9-10万/㎡左右。北边御墅临枫的价格差不多也是8-10万/㎡的价格。檀香山二手房价格在10万+,燕西台二手房价格为8万左右。

  当然,这里也有些价格亲民的小区,比如说京泉馨苑,属于二类经济适用房,应该是当年的安置房,挂牌价格是5万/㎡出头;老小区中间建筑一区至三区,价格在5-6.5万/㎡。

  再来看下永丰产业基地共产房地块

  地块位置

  地块位于京新高速与永清路交口西北角处,西侧是公租房燕保辛店家园。东北侧1公里是中关村生命科学园,西南2公里是永丰产业园。项目四至为北至辛店北小街,南至辛店南街,西至辛店东路,东至辛店东一路。具体如下图:

  地块属性

  地块既有R2类居住用地,又有A33基础教育用地。其中居住用地全部用来建设共有产权房, 限价37000元/㎡,建筑规模130282.131㎡,容积率2.1,绿化率30%,控高45米。教育用地用来建设幼儿园。

  周边配套

  地块周边学校较少,地块规划有一处幼儿园用地,西侧900米为清华大学附属永丰学校;商业方面,东南是回龙观商圈,有庄盛奥特莱斯购物中心、京客隆、北京华联购物中心等;医院方面,地块北侧是北京大学国际医院、东南是积水潭医院回龙观院区等。

  周边房价

  地块周边被产业园包围,住宅较少,新房有冠城百通大旺府,均价约7.4万/㎡;首创天阅西山,均价8万/㎡。二手房永丰嘉园挂牌价约6万/㎡。(买房大家帮)

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