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恒大暴涨融创暴跌 房地产网销战报反差大

2020-03-10 14:21:50   来源:科技生活在线   评论:0   [收藏]   [评论]
导读:小编按:作为中国房地产市场的两大巨头,恒大和融创去年2月的合约销售金额差距仅约18%,而今年2月的差距扩大至266.3%,不能不说是一个惊人的变化。

  还记得2月份的房地产网上促销大战吗?第1份战报业已出炉,其中尤为引人注目的是恒大集团的业绩同比暴涨和融创集团的业绩同比暴跌形成了强烈反差。

  3月5日晚,中国恒大(3333.HK)公告称,2月份的合约销售金额约为447.3亿元,较去年同期增长约107.8%。

  此前融创中国(01918.HK)公告称,2月集团实现合同销售额约122.1亿元,去年同期为182.7亿元。

  作为中国房地产市场的两大巨头,恒大和融创去年2月的合约销售金额差距仅约18%,而今年2月的差距扩大至266.3%,不能不说是一个惊人的变化。

  两家公司都参与了网上促销大战,差距为何如此巨大?

  “互联网+房地产”vs七五折甩卖

  因为众所周知的新冠病毒疫情影响,今年2月的房地产商战不同于以往血拼楼盘现场,只能移师互联网线上,各家房地产商八仙过海,各显神通,把“互联网+房地产”玩到了新高度。

  实际上,融创的网上促销活动先于恒大。早在2月9日,融创宣布,上海(最长50天)、东南区域(30天)指定项目推出“无理由退房”!覆盖杭州、上海、宁波等42个城市。

  随后,融创北京区域、华中区域也跟进了无理由退房政策,其中,包括武汉在内的华中区域政策周期长达4个月有余,从2月10日到6月30日。

  而恒大集团通过‘恒房通”实施全面“网上购房”是自2月13日开始,恒大宣布全国楼盘实施全面“网上购房”, 客户在2月底前缴纳5000元即可选定房源,并搭配降价补偿、无理由退房、推荐获佣金等措施,仅3天就共计通过恒房通线上认购47500套,总价值约580亿元。

  同而后,市场流传一份由许家印签发的“秘密文件”——《关于全国各楼盘特大优惠通知》,“密谋”突袭市场。2月18日,恒大集团即开始实行史无前例的75折网上大甩卖。

  这些史无前例的促销手段相比往常年景恒大高高在上的态度简直是一反常态,让购房者大为意外,因此刺激了购买需求。

  恒大广告显示:“截至2月底共实现网上认购99141套,认购金额人民币1026.7亿元。”不过,公告同时指出,网上认购客户既有自购买家,也有兼职卖房的“恒房通”会员,因此网上认购金额并非最终合约销售业绩。

  也就是说,认购金额达人民币1026.7亿元,实际拿到手的合约销售金额约为447.3亿元。

  相比之下,融创集团除了率先推出无理由购房政策之外,优惠力度并不大,似乎更加注重在“互联网+房地产”方面进行创新。

  例如融创看到近年来直播带货的热潮,推出了直播卖房,销售人员都在学李佳琦,确实也带来了一些人气,但是卖房子毕竟不同于卖口红,要腾空“6个钱包”加按揭贷款的高对价遏制了冲动消费的欲望,结果导致看热闹的多,下单订房的少。

  事实上,房地产市场素来就有追涨杀跌的传统,尤其是在重大外部冲击导致市场前景不确定的情况下,消费者通常抱着观望心态,总是期望房价降点再降点,除非有重大的价格优惠,否则难以打开消费者的荷包。

  因此,在当前的房地产市场,打折才是硬道理,而纯粹的“互联网+房地产”则只是一厢情愿的花枪而已。

  家中有粮心中不慌VS内外交困急于自救

  普遍认为,2月房地产大促销是疫情导致的现金流压力所致。毫无疑问,疫情确实给房企带来了沉重压力。

  但是疫情对所有市场玩家都是公平的,关键在于应对疫情冲击的自身实力问题。

  归根结底,还是现金流的问题,现金流充足的房地产公司才能捂盘惜售、待价而沽,而现金流短缺的房地产公司必须尽快回笼资金,防止资金链断裂。

  相对而言,融创是现金流充足的房地产公司,而恒大则存在现金流危机。

  根据融创2019年中报所示,截止2019年6月30日,融创账面现金余额1380亿元。

  而恒大2019年中报显示,公司上半年经营性现金流净额由正转负,为负456亿元。

  为什恒大作为中国最大的房地产企业,现金流却比融创少这么多?

  这是因为融创的多元化扩张已经收缩多时,而恒大的多元化扩张才刚刚开始收缩。

  2017年1月,仅仅经过了一个多月时间的尽调,孙宏斌便以150亿投资贾跃亭的乐视。最终是融创五年利润一下赔光,孙宏斌公开表示投资给了乐视网(1.690, 0.00, 0.00%)(维权)前后共160亿,全部计提了亏损。

  自此以后,融创收缩战线,专注房地产主业。2018年8月31日,财新网报道,融创中国主席孙宏斌表示,国内房地产调控政策短期不会放松,两年后房企业绩将因调控政策严重分化,并称公司已停止多元化发展。事实证明,这一次他是对的。

  反观恒大,近几年的多元化扩张一直相当激进,但事与愿违,不但未建成多元化商业帝国,反而引发现金流危机等内部问题。

  例如,2013年底恒大依靠财力壮胆进军不熟悉的矿泉水产业,欲打造恒大冰泉品牌,结果却在2016年被迫甩卖,导致近40亿元的巨亏。

  又如,恒大将新能源汽车视为多元扩张的重中之重,然而玩车玩到2019年12月,却被迫挂牌转让旗下新能源汽车公司20%股权。

  可见,融创是家中有粮心中不慌,因此在2月促销大战花枪多实惠少,押注后市反弹,而恒大内外交困急于自救,因此祭出史无前例打折优惠,抢占市场份额。

  虽然2月商战中恒大完胜融创,但事实上这一轮商战胜败还未分出,关键在于后期市场的趋势。融创捂盘惜售,如果后期市场反弹,则笑到最后,但如果后期市场低迷,则有积压库存之虞。

  而恒大在挥泪甩卖之后,如果后期市场反弹,则会因库存较低而业绩后劲不足,但如果后期市场低迷,则被证明有先见之明。(新浪)
 

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  60多个城市出台房地产相关政策,房价又要涨?

  楼市“熄火”了。

  受疫情影响,春节之后本该门庭若市的售楼处却门可罗雀,楼市成交量同比断崖式下跌。

  困局之下,一场拯救楼市的“战役”打响了。放松限购、降低首付、展期还贷、缓交出让金……从2月至今,全国已有超60个城市出台涉房地产行业相关政策。

  人们的焦虑情绪再度泛起,难道房价又要起飞了吗?

  1

  “房住不炒”没变,个别激进政策无关大局

  2月25日,传言绍兴工行将首套房贷首付款降低到两成,二套房贷降低到三成。

  工行向来具有风向标意义,消息传出,就炸了锅!

  在此之前,浙商银行已经明确将非限购城市的家庭首套房首付款贷款比例从原来30%降至20%。

  紧接着,又传出“深圳建行将首付变相降至3成”的消息,似乎更加印证了工行这一做法的风向标意义。

  市场预测,如果深圳都放松,那么京沪以外的城市都将会跟进!

  事态并未朝着一些人预测的方向发展。很快,绍兴工行和深圳建行就进行了辟谣,称“传闻不实”。

  这不难理解,因为引起的反响太大,不排除政策还没有落地就胎死腹中了。事实上,深圳建行支持小微企业的政策被传成是二套首付3成,本就是某些自媒体的误读。

  退一步讲,即便绍兴工行和浙商银行的政策落地实施,也不意味着全面放松调控。比如,浙商银行银行调整个人贷款,仅针对非限购城市居民家庭,非限购城市首次购房首付比例原则上为25%,各地可向下浮动5个百分点,限购城市仍执行首次购房首付三成的政策,这符合“因城施策”政策。

  梳理各地关于楼市的政策发现,虽然短短半个月内政策就从“救房企”推进到“救市场”,含金量不断增强,但尚未突破“房住不炒”的红线。

  为什么这么说?看几个例子。

  2月21日,河南省驻马店市发布了17条政策组合拳,从供需两端双向发力,除了降低预售门槛、适当下调贷款利率、展期还款等纾困房企的政策,还提出住房公积金最高贷款额度提高至50万、降低首套房公积金贷款首付比例至20%,购买首套住房给予补助等政策。

  出台类似政策的还有衡阳市,被称为“衡十七条”的政策,提出引进人才可同享购房及契税补贴。

  不得不说“驻马店救市17条”“衡十七条”力度确实很大,但仔细一分析,不难发现背后的原委。无论驻马店还是衡阳,城市本身缺乏有竞争力的产业,属于“收缩型”城市。自2018年三季度,大多数三四线城市的楼市就开始疲软。根据驻马店住房管理中心数据显示,2019年网签面积同比下降23.2%,网签金额同比下降16%。

  换句话说,这样的城市,地产颓势已经形成,即便出台救市政策也难对市场形成多大影响,更不会影响全国。

  相比之下,热点城市主要是“救房企”为主。比如,上海紧急出台的《关于全力应对疫情支持服务企业发展的若干土地利用政策》中,有针对性地调整土地价款缴付方式和期限、顺延开竣工等。

  江苏省出台50条提振经济政策,提出密切关注房地产市场运行态势,加强市场分析研判和资金流向监测,根据房地产市场供需结构动态变化,开展政策预研储备,着力稳地价稳房价稳预期,保持房地产市场健康发展。

  东莞调整公积金贷款政策,最长可贷30年,放宽贷款申请人条件,压缩审批时限,对装配式建筑等三类情形给予上浮可调贷款,最高上浮20%。

  与各地蠢蠢欲动相对应的是,近日财政部、统计局、央行等多部门密集发声,重申要坚持“房住不炒”定位,再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

  未来一段时间,不排除还会有更多的地方政府出台相关政策,支持房地产市场的平稳发展。但是,不会突破“房住不炒”的底线。

  值得一提的是,“出头鸟”驻马店市已经被河南省委约谈。首套房二成,宣告结束。

  2

  10年攀升30%,不能任由房地产加杠杆了

  在一些自媒体、中介和地产从业者对传言进行卖力吆喝的时候,部分银行也按捺不住了。

  不难理解,银行也有发放住房贷款的强烈意愿。

  数据显示,截至2019年末,我国金融机构各项贷款余额为153.11万亿,其中个人住房贷款余额30.2万亿,占比约为20%。如果加上8.4万亿的住房开发贷款余额,占比则达到了25%!

  对于银行,房贷是一大笔生意!

  可是,在“房住不炒”的紧箍咒下,即便银行有一颗蠢蠢欲动赚钱的心,也不敢乱来。

  虽然与美国、日本等发达经济体相比,中国家庭债务的绝对总量还未达到极端状态,但增长速度较快,已经给宏观经济的稳定运行带来了隐患,逐渐成为政府及各部门一大难题。

  根据中国人民银行的数据,截至2019年底,我国住户部门贷款余额55.33万亿元,其中个人住房贷款余额为30.2万亿元,占住户部门债务余额的54.58%。

  通常,我们用居民杆杆率(居民部门贷款余额与名义GDP之比)来反映居民的债务负担能力和偿债能力。

  我国居民杠杆率自1996年以来一直呈上升趋势,1996年我国居民杠杆率仅3%,2008年上升到18%左右,2017年达到了48.97%,已高于发展中国家的平均水平。2019年则进一步飙升到55.33%,较2018年提高2.13个百分点。

  这其中,购房占了一般居民负债的大部分。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的数据显示,在2015-2017年新购房有负债的家庭中,收入最低的20%家庭债务收入比高达13.7,收入最高的20%家庭债务收入比也达到了1.8,均比城乡调查口径下的2017年债务收入比1.1高很多。

  对此,去年中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清就指出,近年来我国一些城市住户(居民)部门的杠杆率急速攀升,相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平……

  居民杠杆率10年攀升30%,不能再任由房地产加杠杆了。

  为了将钱送到中小企业手里,去年央行推出贷款市场报价利率(LPR)。

  过去,央行频繁实施定向降准,试图扶持中小微企业,可是很多钱流向并不精准。我们经常将这类宽松政策说成是“放水”。“水”一定会沿着阻力最小的方向前进。既然房地产行业更赚钱,金融行业更赚钱,那么钱就一定会变着法子,千方百计地流向那里去。今年3月1号开始,存量房贷定价基准转换为LPR已经开始实施。LPR形成机制将房地产和实体经济成功区隔开来,为房地产建立了防火墙,为定向加息提供可能。

  在过去一年,1年期LPR累计调整了4次,累计下调26个基点,而5年期以上LPR仅调整了2次,累计下调10个基点。如此一来,就可以对1年期贷款较多的实体经济“定向降息”,对5年期以上贷款较多的楼市区别对待。

  这意味着,未来不论是对实体经济涓滴还是大水漫灌,房地产行业想要沾光,难度大大增加了。

  3

  刚需放心买,房价强劲反弹不可能

  虽然大幅放松调控以及资金大水漫灌都不现实,但是,对刚需群体来说,现在却不失为一个买房的好时机。

  首先,开发商资金紧张,降价促销还将持续一段时间。

  疫情对绝大部分行业都造成了影响,自然也会对居民收入有显著影响,一项调查显示,绝大多数被访者表示收入将下降10%-30%;超六成被访者因疫情而推迟购房计划。(瞭望智库)

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